北京舊城四合院街區的復興模式研究

吳吉明 Wu Jiming 朱起鵬 Zhu Qipeng

北京的胡同、四合院是京味文化的代表性符號，也是北京最具特色的建筑，四合院的興衰見證了北京數百年的歷史變遷，可以說四合院就是北京歷史的活化石。然而，隨著城市化進程的不斷加速，北京胡同四合院面臨著巨大的沖擊（圖1～3）。

20世紀90年代初，據統計北京城區的四合院面積尚存約400萬m2，而到2000年，根據文物部門的相關統計，北京的四合院已減少了近100萬m2[1]，而今北京四合院的面積更是不足20世紀90年代的一半。

為了保護這份珍貴的遺產，自2002年開始，北京市分三批陸續公布了歷史文化保護街區43片，其中32片在明清舊城內（圖4）。

作為中心城區特有的城市資源（圖5），復興四合院街區的發展是北京中心城區不能回避的核心問題。

為了復興這些區域街區，來自政府和社會各界展開了一次次努力，從20世紀90年代的琉璃廠改造，到近年來大柵欄楊梅竹斜街的有機更新，再到最近的白塔寺小院重生和“遇見什剎海”等舊城復興項目，都在積極探索四合院街區發展的方向。同時，區內主要文保單位的騰退和什剎海、大柵欄和白塔寺區域的人口疏散也頗有進展。但大多四合院街區位置敏感、情況復雜，欲達成真正意義上的復興尚需解決許多問題。

1 現狀問題篇

1.1 四合院街區歷史原真性喪失

四合院街區作為城市歷史的象征，其歷史和文化價值的重要載體便是街區內大量原真的不可移動文物和歷史建筑。在各級保護規劃中，也對這些建筑進行了標注和登記。但在實際操作層面，這些原真的歷史遺產保存狀況愈發嚴峻。

首先是較低保護等級不可移動文物的違規修繕和過度修繕，造成大量珍貴的建筑遺產的直接滅失。它們多半因工程核算需要，被夸大修繕程度，能修的被拆，能留的被棄，背后形成新料采買與舊料倒賣等多條暗流，施工過程中的監督與事后驗收流于形式 （圖6、7）。

圖1 2005～2013年南橫街地區四合院街區消失情況

圖2 2003～2011年前門歷史文化街區傳統建筑消失情況

圖3 2003～2015年鼓樓歷史文化街區傳統建筑消失情況

圖4 北京舊城文物保護單位及歷史文化保護區規劃圖

圖5 西城區白塔寺歷史街區鳥瞰

圖6 南橫街地區明代建筑會同四譯館被野蠻拆除

圖7 重建后的會同四譯館已喪失大部歷史信息

其次是以房管局修繕隊為主體的修繕方，在四合院修繕過程中，將重要的歷史建筑混同于普通建筑，往往一套圖紙“打天下”，千屋一面，造成歷史信息的大量流失（圖8）。更有甚者，完全無視保護規劃，將重要的歷史建筑違規拆除，重建方案與原建筑幾無聯系。在缺乏過程監督和事后追責的現行環境中，這一系列的違規操作幾乎不用付出任何代價，歷史建筑的原真性保護從何談起？

另一方面，歷史作為一個變遷的過程，并未在歷史街區的保護中受到重視。城市的風貌應該和社會變遷和社會歷史是有關。任何有關歷史記憶的留存都是風貌構成的要件，從這個意義上來說，由時代變遷形成的具有典型意義痕跡都有它的歷史價值，如20世紀50年代的街道工廠、60年代的革命標語，70、80年代的集體宿舍等等。

把一個城市改造成一個某一時代的“原型”——比如“明清”風，對真實的街區歷史是不公平的。最終就使得四合院街區如舞臺布景般呈現在公眾面前，連正常的現代建筑都被“描眉畫眼”，扮做“贗品”，這自然不是理想的結果。對于一個走過漫長歷史的街區，它的風貌應該是多元而鮮活的，那些假借“保護”之名建設起來的仿古建筑，其實是抹去了大量文化信息，削弱了真實街區的活力。

除此以外，一些看似必要的基礎設施提升，也在無意中損傷了四合院街區的歷史信息。如正在進行的四合院墻體保溫改造。將絕大多數院落臨街面以保溫材料覆蓋，其上再用面磚裝飾為虛假的磚墻。原本頗具歷史感和美學價值的清水磚墻完全被遮蔽，因外墻加厚，院門墀頭檐下的磚雕也被掩蓋，大量四合院失去原有形貌。

如果這些代價能換來四合院住戶真實的居住條件改善也可接受，但目前多數此類工程多數流于表面，只包裹院墻，對于私搭嚴重的院內根本無法顧及，保溫層無法形成閉環，其保溫效果可想而知。

除了物質化歷史環境的飛速消失，四合院街區引以為傲的城市文化也在消退。首先是大量“退平頭式”開發，不但瓦解了舊城社會，也使大量依附于舊城社會網絡的老字號失去存在基礎，即使花費高昂代價，將其異地集中重建，如前門大街等，也僅僅是失去靈魂的軀殼，其服務水平再難呈現老字號應有的樣貌。

其次，四合院街區不斷高企的租金，也在危及傳統特色商業的存續。若聽憑商業杠桿對舊城的商業類型進行調配，很可能在市場尚未發育成熟之時，大量富有文化特質的商業服務已經被逐出租金高昂的舊城，雙方都成為孤立的存在。

一片片由內到外充斥著虛假和表演的四合院街區，難道真是我們要留給后人的么？

圖8 大量傳統四合院被“修繕”一新

1.2 四合院街區基礎設施欠賬嚴重

四合院街區的歷史原真性在不斷喪失，但這并未帶來其基礎設施狀況的根本性改善。

作為舊城的核心區域，北京多數超齡房屋和危舊房屋都集中在四合院街區。近乎飽和的人口密度、復雜的權屬和管理的缺位，又使居民不斷加樓層、建私房，四合院內部的空間逐步惡化，很大部分原本格局規整的四合院慢慢變成混亂的雜院（圖9）。

這些院落多數缺乏獨立的衛生間和無障礙設施，市政設施的承載力也存在很大不足，水、暖、氣道等現代生活必須的基本需求還很難得到滿足，相當一部分院落的水電表無法做到分戶，天線、電線亂搭亂建現象普遍，安全隱患俯拾皆是。

院內問題重重，胡同中的基礎設施缺位更令人吃驚。多數胡同的排水系統根本沒有雨污分流，垃圾處理點明顯不足。街道等公共等空間也亟需整治，停車和消防問題尤為突出。

糟糕的基礎設施背后，卻是奇高的房價，根據目前二手房網上掛牌情況，西城區四合院報價基本在10～20萬元/m2，其中什剎海一帶價格更高，甚至超過25萬元/m2。

這種懸殊的對比，形成了四合院街區的奇怪現象：一方面，它作為基礎設施洼地，幾乎無法滿足人們的基本生活需求；另一方面，它便捷的地理位置和獨特的文化氛圍又吸引著各類人士的聚集。

在這種矛盾中，收入條件較好的四合院產權人逐漸搬出四合院街區，大量外來人口涌入其中。大量院落都被拆大改小，利于出租，推高了這些區域的人口密度，人口的壓力更增加基礎設施的壓力。在這種循環中，四合院街區基礎設施的缺位愈發凸顯，居民的生活質量難以保證。

圖9 典型三進四合院演變“大雜院”過程

1.3 四合院街區疏解問題復雜

目前，廣大四合院街區的人口負荷已經遠超歷史上任何一個時期，遠大于其承載能力，因此疏解四合院街區人口迫在眉睫。

但四合院街區人口構成復雜。根據近期西城區的抽樣調查數據，平房區受訪家庭中，居住20年以上的占總數的3/4。他們之中，有些是傳統私房主，有些是20世紀50年代經租房房客轉化的房主，還有一些是單位產權。值得注意的是，這些長期住戶中很多產權并不明晰。私房權屬與“經租轉換”有相當一部分重疊，單位產權和房管局產權也存在很多模糊界線。這些權屬的混亂給疏散補償帶來極大困難。

另一方面，現有的四合院大量私租使用混亂。而由于居于條件差，缺乏基本設施，高昂的房價迫使租戶尋求更小的居住空間，將院落進一步拆分，許多院落的居住模式，已與有關部門登記的狀況差別明顯，大量居住人口處于無任何管理和登記的情況。

此外，高昂的房價和地價也為使四合院街區的騰退代價奇高。以西城區白塔寺區域為例，現在的白塔寺區域人口大約在6 000戶左右，按騰退15%的目標測算，政府就要解決1 000戶居民的騰退問題。而經測算，目前一戶的騰退成本約在400萬元左右。這樣算來，僅區內近千戶的騰退便就需要40個億的基礎投資；如果再加上市政基礎設施和其他相關的改造，僅這一個片區總共就需要至少60個億的投資量。

目前西城區已經開展了包括楊梅竹斜街、白塔寺、天橋北部平房區、什剎海地區等6片歷史文化街區和風貌協調區的資源騰退項目。但普遍過程緩慢，疏解程度有限，尚未找到有效平衡投資與回報的平衡點

1.4 四合院街區自主更新動力缺乏

作為歷史悠久、設施陳舊的四合院街區，逐步有序地改造與更新是其發展的必然過程。但在目前的四合院的更新改造中，最為重要的更新主體——產權所有人和開發商，卻動力不足。

建國之前，四合院的產權相對簡單，1958年后，由于產權制度的變化，四合院各相關方的權益和責任開始變得難以明晰，四合院的更新因所有者的缺失而逐漸陷入停滯。20世紀80年代后，政府逐步落實私房政策，但卻又迎來了大規模地產開發的時代，大拆大建的的背景下私房主因擔心拆遷，不愿對房屋進行體系化的修繕。而大量由原來的經租房轉化的直管公房房租極低，相關管理部門無力維護，也更談不上傳統風貌的保護[2]。

隨著城市發展，四合院的基礎設施劣勢逐漸凸顯，大量有一定經濟實力的房主逐步搬離四合院街區，將原有房屋出租，他們對房屋狀況的惡化愈發不敏感。

有能力更新維護的戶主因不在此居住，沒有更新動機，居住者沒有能力進行更新，更多人被現行舊城更新的拆遷政策引導離開原住地，造成長期以來沒有人關心現在住房的質量、使用和未來的現狀。

四合院街區更新發展，開發商也是非常重要的角色。但四合院街區多半是保護地段，采用傳統的開發方式成本非常大，拆遷補償是一大筆費用，而所有的這些前期成本都將分攤給未來的實際經營者。這導致后期經營門檻過高，極大限制了業態的可能性，也壓縮了投資回報。如果沒有有效可行的投資回報路徑，開發商的積極性也頗為有限。

1.5 四合院街區更新與管理機制缺乏可操作性

為協調四合院街區有序發展，同時保護重要歷史街區的傳統風貌，已有多項相關法律法規出臺。但普遍存在公眾意識淡薄、操作性不強、法律處罰力度不夠的問題。目前，北京市歷史街區保護主要是依據《北京歷史文化名城保護條例》和國務院頒發的《歷史文化名城名鎮名村保護條例》。但其中歷史文化保護區、歷史街區和風貌街區、歷史建筑、優秀近現代建筑和有價值建筑、掛牌保護院落等概念尚待統一明確[3]。法律執行主體也含混不清，多有重疊甚至空缺。除針對不可移動文物的保護體系外（依托《文物保護法》），尚無可操作性強的管理制度，以及清晰的審批要求，用于對四合院街區建筑遺產的精細化管理。

普通市民遇到四合院改造更新的情況，既難以獲得及時有效的指導，又很難受到應有的監督，不但沒有清晰的申報審批路線圖可供參考，甚至連獲知改造對象的保護級別都大費周章。因此，大量個人改造在建筑形式、體量、高度和色彩應用方面并不注意，對整個區域的環境及視覺景觀都產生了不利影響，有些甚至干脆將保護建筑徹底破壞。

個人改造困難重重，開發商改造也問題不斷。四合院街區高企的開發成本，導致有些開發者并不關心保護規劃，有的甚至直接打著“危改”旗號大規模進行商業開發，整片歷史街區被推平重建，各項法律法規，因執法與監督主體不清，執法時機難以把握，如同隔靴搔癢，往往只能事后罰款了事，給舊城歷史風貌造成了不可挽回的破壞。

除法律法規外，作為具體更新操作依據的規劃也問題頗多，規劃需更好地落地。但目前的規劃重原則，卻并不重視對實際工作的指導。有些規劃，由于制定周期長，規劃執行時，街區狀況已發生了巨大的變化，有些規劃的目標甚至已不再符合發展的需要。而即使那些具備較系統規劃的街區也一樣存在著規劃銜接不足，目標和實際建設間有待進一步加強。

自20世紀80年代以來，對于四合院街區的調查研究汗牛充棟，但一直缺乏系統的梳理和利用。一方面，大量數據束之高閣，另一方面，實際參與更新的部門對這些區域胡同、房屋、院落的具體數量，胡同居民的人員、職業、文化，以及胡同內的房屋使用情況，已有業態等基礎信息幾近茫然，連系統認識都談不上，又何談建立在基礎數據研究上的規劃和管理。

無法針對真實狀況制定科學管理措施，最終導致了四合院街區人口疏而不減、違章建筑邊拆邊建、低端產業聚集、歷史遺產越保越少。

2 復興策略篇

圖10 “內盒院”設計，以較低代價普遍改善四合院室內空間環境

2.1 恢復四合院街區的功能屬性

北京的四合院街區期待復興，首先是恢復四合院街區的城市功能。由于各種原因，四合院街區呈現出落后的基礎設施狀態和較惡劣的居住環境。大量城市主力消費人口陸續搬離。由此產生社區潰散、更新意愿薄弱、產權人難于組織的問題。因此，恢復四合院街區的吸引力，核心是恢復四合院街區正常的城市功能。

四合院街區的基礎設施標準不同于新建街區，它必須在嚴格保護區域歷史環境和尺度的條件下進行。

歷史街區的保護，城市安全與基礎設施的小型化可操作性是進行區域基礎設施改善的前提。在設施改善的基礎上，也可以通過合理引導機動車，鼓勵綠色出行，倡導發展自行車等慢行系統，優化公共交通站點設置和班次，加強消防、避災場所和設施的配置，全面推動四合院街區道路環境的升級。

算例2 對于本文的異構多智能體系統，通信拓撲在圖1的與之間切換.取通信時延上界τ0=0.08(τ0

應該注意的是，道路與環境的提升必需結合各地段的實際情況、傳統風貌特點以及居民們的實際需求，對不同大小、不同文化價值的小街、胡同，研究確定恰當的導則，提供設施改善標準與可行的實施方式。

此外，要積極推動基礎設施提升入院，加快推進以新技術解決四合院居民實際生活問題的步伐（圖10）。依據不同院落和住戶的實際情況，有選擇地推動資源型廁所、無水馬桶、光伏集熱系統、垃圾無害化處理等設施在四合院街區的落地，切實改善四合院居民的生活狀況。

在區域內的關鍵節點，應充分利用四合院街區豐厚的歷史文化資源。不但要完善區域內歷史文化信息的表述，文物景點的掛牌講解，更需要借助對不可移動文物、歷史建筑或其他騰退空間的再利用，為區域增加具有文化價值的公共設施節點，其中包含展覽、展示、商業服務、養老幼托、創意辦公等。在功能地位上不但要顧及它們對于街區的服務作用，更要考慮其與城市的鏈接意義，帶動整個街區的復興（圖11、12）。

圖11 日本設計師完成的大柵欄地區街道導視系統

圖12 改造之后的大柵欄街景

2.2 建立多元共生的四合院街區生態

北京四合院的復興，除了物化的建筑，更要樹立起一種人與建筑共同保護、共同發展的新理念，街區復興應該基于在一個相對開放平臺之上。我們應該尊重城市發展、提倡多樣化的共生，也應遵循自下而上與自上而下相結合的多元參化治理思路[4]。

四合院街區現有居民主要由產權戶、公房戶、租住戶（10年以上）、短租戶和商戶五類組成。

產權戶與公房戶相當于四合院街區的原住民，在進行街區疏散的過程中，要盡可能保證他們作為本地人口的比例，一般來說，這些人口的數量達到50%以上，基本可以確保歷史街區的社會生活結構和方式不被破壞。

對于租住戶和商戶，其實也分為多個層次，一部分，租期較短，或為尋求較低租金，僅僅將街區房屋作為基本起居或商業經營場所；另一部分，租期較長，且會花費較高代價對于承租房屋進行修整改善。對于后者，一方面，充分掌握其信息，進行有效管理；另一方面，也應盡可能多聽取其意見，讓其充分融入社區生活，并適度給與其參與社區事項決策的權利。

未來的四合院街區應逐步完善院落收購、代理與交易市場。應該通過研究政策創新，拓寬各種渠道，主動引導有保護意愿、有能力的社會資源成為實施保護的重要力量。同時，組織保護區內房屋的所有著、使用者共同簽訂風貌保護協議，明確相關人員對房屋的安全使用以及維護地區風貌保護的義務。堅決杜絕違法出租、違法建設以及改變房屋使用性質等的破壞行為[5]。

此外，在條件許可的地區建議組成由產權戶、公房戶、長租戶和有意愿商戶構成的類似其他社區“業主委員會”的組織，作為街區業主方的代表主體，進行與社區相關的決策。

目前，東四街道的 “史家胡同風貌保護協會”便是其中非常典型的代表，在這里，街道、當地居民和志愿者、屬地單位共同成立了自己的街區風貌保護協會。協會人員共同協商，遵循著公開、公正、透明的原則，建立了具備制度化的專家論證和公眾參與體制[6]。雖然說目前還側重于規劃和歷史風貌保護，但未來完全可以形成真正意義上的胡同居民組織（圖13）。

通過以上措施，新入駐業態和人口與原有形態共生的模式，延續城市原有的文化和活力，提升舊城的多樣性和豐富性，形成四合院街區社會的良性轉型。

2.3 建立基于保護規劃的四合院街區精細土地開發模式

四合院街區，多半處于北京市公布的34片歷史街區和風貌保護街區的范圍中，應屬于規劃中城市紫線的圈畫范圍。但實際上，被圈入紫線的區域本身也情況復雜。有些屬于不可移動文物，有些屬于歷史建筑，還有一些是具備一定風貌的舊建筑。更有大量建筑是與風貌較沖突擬定拆除的建筑。這些在各街區的保護規劃中厘定的已較為清晰。但在具體的改造落實中卻較為含混，缺乏事前管理和事中監督，最多只能做到事后追責，但往往損害已經造成。

實際上，不同的保護等級，意味著一片歷史街區中不同細分地塊的開發強度和方式是不同的。那么在具體的改造開始前，率先把保護街區內的地塊狀況轉變為明確的開發指標。這些細化標準和開發指標，應先行被產權方、投資方和租賃使用方周知，并一直作為審批有關改造項目的依據。

在掌握精細化土地開發指標后，對成片四合院街區進行開發統籌，設立強有力的管理機構，讓街區內所有地塊均勻獲得區域土地開發的利益。積極騰退文物保護單位，鼓勵個人資本參與不可移動文物和歷史建筑的保護與開發。

一方面，嚴格控制用地紅線與高度，對于與房產所有權證登錄內容部分的私搭亂建零容忍，對于私自拆墻破洞，破壞區域風貌的行為零容忍；另一方面，不搞一刀切，因地制宜，在條件允許，方案可行的地區，充分加強地下空間的開發。適當延展商業界面，提升這些區域的開發效益。這部分收益由投資人和嚴格保護地段所有人共享，進行區域平衡。讓歷史建筑和不可移動文物的所有權人獲得更多補償側重和政策便利，讓在非保護地塊內開發的投資方獲得合理的回報，充分利用四合院街區的土地資源。讓破壞者受罰，讓保護者獲益，讓投資者獲得合理收益，讓居民得到生活便利，實現四合院街區的可持續發展。

2.4 建立可持續的四合院街區更新及管理干預機制

北京四合院的改造難度大，分散，且會涉及大數額的資本運作，因此，我們需要建立一種可持續的干預體系。

實現這種干預需要一個明確的主體。建議將各片以四合院街區為主體的街道進行行政服務整合，聯合規劃、建設、文物、交通、綠化、消防等部門，設置針對舊城的綜合行政服務中心。對舊城復雜的房產交易、房屋租賃、外來外籍人口登記，社區養老、市政服務，房屋更新審批、公共服務投資、工商服務等進行統一整合，明晰權責機構，縮短辦事流程，同時也能真正意義上實現對舊城各種事項的切實管理和監督。

圖13 歷史街區保護規劃公眾參與委員會機構組成

3 結語

城市是歷史與文化層疊積淀的產物，每個城市都應具有其獨特的文化屬性，街巷及其背后的市井生活或許才是城市中最具識別性的標志物。 本研究通過對北京舊城四合院街區現狀的梳理與分析，提出一個城市的對外形態來自長期歷史的積淀。對城市的認知，需要將城市的發展與文化遺存的保護結合起來，重新創造屬于我們這個時代的文化識別性。