老舊住宅區有機更新設計實施策略——以豐收小區改造為例

林東海 Lin Donghai

家是溫暖的港灣，住宅小區則是城市化之后家的物質載體。時光霜白了雙鬢，也老舊了居住機器，沉淀了歷史記憶，因此，進行必要的有機更新顯得十分有社會意義。對于老舊住宅區增加部分設施，給予人性化的關懷，使社區的精神面貌重新恢復，尋找到回家的感覺，應當是有機更新所追求的設計目標[1]；通過建筑、室內、景觀、生態技術，對老舊住宅小區采取針對性設計策略，則是主要途徑。對于舊住宅區改造資金問題，本文將以浙江省溫州市豐收小區為例，進行深入調研和思考。

老舊住宅區有機更新的主要設計方法為：調研、走訪居民→資金籌集→發動群眾方案設計→征求居民意見→實施。由于關系到改造小區居民的切身利益相關，走訪調研及征求意見是是非常重要的環節，這是項目是否成功的關鍵。

1 當前老舊住宅區主要存在的問題

1.1 社會人文問題

本文所述的老舊住宅區，是指 90 年之前所建的多層成套式住宅樓。該建筑承載了當時的時代烙印，幾代人在此結婚生子，當年剛分房子時候的輝煌，到如今許多年輕人買房遷出，社區逐步老齡化，走向沒落衰敗。隨著近20年城市快速發展，舊住宅區逐步變成城市的傷疤，成了臟亂差的代名詞。而這些老舊小區往往位于城市核心地帶，歷史記憶的承載價值、城市風貌和社會問題亟需解決，只有在政府公權力的組織引導下才能實現。

1.2 人居環境問題

老舊住宅區主要存在建筑、室內、景觀、生態技術四方面人居環境問題。①建筑方面的問題主要表現在外立面雜亂無章，外墻及門窗破敗，屋頂漏水，樓梯等公共部位老舊，底層無防盜門，缺乏電梯及無障礙設施等；②室內問題主要表現在戶內廚衛設施不完善，隨著人口變化的套型結構不合理；③景觀方面主要存在停車位嚴重不足，老年人活動健身設施缺乏，幼兒活動場地缺乏，喬木過高遮擋建筑，一些景觀設施老舊破敗，垃圾收集點污水四溢等問題；④生態技術問題主要是建筑外窗破敗，遮陽差，屋頂隔熱保溫差，外墻熱工性能差，可再生能源利用低等。

1.3 資金來源問題

老舊住宅區內，經濟條件好的大多已經逐步搬走，剩下的都是些困難戶和孤寡老人；另外，由于一些產權問題，這里留下的出租房較多。一些老舊住宅區無物業維修資金，但政府財政能力有限，完全依賴政府是不現實的。因此，對于老舊住宅的改造，最大的難點就是資金問題。

2 老舊住宅小區有機更新設計原則和實施策略

2.1 社區精神與文化傳承原則

社區居民歸屬感、自信心、凝聚力的提升，主要通過有機更新行動來實現。居民通過發動、參與、建造、受益，實現社區精神重塑。改造過程中，要注重適老的人性化設施改造。老舊住宅區的有機更新，需要傳遞一些歷史人文、地域性及人文精神等方面的內涵，對于建筑表皮和室外景觀設施的設計，都可以成為這些內涵信息的載體，并且容易識別和共鳴。

2.2 建筑風貌和使用需求原則

深入城市片區風貌調研，把握輕微改造原則，尊重老舊建筑，適度修復建筑風格。建筑風貌特色要經歷漫長的歷史演化和不斷疊加，適度進行地域性建筑特征的修復和立面的整理更新是主要的設計策略[1]。通過建筑立面色彩規劃、細部裝飾設計、文化元素等運用，來實現建筑的地域性風貌。

建筑使用需求如安全防護、入戶防盜、無障礙設施及公共部位的適老化改造，這些都是有機更新的功能需求，是改造中住戶最關心的方面。對于戶內的改造，由于涉及物權，則建議以住戶自己改造為主，對于困難戶，政府可給予補貼。

2.3 景觀更新和綠色節能生態策略

老舊小區承載了太多的城市歷史文化，因此在進行景觀的更新改造時，應研究其地域歷史人文，植入景觀文化元素。充分考慮居民的實際需求，進行人性化和適老化改造，完善室外休憩、欣賞、活動等功能設施，合理疏密喬木植物。在實施過程中，應同時考慮減少對現有居住的影響和方便改造后的日常維護。

對建筑進行外保溫節能改造，降低建筑能耗。對室外場地的改造，應采用海綿城市策略，減少硬裝，通過滲、濾等措施減少熱島效應。打造綠色生態環境，希冀居民能與自然達到更高的精神默契[1]。

3 老舊住宅小區有機更新資金籌集策略

由于老舊住區的住戶大都以社會中下收入人群為主，所以在實施有機更新時，資金來源要多渠道籌措。

3.1 財政補助

利用上級財政節能專項資金對建筑外保溫及門窗等進行改造。同時，利用城市雙修申報試點城市，申請部分配套資金。這是啟動項目的重要推手方式，但不是解決的主要途徑。

3.2 物業維修基金

利用物業維修基金進行改造是很好的方式，但由于我們國家的物業維修基金未實現統籌使用，出現了小區與小區之間維修資金不均問題，這邊資金很多，而另一邊卻缺乏資金的問題。由于大部分老舊住宅都建于物業維修基金收費規定之前，所以申請物業維修基金必須要做好頂層政策調整才行。

3.3 利用自身公共資源二次利用籌集資金

利用自身公共資源二次利用籌集資金，這是一個很好的思路。比如，頂層住戶出資平改坡獲得閣樓使用權，下部樓層住戶則放棄公共屋頂的使用權但得到公共空間品質的提升[1]；利用室外場地空間改造停車位，以出租收費的方式，取得部分資金補貼老舊住宅區有機更新；利用原有的一些閑置公共建筑空間，由于城市共享單車的出現，公共自行車庫已經可以減少空間或者功能完全退出，若利用公共自行車庫出租取得資金也是很好的方式；還可以利用沿街面廣告位出租，取得部分資金收益。這些公共資源的二次開發利用，可以形成一些資金收益長效機制，對老舊住宅品質有機更新十分有意義。

4 豐收小區改造案例介紹

4.1 工程概況

大南街道豐收新村舊住宅區（本文簡稱豐收小區）位于溫州市區有著歷史文化底蘊的溫瑞塘河邊，建于上世紀80年代。小區主體建筑外墻破舊雜亂，公共設施不配套，停車交通秩序差。雖然植物茂盛，但室外空間無法滿足當今居民的需求，缺乏物業管理，人居環境品質臟、亂、差。政府將其作為老舊住宅區綜合整治有機更新的試點項目。

經調研，群眾對改善小區人居環境呼聲很高。調研后確定的設計任務是：對溫瑞塘河邊的景觀進行美化，結合地域性建筑風貌和歷史人文，整理改造建筑立面，提升建筑公共空間，并改造室外景觀和設施（圖1）。

4.2 有機更新設計實踐

4.2.1 結合地域性建筑風貌，整治修復外立面

對建筑外立面的重新設計，采用涂刷和裝飾的輕微改造手法，重新反映歷史地域特征，變舊為新（圖2）。在不改動建筑結構，通過淺白色和深暖木色的色彩刻畫處理，產生對比效果。在建筑底層外墻采用貼薄青磚，通過中式挑檐、花格防盜門窗、百頁空調板、中式門頭等要素突出江南水鄉特色。

將建筑物立面上的各類附屬物件化整為零，改變建筑形象。如：空調機位外掛采用板栗色百葉木構架外框，整飾窗框、窗臺等。另外，給窗戶增加窗套，或更換原有窗套顏色及材料，與整個立面顏色協調統一。

4.2.2 改善建筑公共空間和設施，增加居住者的歸屬感和安全感

對建筑單元入口進行改造，增加中式坡屋檐雨篷、無障礙坡道、單元防盜門、門鈴對話系統等，并重置信報箱[1]。居住秩序和居住安全感息息相關，對公共樓梯欄桿、墻面、地面進行修繕，提升了居住品質，家的歸屬感得到增強。

項目通過申請相關的節能改造專項資金，對建筑外墻進行了無機保溫砂漿外保溫，改善建筑室內熱工環境，降低空調能耗。實施海綿城市策略，減少小區水泥硬質地面，戶外采用防腐木地坪和透水磚[1]。

4.2.3 文化植入室外景觀，人性化和適老化有機更新

室外景觀環境通過與西側溫瑞塘河的對話設計及與戶外公共活動交流的設施設計，使得場所文化恢復和社區精神得到重塑。朝溫瑞塘河景觀帶的方向疏減植物，沿河打開，植入小廣場，設置中式景墻，把綠化景觀借鑒到墻框中；局部沿河設置親水平臺等休息嬉戲空間，改造休閑長廊及沿河欄桿注入塘河文化，設計情景小雕塑等。

圖1 豐收小區鳥瞰圖

圖2 豐收小區沿溫州塘河立面效果圖

增加人性化和適老化的功能場所和設施，將各種設施點綴在游步道旁或小尺度的休憩空間，設置無障礙坡道、休閑坐椅、景觀亭、情景雕塑、兒童游戲設施等，為居民提供一個交流感情、聚集、健身、娛樂的室外空間。

4.2.4 重新規劃組織小區內部交通體系

重新組織內部道路人車系統，小區內車行道路重新規劃，規劃形成單向行駛微循環，完善行車引導標志。增加停車位，修復原來路面，在管線整理完成后，車行道路面層鋪設瀝青，使得場地感覺整潔、有序[1]。實現局部人車分流，保證內部庭院空間品質舒適安靜。

4.2.5 提升改善小區公共基礎設施

架空電纜電線統一規整治理，套管整合成排固定于外墻，局部進行上改下處理。下水管道進行疏通和改造，置換窨井蓋等。重新考量生活細節，增加小區人性化公共生活設施，如宣傳欄、指示牌、坐凳、垃圾屋等。

4.3 實施結果和經驗總結

項目設計做了1年多時間，中間多次深入調研征求意見，最終于2016 年 10 月竣工。期間經歷街道區劃調整，住戶意見多次征求統一，以及財政資金申請等等，雖然最后只有部分設計方案建造實現，但仍然取得了一些效果。尤其是適老性改造后，小區內晨練和戶外活動的居民增加了。通過讓居民參與有機更新行動的整個過程，增加了小區的凝聚力和自信心，增加了社區的安全感，這是令人欣慰的。

5 結語

秉承墨子 “便于生”的樸素建筑思想，設計師從關愛生命、改善生活來進行舊社區的有機更新[1]。建筑改造上采用輕微改造的原則，反映歷史風貌和地域性特征。倡導表里如一的有機更新手法，如室內公共空間的提升與建筑節能改造、室外景觀環境的改造，內部微循環交通和停車系統的完善等；并增加人性化和適老性設計，注重生活細節設施。

從人居物質環境的改善，到社區精神的重塑、地域性建筑風貌修復，其人性化適老化更新、綠色建筑技術實施等設計原則，對類似案例有參考研究意義。