房地產開發企業的稅收籌劃分析

袁霜

（西南財經大學會計學院，四川 成都 610000）

【摘要】住房政策改革以來，我國房地產行業的供給和需求都很旺盛，行業成長迅速，房地產業一度成為我國經濟增長的引擎和國民經濟的支柱產業。對于房地產企業來說，其存在的市場環境已經發生了根本的改變，與房地產開發相關的各項工程開發成本和人力成本近年來一路走高，房地產企業的利潤空間不斷減小，融資成本也在不斷升高，有的中小房企業因為資金不足，不少地產項目開發斷糧而死。加之房地產企業在房地產各個環節的綜合稅負較高，房地產企業的成本負擔很重。為了降低房地產企業營運成本，通過重新組織企業在地產開發、銷售公司管理環節的各項工作，在我國現行稅法規定的框架下進行稅收籌劃，這不僅在一定程度上能夠減輕房地產企業的納稅遵從成本和稅收成本，還能夠有效提高企業的運營水平和管理水平，從而提高企業的市場競爭力。

【關鍵詞】房地產企業；稅負；稅收籌劃

一、相關理論概述

“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。稅收籌劃的規范化定義得以逐步形成，即“在法律規定許可的范圍內，通過對經營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能取得節稅的經濟利益。”

二、房地產開發企業主要稅種的籌劃方法

（一）前期準備階段的納稅籌劃

1.公司形式選擇

從法律上講，子公司是一個獨立的法人，而分公司不是獨立法人，這就決定了子公司與分公司在稅收待遇上的不同，具體表現為：子公司是獨立的法人實體，承擔全面納稅義務；分公司不是獨立的法人實體，承擔有限納稅義務，在設立分公司的所在國被視為非居民納稅人，其所發生的利潤和虧損與總公司合并計算記入“合并報表”中。

2.新建和并購的選擇

房地產企業開發首要是取得土地，取得土地有兩個來源：一是從國家購買；二是從其他單位購買。從其他單位購買存在兩種具體操作方式：一是成立一個新公司，通過新公司購買土地；二是并購出售土地企業的股權，在通過被并購企業進行開發。第一種操作方式，取得土地后需要繳納契稅；而第二種操作方式因為土地使用權沒有發生轉移，因此無需繳納契稅。

因此，房地產企業如果選擇并購企業的方式，取得別并購企業的土地，將產生很大節稅收益。

3.籌資方式的納稅籌劃

房地產企業開發項目一般需要長時間建設，且需要大量資金，對于房地產企業來說很多資金來源于銀行借款，企業借款利息很多。所以籌資對于房地產企業來說非常的重要。

當前我國房地產開發企業的籌資方式主要有：吸收直接投資、發行股票、聯營籌資、企業內部積累、銀行借款、發行企業債券和融資租賃等。如果企業通過發行債券、內部集資、企業間拆借及向金融機構貸款等方式籌集資金，可以達到降低稅負的目的。

（二）建設環節的納稅籌劃

1.利息扣除方式

房地產企業的利息費用在計算企業所得稅和計算土地增值稅的處理方式是不同的。對于計入開發成本的利息費用，只有當房地產出售時，才能抵扣。當利息費用數額較大，應提供金融機構證明，據實扣除；反之，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣反而可以多扣除房地產開發費用，對實現稅后收益最大化有利。

2.借款費用資本化

成本對象完工后發生的借款費用可以作為財務費用直接扣除。因此，對于不同時間完工的開發產品，應單獨作為成本對象核算。這樣對于已經完成的成本對象所對應的借款費用就可以作為財務費用在企業所得稅睡前進行扣除，企業也就可以相應減少企業所得稅支出。

（三）銷售收入分解納稅籌劃

1.分解銷售收入

隨著房地產市場的日益完善和消費者消費水平的不斷提高，精裝修住房將逐步取代毛坯房并成為市場的主流產品。而精裝修住房涉及的稅務問題主要與精裝修住房的定價方式有關。目前房地產企業對于精裝修住房的定價方式也不盡相同。一般情況下，企業在定價時存在以下兩種不同的方案：一是住房的銷售價格包括精裝修的價格。房地產企業與購買者統一簽訂房屋銷售合同。我們稱之為合并定價方案。二是住房的銷售價格不包括精裝修的價格。房地產企業按毛坯房的價格與購買者簽訂房屋銷售合同，同時再按精裝修的價格與購買者簽訂房屋裝修合同。我們稱之為分別定價方案。

2.折扣銷售

根據營業稅法規定，如果將銷售價款和折扣額開在同一張發票上，可以以折扣后的價款為營業額來繳納營業稅。如果將折扣額另開具發票的，無論企業會計如何處理，都不能將折扣額從營業額中扣除。由此可見房地產企業在折扣促銷時，一定將折扣額與價款開在一張發票上。

3.贈送行為

房地產企業銷售房產時采用向業主贈送陽臺、車庫、冰箱、彩電等禮品的促銷方式，納稅規定這些費用原則上要按照市場價格計算，并入房地產銷售收入繳納營業稅；這些贈送給客戶的禮品，屬于捐贈支出不得在稅前扣除，并且代扣代繳 20%個人所得稅。稅收籌劃的要點在于，將陽臺、車庫等列為房地產銷售處理，這樣就不屬于捐贈支出，就可以在計算企業所得稅前扣除。

4.銷售和自營的選擇

房地產企業對于開發的產品有兩種處理方式，一是對外銷售，二是留作自用或自營。針對這兩種方式的不同，企業繳納的稅種也不同。銷售和自營在納稅上主要不同是銷售要繳納土地增值稅，不需要繳納房產稅和土地使用稅；而自營相反，不需要繳納土地增值稅，但需要繳納房產稅和土地使用稅。對于銷售還是自營的選擇，關鍵要根據開發項目的利潤情況來決定，一般來講，利潤高的選擇自營，利潤低的選擇銷售。

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