對我國房地產市場價格的影響因素的分析

郭一娜

【摘要】近年來，隨著中國經濟快速發展，人民收入水平不斷提高，對高質量住房的需求也逐年增大。中國房地產市場持續升溫，過快增長的房價成為社會討論熱點。研究房價影響因素，對于提高居民生活水平、緩解社會矛盾、保持經濟持續健康發展具有重要意義。

【關鍵詞】房價 因子分析 方差貢獻率 因子得分

本文以中國十五個大中城市為研究對象，選取影響房地產市場的重要指標，利用統計軟件SPSSl8.0對原始數據進行因子分析，篩選出四個代表性指標：F1經濟因子，F2房地產因子，F3交通環境因子，F4預期因子，并通過計算因子得分，分析影響中國各地區房地產價格的重要因素，并提出相關建議和措施。

一、我國目前房地產市場狀況

（一）我國房地產行業近年的發展

1999年至今，我國的房地產業經過改革進入商品化住房階段。從1999年開始，城市的住房發生了巨大的變化，老百姓的購房積極性迅速提高，由于房屋的新建速度難以滿足人們迅速增長的巨大需求，再加上人為的炒作，住房幾個迅速攀升，尤其是2009年后房價的飛躍式增長，高價房越來越給老百姓帶來了巨大的經濟負擔，甚至造成了一家傾其三代人也只能夠滿足首付，還要背負幾十年的銀行貸款才能賣一套住房的局面，以致于出現了“地王”“房奴”這些新名詞，以上種種現象嚴重影響居民的正常生活和國民經濟的健康發展。

（二）房地產的開發投資規模呈現加大趨勢

土地市場與銷售市場的有效供給共同進步，關鍵來源于房地產產業的搭建和掛鉤，沒有房地產業開發商的待開發，自然也就談不上銷售市場的運營。據部分可靠數據表明，房地產開發投資已經納入固定資產投資的非常關鍵的組成模塊，而且占據的空間及地位逐漸擴大，時刻影響和推動著國家經濟的發展脈絡。從2000年至今，若將國內房地產開發投資總額統計起來與固定投資總額進行對比的話，驚奇地發現，房地產開發投資提升速度明顯高于固定資產投資增長速度，且占全社會固定資產投資的比重也在不斷加大，這一點顯得越來越明顯。

（三）房地產與資本市場的關系更加緊密

我國房地產已經有十幾年的發展歷程，歷經過營銷時代與產品時代，如今正向資本經營時代跨越，尤其是中國房地產已有十多年的發展歷程，表現出資本經營模式最為突出。房地產屬于資本密集型產業，是我國國民經濟發展的支柱性產業，資本化的演變趨勢和程度已經作為衡量房地產產業成熟的主要標準。以往十多年，因為我國對于房地產金融的管理及規劃政策尚未完善和成熟，加之房地產行業運營的特殊性，造成大部分房地產開發商市場處于資金周轉困難的情況。從另一角度分析，許多金融行業很難融入到房地產行列之中，出現了房地產市場路線與資本行業相脫節，然而銀行作為房地產融資渠道的組成部分，遠遠不能解決房地產業發展瓶頸的癥結。當前這種資本市場與中國房地產市場緊密接觸，將會把中國房地產市場帶入資本經營的時代。

二、影響房地產市場的指標體系的構建

房地產價格主要是由房屋建造情況，銷售情況和當地人均生產總值以及居民收入支出的相關情況所決定的。本文遵循著體系綜合性、指標可得性原則，選取11個指標，見表1：

三、中國15個城市的房價狀況的分析

文章采用因子分析方法研究房地產市場價格的影響因素，在東部、中部、西部各選取五個代表性城市作為樣本進行分析。東部：北京、上海、南京、杭州、廣州；中部：合肥、南昌、鄭州、武漢、長沙；西部：重慶、成都、昆明、西安、蘭州。

（一）房地產市場價格影響因素的因子分析

（1）數據選取。

資料來源：由《中國統計年鑒2014》、各城市統計公報數據整理得到。

（2）KMO和Bartlett檢驗。利用SPSS將數據進行檢驗。檢驗結果KMO取值為0.551，大于0.5的標準，Barelett檢驗中顯著概率為0。說明各變量間相關程度無太大差異，相關矩陣間有公共因子存在，適合做因子分析。

（3）計算因子載荷矩陣與特征值以及方差貢獻率。采用SPSS計算公共因子的特征值和方差貢獻率，由大到小排序，輸出結果有4個公共因子特征值大于l，貢獻率分別為35.207%，30.215%，16.016%，11.056%。累計達到92.495%。

（4）建立旋轉成分矩陣。采用方差最大法，對因子載荷矩陣實行正交旋轉，得到較理想的因子載荷矩陣。

（三）對我國房價影響因素的解析

（1）因子命名。由表4可知，變量X5、X7、X8、X11對第一主因子影響很大。其中，人均地區生產總值反映了地區經濟發展水平，城鎮居民人均家庭收入決定了居民購房能力，第三產業占比反映了服務業的發展程度，對于拉升地區經濟有重要作用。

變量X1、X2、X3對第二主因子的影響較大，說明第二主因子主要由房地產開發投資完成額、施工房屋建筑面積、房屋銷售面積構成。這三個因子反映了房地產市場投資、銷售等情況，因此定義為房地產市場因子。

第三因子在人均道路面積、人均綠地面積上有較高載荷，反映了交通和環境方面的因素，定義為交通環境因子。

第四主因子由房價增長率單獨構成，由于房價增長率可以作為人們對未來房價走勢的預期，因此定義為預期因子。

通過提取這4個因子可以基本反映全部指標的信息，所以決定用4個新變量來代替原來的11個變量。

（2）計算因子得分。

根據表2及方差貢獻率值可計算各公共因子的得分，得分可以反映受此因子影響的程度。計算各地區的綜合得分：F=（35.207×F1+30.215×F2+16.016×F3+11.056×F4）/92.495

四、結論

（一）城市化加速造成住房需求的旺盛

地區的城市化進程、城市人口數量，在客觀上決定了對房屋需要的規模。從表6可以看出，東部地區城市的經濟因子得分相對較高，說明在東部經濟基本面的因素是抬高房價的重要原因。中國東部沿海地區經濟相對發達，城市化進程高，家庭小型化和分散化的速度快，使得對房屋需要的增加也較快。上海、廣州等地區吸引大量外來打工人口，不管是購房還是租房，都會在一定程度上形成對住房供給的壓力；北京、南京作為中國重點教育基地，每年大量高校畢業生在當地就業，也成為住房的急切需求者。另外，很多具有隱性收入的人將在北京、上海、廣州這樣一些經濟發達的城市購房，作為一種身份的象征，從而哄抬了房價。

（二）政策執行不力以及投資渠道缺乏阻礙宏觀調控實施

中國許多地區房地產投資在總投資中占相當大比重，如上海就保持在40%左右，浙江、廣東等也超過30%。由于房地產稅收收入和土地出讓收入是地方財力的重要支撐，地方政府為追求政績，當然不希望房價下降。因此助長了官員抵制和化解調控政策的心態，為部分開發商違規行為開綠燈，推動房價上漲。另外，中國股市發展不成熟，銀行利率偏低。商品房投資作為風險相對較小、不用太多專業技術的投資渠道受到投資者的青睞。在2003年以前，深圳、上海、北京是中閨房產行業最興盛的城市。而自2003年以來，由于以上城市的可居住資源減少和相關政策出臺，使房產行業的經營地有所轉變，重慶就成為中國幾個新星的房地產地之一。

（三）居民消費觀念轉變導致房地產需求的增加

近幾年居民的消費觀念正由原來的“居住型”向“享受型”轉變，原來的一次性購房、一步到位的思想也逐步改變，這在一定程度上也刺激了房地產業的發展。人民生活水平提高后，對于二次置業的人來說，都想購買大一些。居住環境舒適一些的房屋。比起中國一線城市可居住資源減少（如表3所示），南京、杭州、合肥、成都在第三主因子上的得分較高，這些文化特色鮮明、人居環境優越的二線城市正吸引著越來越多的投資者。