我國利率政策調整對房地產市場價格的影響研究

高相龍

【摘 要】 房地產行業的健康發展是我國宏觀經濟持續健康增長的重要基礎，也是關系到社會和諧穩定和民生建設的重要議題。近些年來我國城市化進程不斷加快，各個大中城市房價也在不斷攀升，政府出臺了很多政策抑制房價上漲，但是沒有起到很好的效果，利率調控這一舉措讓廣大民眾不是非常滿意。本文首先分析我國理論政策調整以及房地產市場基本發展狀況，在此基礎上分析我國利率政策對房地產市場價格影響的效果，最后提出一些調整利率穩定我國房地產市場價格的對策，希望促進我國房地產市場健康穩定發展。

【關鍵詞】 利率政策 房地產市場 價格變動 影響機制

一、我國利率政策調整及房地產市場基本狀況

（一）利率政策調整情況分析

一般來說利率是國家央行來控制的，根據通貨膨脹和通貨緊縮的不同情況進行不一樣的調整，這幾乎是所有國家宏觀經濟調控的一個重要舉措。近些年來，我國利率市場化進程不斷推進，我國基準利率也在不斷進行調整，基準利率是中國人民銀行公布的指導性的利率標準，很多商業銀行存貸款等業務都是以此作為參考標準。基準利率是一個客觀的參考標準，具有市場化、傳遞性和基礎性三個特點。

對于我國政府宏觀調控來說，利率政策不僅僅是貨幣政策的重要組成部分，也是貨幣政策實施落地的重要手段，對于宏觀經濟的調整具有非常重要的意義。目前中國人民銀行采用的利率工具一般包括：央行基準利率、金融機構法定存款利率、金融機構貸款利率浮動范圍以及各類利率結構和檔次的調整。隨著金融市場體系不斷完善，利率調控方式更加靈活多樣，而且調控機制非常完善，現行的利率政策慢慢從直接調控轉變為間接調控，利率的調整作為最重要的經濟杠桿對于宏觀經濟調控具有不可替代的作用。

（二）房地產市場發展歷程及現狀分析

從1978年改革開放至今，我國經濟水平不斷提升，人均收入水平也有大幅度增長，這也給房地產市場的發展奠定了重要基礎，房地產市場發展的30多年時間里面大概經歷了四個階段：第一，1978年到1991年的起步階段，這一階段房地產市場發展緊密伴隨我國住房制度的改革發展進行，通過制度改革將我國房地產行業正式推向了商品經濟的發展軌道當中，開辟了房地產市場發展的新篇章；第二，1992年到1998年的探索階段，這一階段伴隨社會主義市場經濟體制建設不斷完善，我國城鎮住房制度業進一步深化改革，這在很大程度上刺激我國房地產行業快速發展，使得越來越多的資源流入到房地產市場當中，這一時期是我國房地產行業飛速增長的時期，甚至導致了房地產的高速增長影響國民經濟發展的問題；第三，1998年到2003年，我國房地產行業進入到穩定協調發展階段，我國政府面對東南亞金融危機沖擊，果斷采取寬松貨幣政策刺激我國國民經濟和房地產市場發展，這一階段房地產行業和國民經濟基本處于協調同步發展當中，房地產行業發展狀態良好；第四，宏觀調控階段，從2004年開始我國房地產業又開始出現發展過熱的現象，引起了政府對于房地產行業重要性以及價格上漲過快危害性的重視，把握和穩定房價是宏觀調控的重要目標，需要大力改善和調整住房提供結構，控制投機需求，抑制房價快速上漲。

目前我國房地產市場規模逐年在擴張，投資增長速度非常快，占據國民生產總值的比重也在不斷增加，這使得很多大中城市的房價不斷攀升，讓廣大老百姓談房色變，很多工薪階層一輩子的積蓄都買不起一套適合居住的房子，目前政府部門正在通過各種手段進行宏觀調整，希望可以能夠抑制住房價的不健康上漲，使得合理住房需求得到滿足。

二、我國利率政策對房地產市場價格影響效果分析

（一）利率市場化改革不完善

我國利率市場化進程不斷推進，簡單來說就是國家將利率決策的權力交還給市場，交還給金融機構，按照中央銀行基準利率為基礎，各個金融機構按照市場供求關系來決定存貸款利率的市場體系，通過根據金融市場的動態變化來判斷整體利率水平。利率市場化主要影響的是股票市場、證券市場等，但是對于房地產行業的影響也在不斷加劇，而且利率市場化對于金融資產分配以及市場經濟健康運行提供指導，并且對于加強銀行業存貸款業務平穩發展都作出巨大的貢獻。但是我國利率市場化改革依舊不完善，存在一些問題：第一，利率政策的制定存在一定的滯后性，沒有及時根據市場經濟的發展調整利率政策，有些受到管制的利率調整根本無法將經濟信號傳遞到其他利率當中，起不到利率的杠桿作用；第二，缺少高水平利率監管體系。我國監管部門對利率監管比較少，利率風險不斷增大的現實對我國監管機構是非常重要的考驗；第三，整體金融環境缺少穩定性。我國資本市場以及貨幣市場發展還不夠成熟，沒有充分形成一個有效的完全競爭市場，須以利率市場化來反映資金風險和供求關系，但是這就需要一個穩定完善的金融市場。我國資本市場和貨幣市場一體化程度不高，這就導致兩者之間的收益存在很明顯的區別，所以這兩個市場之間就缺少足夠的協同聯動的能力，影響了我國利率市場化發展的整體水平，不能夠很好地反映出資金供求的關系。

（二）利率傳導機制不健全

在我國的利率傳導體系當中，央行制定的基準利率是非常重要的參照基礎和標準，市場利率以及其他金融市場的價格變化都是根據這個基準利率來進行動態的調整，而且前文已經提到基準利率一個非常重要的特點就是傳遞性，通過這樣的利率傳遞性可以很好的反映市場需求，但是目前我國利率傳導機制不健全，整個傳導順序發生很大的變化，所以由貨幣供應量向利率傳導的機制發生了很深刻的變化，這就和很多發達國家的利率傳導機制出現了背離的現象。

我國各個金融子市場發展存在很嚴重的不均衡，沒有一個完整的金融體系正常運行那就會導致交易市場發展程度不高，而且交易的產品種類比較少，參與市場交易的人數和產品數目出現鮮明的對比，比如股票市場的主板市場和二板市場以及中小企業板之間存在鮮明的對比，主板市場關注人數非常多，但是中小企業板塊和二板市場基本就是無人問津，這就導致利率在各個金融市場沒有辦法很好的傳遞。這樣嚴重的市場分割現象就會影響資金在不同市場之間進行配置，所以無論是資金的供給者還是需求者都需要在這些不同的子市場進行交易，只有這兩個市場高度統一，才可以保證利率政策合理的調控資金，使其在不同市場之間自由地流動。

（三）房地產市場運行機制不到位

第一，供求處于不均衡的狀態當中。我國房地產市場一直都是潛在需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，這樣就會導致供求總量出現不均衡的現象。我國國民經濟快速發展的過程中使得居民收入水平大幅度增長，大家對于房地產商品的潛在需求不斷提升，但是更多的還是將購買類型鎖定在小戶型以及商品房這種房子當中，但是地產開發商為了獲得更高的利潤，大量的精力投入到高檔別墅、高檔大戶型商品房當中，這樣就會導致供需存在不均衡。

第二，保障性住房機制不到位。我國區域間的發展差距很大，居民收入分配不均導致生活水平存在很大差異，對于低收入家庭來說，沒有足夠信用擔保獲取銀行貸款，經濟適用房和廉租房成為唯一改善住房條件的途徑，但是我國保障性住房的建設力度一直不夠，很難解決中低收入家庭住房困難的問題，這樣一來長久下去就會影響社會和諧穩定。

三、調整利率穩定我國房地產市場價格的對策分析

（一）穩步推進利率市場化進程

第一，健全完善利率監管體系。按照市場經濟運行規律，以中央銀行為核心構建一個高效的監管體系，確保金融機構市場操作的透明度，保障信息披露的真實性，與此同時也要通過合理利率政策確保貨幣政策及時反映市場需求。

第二，營造穩定宏觀經濟環境。經過2012年的兩次調息存貸款市場運行穩中有升，我國經濟總量穩居世界第二位，我國商業銀行整體擁有較大的資產規模，資產價格處于一個相對穩定的狀態。政府部門需要盡可能保障宏觀經濟穩定健康運行，保持銀行和企業協調發展的狀態，從而為利率市場化提供有力保障。

（二）健全利率傳導機制

第一，提高利率政策靈活性。中央銀行放松利率管制之后，還需要根據利率的彈性來對房地產市場貨幣供應情況進行針對性調整，增強利率政策的靈活性，與此同時可以按照先貸后存的方式開放利率管制體系，增強利率政策的靈活性，縮短利率政策對于房價影響的滯后效應，使得利率政策更加流暢的傳導。

第二，開發更多與房地產市場有關的利率化產品。通過開發多樣化的利率化產品給房地產市場的銷售和融資帶來更多的選擇，與此同時也有利于房價的調控，有效提升資金的利用效率同時緩解社會的資金壓力，促進貨幣市場和資本市場的同步健康發展。

（三）調整房地產市場運行機制

第一，完善住房保障制度。我國房地產市場發展存在供求不均衡的問題，所以需要在供給側進行調整，嘗試推出多層次化的供給服務，更多的滿足中低收入群體的剛性住房需求，避免供求矛盾的進一步惡化。政府部門需要加大政策性住房投資力度，建立住房管理體系制度，限制房地產開發商不合理的投資開發行為，增加經濟適用房和廉租房的土地開發比例，真正讓有住房困難的人早日擁有自己的房子，促進社會整體和諧穩定的發展。

第二，積極引導購房者預期，加強政府監管。購房者對房價的理性預期取決于房地產市場信息的透明程度，因此需要加強政府的監管力度，透明房地產市場的信息發布，使得房地產信息更加公開透明，從而使得購房者可以根據利率變化以及當前市場整體環境來做出正確的選擇。通過政府部門的宏觀監管調控，防止其他領域剩余資金進入房地產市場，并且構建一個房地產市場價格波動預警機制，實時動態監控國際國內房地產價格的走勢，盡可能使得我國房地產市場朝向健康可持續發展的方向邁進，這對于維護整個社會的和諧穩定具有非常重要的意義和作用。

【參考文獻】

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