房屋工程合同管理問題分析

杜楚源+肖靖+季凱

摘要：在現階段的房屋建設工程項目中，單位往往注重項目的管理，而忽略了對于項目的管理，也就是對項目合同的管理。房屋建筑工程的建設周期通常持續的時間比較長，政治、經濟、社會、自然、技術等各個因素這些因素都會對建筑工程的實施有不同程度地影響，各個風險因素又都會產生很多不同種類的風險事件。因此，研究并探討風險的對策，即風險管理的技術就變得十分的必要，我們對于風險最基本的控制就是對合同的管理。本文就針對房屋建設工程中的合同管理問題做了簡要的分析。

關鍵詞：房屋建設；合同管理；項目工程；風險

在合同訂立之后，合同的主體要按照合同中所規定的權利和義務，還有相關的全部的條款進行實施，也就是全面的履行自己的義務，這樣才能達到合同的客體所提出的目標。所以，在合同簽訂之后，合同的主體中的任何一方都應該在合同實施的過程中對其他方進行交底、糾正、檢查、監督實施、總結等工作。我們把對合同的內容進行談判、交底、合同簽訂、履行、糾編、監督檢查、結束總結等合同實施過程中的全部的環節的系統管理稱為對合同的管理。在對合同進行管理的過程中，合同的主體中的任何一方都對合同中的內容負有管理以及監督履行義務的責任，并同時享有合同約定的權利。

一、合同管理的主要內容

1、合同的主要內容。一個完備的有效的合同必須包含三個要素：合同的主體、合同的客體、合同的內容。合同的主體應該要表明企業的全稱以及地址、企業的法人代表、聯系方式等等能夠說明企業的真實的情況。合同的客體就是指合同的雙方都要達到的一個目標，包括很多方面，例如：對于時間的要求、質量的要求以及費用的要求等等。對于房屋建設工程施工的合同來說，合同的客體主要就是指合同中約定的雙方為了同一棟房屋的完成。合同的內容要說明雙方的義務和權力，主要是人員的安排以及簽訂合同的雙方如果違約應該承擔的責任、合同開始生效的時間、條件以及地點等。

房屋建設工程所涉及的合同的種類特別多，包括土地轉讓合同、地址勘察合同、項目咨詢合同、設計合同、建設工程合同、委托監理合同、材料供應合同、委托檢驗合同、設備購買合同等等一個房地產建設項目的開始，就是由這些不同種類的合同的簽訂和管理的開始；當這些合同完結的時候，也就是這個工程結束的時候。所以房屋建設工程的合同管理是一個非常復雜的過程，在整個過程中，要把全部的過程都記錄下來，這樣可以方便以后的查詢和總結的工作。

2、了解相關的情況以及重要性。對于相關材料的了解，我們通常是以收集資料為主要的方式，以房屋建設工程項目為例，我們應該特別注意從以下幾個方面進行考慮。

（1）對合作對方的了解。這個主要是對即將合作的對方的規模、近年來的營業額、管理的模式和水平、施工的技術、施工的設備以及機具等各個方面的了解。從以上方面可以客觀的評價一個施工單位的信譽、經濟實力、企業發展的前景以及履行約定的能力。對于一些信譽好，履行能力強，合作系數比較高的合作企業，對日后實現合同的目標可以奠定堅實的基礎。

（2）了解合作方的財務狀況。合作方的財務是非常重要的一個因素。因為合作方的財務情況能夠直接的反映出這個企業的真實的經營情況以及綜合的實力，這是對于簽訂合同并履行約定的一個有力的后盾的支持。

（3）了解后期的服務。了解合作方的后期服務的質量對于合同的履行也是不能缺少的一個重要的內容。所謂后期的服務主要是指保修、維修以及是否及時等會直接的影響其在社會中的信譽的一些因素，還包括后期的服務態度、產品質量的好壞等等。這些都是對于一個企業的信譽的客觀體現。

（4）合同風險的分析。在了解以上的相關信息之后，我們就要根據一些以往的經驗以及對未來的一個預測來對簽訂的合同所能產生的風險進行一個量化的分析，尤其是對質量、安全、人和國家的法律、地方的法規等各個可能會對合同的執行所產生的風險的評估，然后根據具體的分類來確定哪些是可以回避的風險。

二、合同管理的主要依據

1、以合同條款為根本的依據。主要是說把合同的談判、訂立、執行以及檢查等各個環節都做到位，只有這樣才能在項目的全過程中做到真正的有效的控制。從房屋建設的項目實施開始，就要開始合作方的情況作全面的了解，只有這樣才能正確的選擇合作的伙伴，也就能保證后期合同的履行。

2、關注法律法規以及市場的變化。這是合同管理中另一個比較重要的依據。在合同簽訂以后，要及時的發現一些變化，這樣就可以對一些風險進行預控。

三、結語

為了適應經濟快速的經濟發展，近年來我國的房建工程建設也有了很大的進步。現在人們對項目的管理越來越重視，但往往忽略項目管理中最基礎的合同管理。合同是一個項目進行的依據，只有嚴格的按照合同來執行，才能保證企業的根本利益。所以我們必須對合同的管理給予足夠的重視。本文就合同管理的內容以及依據做了簡要的論述。希望項目管理人員可以在原有的管理體系的基礎之上加強對合同的管理，以確保企業的經濟效益，進而推動我國房建工程的發展。