濟南市不動產統一登記工作實踐

2015年12月30日，濟南市正式啟動不動產登記工作。改革以來，濟南市堅持落實中央改革決策部署，堅持依法依規、便民利民，通過理順部門職責、加快信息平臺建設、簡化業務流程、提供“一站式”服務等多措并舉、綜合施策，現已基本形成“權屬清晰、分工合理、權責一致、便民高效、法治保障”的不動產統一登記體系。2016年12月29日，《國土資源部通報（第58期）》刊發濟南市改革經驗做法，濟南模板為不動產登記制度改革提供了可參考、可借鑒的實踐路徑，在全國國土資源系統及濟南市各級各部門特別是窗口服務部門引起強烈反響，得到了廣泛推廣。

一、整合不動產登記職責，明確部門間職責分工

整合不動產登記職責是國務院機構改革和職能轉變方案確定的重要改革內容，將分散在多個部門的不動產登記職責由一個部門承擔，理順部門職責關系，通過提供“一站式”服務，減少了辦證環節，減輕企業和群眾的負擔。2015年12月1日，濟南市機構編制委員會2015年第3次會議印發《關于市和縣（市）區不動產統一登記職責和機構整合的通知》，正式啟動不動產統一登記職責和機構整合工作。

（一）整合相關機構和職責。一是市、縣土地登記、房屋登記、林地登記等不動產登記職責統一整合到國土資源主管部門，由國土資源主管部門統一負責轄區內不動產登記工作，業務上接受上級國土資源主管部門的指導和監督。濟南市國土資源局增設不動產登記管理處，主要負責研究提出全市建立和實施不動產統一登記制度的政策建議，做好不動產登記相關工作等。二是整合組建市不動產登記中心，作為市級不動產統一登記經辦機構，負責統一辦理各區（含高新區）范圍內的不動產登記；各區（含高新區）不再設置不動產登記機構。三是市縣實行不動產統一登記前的各類不動產登記證書繼續有效。

（二）明確相關部門職責分工。明確國土資源主管部門負責指導監督轄區內土地登記、房屋登記、林地登記等不動產登記工作；會同有關部門貫徹落實國家和省市不動產登記的法律法規，建立不動產統一登記制度，負責做好本級不動產登記相關工作；落實不動產權屬爭議調處政策；推進不動產登記信息化建設。明確房產主管部門負責貫徹落實房屋交易政策，制定房屋交易規章制度并監督執行，指導監督房屋產權管理等工作；負責做好本級房屋交易和產權管理相關工作；協同國土資源主管部門做好房屋登記工作；負責建設和完善個人住房信息系統，配合推進不動產登記信息化建設。明確農業主管部門負責指導農村土地承包經營及有關合同管理、流轉規范，調處合同糾紛，協同調處權屬糾紛；協同國土資源主管部門做好相關不動產登記工作。明確林業主管部門負責組織、指導林地、林權管理；依法承擔征用、占用林地的審核、審批工作；指導林地林木承包經營及有關合同管理，監督管理林權流轉交易；負責調處合同糾紛，協同調處權屬糾紛；協同國土資源主管部門做好林權登記工作。

（三）平穩有序組織人員劃轉。不動產統一登記制度落地實施需要運轉有效的人員機構作為保障。人員劃轉到位是按照《不動產登記暫行條例》及其實施細則、《不動產登記操作規范》開展工作的先決條件。濟南市按照“編隨事走、人編同調”的原則，相應劃轉人員編制。根據職責調整，從市住房保障和房產管理局、市農業局各劃轉2名、市林業局劃轉1名行政編制給市國土資源局。將市房屋產權登記中心整建制移交到市國土資源局管理，更名為市不動產登記中心，為市國土資源局所屬副局級公益三類事業單位，負責統一辦理所屬各區（含高新區）范圍內的不動產登記；核定事業編制47名，內部機構設綜合處（財務處）、申請受理處、審核調查處、繕證校對處、法律事務處、信息服務處。各區成立不動產登記分中心，作為各區國土資源分局所屬事業單位，共配備事業人員139名，其中從房管部門劃轉65名；各縣（市）國土資源局均成立了不動產登記中心，共配備事業人員65人，其中從房管劃轉62人。實踐中，濟南市采取整建制劃轉房屋登記人員的做法，不僅將原房屋交易登記人員劃轉90%以上，而且將原來從事各類登記的業務骨干劃轉到位、落實到崗，融合為不動產登記的有生力量，確保了從分散登記到統一登記的業務連續穩定，為改革提供了堅實保障。

二、加快建設信息平臺，實現多部門業務聯辦

改革中，濟南市落實“反彈琵琶”要求，通過加快數據整合和信息平臺建設，反推不動產登記制度建立和落地實施。在不動產登記工作啟動之初，濟南市就注重數據整合和平臺建設，通過臨時整合土地和房屋登記系統、抓緊開發運行全新登記系統，在最短時間內實現數據有效整合和平臺順暢運行，加快原來獨立運行的土地和房屋登記系統及數據庫停用、原土地和房屋登記業務全部轉移，有力支撐了不動產登記職能全面落實到位。

一是統籌力量實現資料移交。不動產登記資料是證明不動產權利歸屬的重要依據，是依法開展不動產登記和資料查詢的前提，只有依據完整的原始資料開展登記，才能保證登記行為準確高效。濟南市強化部門間協調配合，采取100%整庫拷貝、全數據遷移的方式，將房屋登記簿、權屬來源證明材料、登記原因證明文件及登記申請、審核等全部房屋電子登記資料，共計363萬條、235萬卷、18T容量的大數據完整移交。

二是以用為先建設信息平臺。濟南市用最快的速度，整合原有的土地登記系統和房屋登記系統，實現不動產登記“停舊發新”。同時，扎實推進全新的不動產登記系統的開發建設，用短短半年多時間，新的不動產登記系統成功上線運行，徹底擺脫了原系統對接不暢的現實困境，實現了不動產登記從數據到業務的全流程監管，有效提升了不動產登記的規范化和工作效率。

三是應對需求主動開展權籍調查。濟南市存量房多，土地信息不完善，通過按部就班開展權籍調查，需要耗時2-3年，勢必影響不動產登記的平穩開展。濟南市選擇不動產交易較為集中的熱點區域提前開展權籍調查，歷時3個月完成144個熱點小區50多平方公里的權籍調查工作。雖然完成權籍調查的面積僅占濟南市市區和縣城面積的10%，但是解決了全市70%的二手房交易登記所需的權籍數據問題，實現重點地區數據全面掛接。目前，濟南市2001年至今的土地登記數據和所有房屋登記數據全部完成遷移整合，60%的登記數據已實現戶落幢、幢落宗。未來2-3年，濟南市將完成主城區及各縣城駐地大約500平方公里的權籍調查工作，進一步完善不動產登記數據。

四是強調協作實現多部門“業務聯辦”。不動產登記工作涉及面廣，濟南市按照“跨部門協同作業”的工作思路，強化市國土資源局與相關部門間的協調配合，為開展不動產登記工作創造良好外部環境，形成工作合力。其中，為解決群眾辦事環節多、程序繁瑣、重復提交材料等問題，與地稅部門開展“業務聯辦”，將征稅系統與不動產登記系統對接，實現了開具房屋證明、房屋納稅、轉移登記“一窗式”服務。相比之前，完成這3個業務環節，群眾要排4次隊、提交2套資料、耗時3個小時以上；現在只需要排1次隊、提交1套資料、平均耗時半個小時。通過“一窗式”業務聯辦，大大節約了群眾辦事時間、減輕了群眾負擔。據統計，全年累計減少復印材料50多萬張，為群眾節省30多萬元。與人民銀行的協同聯動，實現了貸款信息與不動產登記信息對接，群眾在銀行就能開具用于貸款的證明，并實現了網上抵押業務受理資料的傳遞。與法院系統簽訂了推進網絡執行查控合作備忘錄，使各級法院能夠通過不動產網絡查控平臺查詢有關登記情況，辦理查封、協助過戶等各類業務。

三、堅持便民利民，不斷提升不動產登記服務水平

改革中，濟南市將民生為本理念貫穿始終，堅持目標導向和問題導向相結合，以便民利民要求引導和倒逼改革制度、優化流程和完善舉措。針對群眾便捷辦證的需求，倒逼窗口多點布局，借助不動產登記大數據，實現不動產登記業務全城通聯通辦；針對“依法依規登記”的要求，實施“三個凡是”原則，遵循這一原則，有效化解了困擾部分群眾多年的子女入學、戶口遷移等難題；針對群眾辦證難的需求，倒逼出臺政策，解決國有土地上歷史遺留無證住宅、劃撥土地上房屋轉移登記等難題；針對群眾輕松辦證的需求，倒逼實施不動產登記服務“八辦”，進一步實現了改革有利于人民、有利于方便群眾辦事的預期目標。

一是窗口多點布局，便捷群眾辦事。全市辦證大廳從由原來的6個增加到14個，服務窗口由原來的50多個增加到200多個，還在業務量比較大的3家銀行和2家中介機構設立了臨時辦證點，平均2.5平方公里就設有一個窗口，辦事群眾在全市范圍內可就近辦理相關業務。大廳和窗口的科學布局，使曾經房產登記大廳通宵排隊的“小馬扎”、辦事取號的“黃牛黨”再不見蹤跡。

二是數據信息共享，提高辦事效率。濟南市積極推進不動產登記信息共享應用，以數據應用促進不動產登記工作提質增效。借助不動產登記大數據，實現不動產登記業務全城通聯通辦，辦事群眾可在全市范圍內就近辦理相關業務，避免來回奔波；通過系統聯網和業務聯辦遠程為相關金融機構和稅務機關提供查詢服務22.9萬件；在登記大廳設置類似銀行ATM的“自助取證機”，權利人可以自主領取不動產權證書，為企業、群眾提供更加便捷高效的服務。

三是優化工作流程，依法依規登記。濟南市嚴格貫徹依法登記，實施“三個凡是”原則：凡是法律法規沒有明確規定必須提交的材料，不再要求提交；凡是法律法規沒有明確履行的程序，不再履行；凡是可以讓利于民的收費，統籌考慮逐步減少。通過實施“三個凡是”，清理取消了交易確認單、檔案合格證明、物業維修基金憑證等多項沒有法律依據的要件。僅取消物業維修基金憑證這一舉措，就解決了近萬戶購房群眾辦理不動產權證書難的問題，從而化解困擾這部分群眾多年的子女入學、戶口遷移等難題。另外，在規范登記流程基礎上，根據交易和登記職責劃分，進一步做好與交易流程的銜接。對需要交易部門合同備案的商品房預售等事項，實現兩個部門間基于網絡的數據互推，確保信息互享；對于抵押登記等不需要交易部門合同備案的事項，群眾直接向不動產登記機構申請登記，不動產登記機構辦理登記后將有關信息推送房屋交易管理部門，支撐事后監管。

四是積極解決遺留問題，減少群眾難事。面對不動產統一登記實施中存在的一系列歷史遺留問題，濟南市堅持政府統籌，充分利用市政府處理歷史遺留問題領導小組這一平臺，建章立制，主動研究解決對策，積極回應群眾關切。通過市政府出臺文件，解決劃撥土地上房屋轉移時土地處置難題，明確按照交易價格的1%繳納出讓金，并將土地使用權設定為70年出讓土地，不再履行報批程序，不再簽訂土地使用權出讓合同，解決了部分群眾無法辦證的難題，一定程度上促進了社會的和諧穩定。同時，通過出臺相關政策，妥善解決了建筑物跨宗地、持遺囑公證書辦理繼承轉移登記、規范公寓類別等問題。

五是推進便民措施，強化服務意識。濟南市圍繞便民利民，實施不動產登記服務“八辦”。上門辦，利用專門配備的不動產登記流動服務車，為老弱病殘孕及大型企事業單位、銀行等業務量較大的單位，集中辦理相關業務。該服務開通不到一年時間，流動服務辦理件已達8720件。駐點辦，在業務量較大的2家銀行網點和3家房產中介設立臨時辦證點5個，方便群眾就近辦理業務。截至目前，駐點服務共辦理相關業務20212件。全時辦，在市區的2個服務大廳，推行“每周七天工作制”，建立周末輪休制度，所有窗口及科室周末均能正常辦公，有效緩解了群眾辦事需要請假、排隊等候時間長、停車難等問題。延時辦，對前來辦事的群眾，凡是已經取號的，無論幾點，一律辦理完畢才下班；市區的2個服務大廳午間不休息，窗口工作人員輪班吃飯，保證群眾隨到隨辦。預約辦，通過微信、網絡、電話預約等方式，群眾可根據需求選擇服務時段，大大節省了排隊等候的時間。據統計，2016年辦事人申請網上預約共計75152人次。自助辦，設立“網上服務大廳”和自助查詢機，實現自助查詢服務。截至目前，自助查詢機已開具證明27萬件。快捷辦，為方便老弱病殘孕等特殊辦事群眾及解決歷史遺留問題等，專門設置綠色通道，專人專辦，提高服務質量。截至目前，已辦理相關業務7860件。標準辦，登記大廳人員采用“7+7”標準服務，即七個標準動作、使用七句標準用語，使群眾在享受快捷服務的同時，切實感受到工作人員的真誠。另外，濟南市還通過12345市民熱線、專設的不動產登記熱線、業務辦結后的群眾點評等方式，注重收集群眾的意見建議，匯總后逐條回復及研究，不斷解決群眾的實際需求。2016年以來，濟南市不動產登記機構共收到來自辦事群眾、銀行等相關機構的錦旗、表揚信38件，社情民意調查和行風測評群眾滿意度在98%以上。

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