佛山麗日廣場1700名業主被騙記

代國輝

花錢買來住的房子如今被告知只能用來辦公，業主們意識到自己可能遭受了消費欺詐，回顧購房經歷，仔細查看購房合同會發現，這或許原本就是一個陷阱。

臨近2017年春節，作為佛山市南海區推進“三舊改造”的麗日廣場項目卻引來大麻煩。開發商將辦公性質的房產當作住宅用途的商品房售賣，并隱瞞了32年到期后將被村委會無償收回的合同信息。

佛山麗日廣場眾多業主憤憤不平，奔波于維護自身權益的路上。

花錢買來住的房子如今被告知只能用來辦公，業主們意識到自己可能遭受了消費欺詐，回顧購房經歷，仔細查看購房合同會發現，這或許原本就是一個陷阱。

毫無征兆1700套公寓突然成寫字樓

若不是南海區住建局發現麗日廣場的銷售大堂內沒有公示廣場內房產將被村委會無償收回這一條款，并責令開發商將這一實際情況進行公示。這件事或許還會被隱瞞到2045年才會被業主發現。

2016年12月22日，《消費者報道》記者來到麗日廣場銷售大堂，墻壁上藍色背景的公示牌上寫道：“根據《關于加強非住宅用地管理的意見》及《規劃條件》的規定，本項目不準在商業、酒店、辦公及配套建筑內建設公寓、酒店式公寓、公寓式辦公、SOHO辦公、產權式酒店等有居住功能形式的用房。”備注內容還講到，該項目的建筑物在使用過程中不得改為住宅用途。

然而，業主從宣傳廣告和銷售的口中得知的卻與之完全相反，不少業主以為買了套居住用的公寓，卻不知實為寫字樓。有業主向《消費者報道》記者表示：“麗日當初在宣傳及簽合同時都說這些房子是辦公居住兩用。”

在廣場銷售完大部分的房子后，這份公示牌才姍姍來遲地出現在銷售大堂。有業主發現此面公示牌后，將這一令他們震驚的消息告訴了其他業主，一石激起千層浪。

“我們買房子也是用來住的，現在只能用來辦公，我們怎么會用得著？這么一個廣場建設了1700多套辦公室，想想都是不可能的。”業主埋怨道。

得知自己所買房子僅能用來辦公后，業主們開始收集開發商先前對麗日廣場進行的有關“公寓”的宣傳。麗日廣場的官方微信“麗日廣場”在2016年5月17日發布的一篇名為“麗日廣場最火爆戶型！”的文章中，明確說明廣場內所售房產

有業主向《消費者報道》記者展示了麗日廣場當初宣傳的傳單。在傳單的左下角，“量身定制辦公與生活空間”的字眼十分醒目。而從房屋規劃圖看來，床和浴室的設計也十分明顯。

明日廣場宣傳單

蔡姓業主在2016年4月份看中了廣場內的房子。“當時千挑萬挑，看中麗日廣場的商業潛力，決定買下。每平方米10910.13元，總價是38萬元。沒想到現在回頭看看，處處是坑。”

2016年12月24日，記者進入廣場內的房屋現場發現，部分房屋已經完成裝修。裝修工人向《消費者報道》記者詳細描述了房屋內床鋪和浴室的位置，裝修規劃為居住用，并非辦公。

雖然文件明文規定，麗日廣場項目內的房屋不能用來居住，但是當日，記者還跟隨4名業主進入他們所購買的房屋內，裝修標準均按照居住要求。該名業主告訴記者，他們已經將房子租給了入駐廣場的酒店，自己則只收取租金。

值得一提的是，在有關部門驗收工程時，施工方將浴室處的低凹處用水泥進行了填補。而在實際裝修時，裝修工人再將水泥全部挖出。浴室的墻壁是在工程驗收之后，由裝修工人進行堆砌的。

這一動作被業主解釋為，工程確實是以辦公標準驗收的，而在水泥填補的地方設計下水道、熱水管道等設施掩蓋不了房屋就是用來居住的。

買房變租房29年后將被村委會無償收回

除了買來的房子不能住，同樣令業主難以釋懷的還有房子在29年后還要被村委會無償收回。

根據有關農村集體建設用地的土地流轉的規定，村集體是土地的擁有者，而開發商只是使用者。

上述公示牌講道，根據《土地使用權出讓合同》的約定，權屬人對土地上房產的持有年限不超過本宗土地的出讓年限，土地出讓年限屆滿后，土地及地上建筑物、附著物由集體土地所有權^無償收回。

這讓業主感到惶恐。無論是買房用來居住，還是用來投資的業主都對此條款極力反對。黎姓業主告訴《消費者報道》記者：“買房之前，開放商和銷售都沒有告訴我們這房子在29年后會被無償收回，只說到期后，我們可以以補地價的方式續期。”

這一種產權年限結束后的處理辦法明顯和國有土地性質的商品房產權不同。有業主埋怨道：“雖然關于國有土地使用權到期后的續期辦法至今還在研究，但總不至于被無償收回吧，而且全國那么多人都是一樣的情況。”業主們擔心，村委會掌握了太多的主動權，到期后的談判令他們太被動，村委會可以無償收回的東西，何必還要低價讓我們續期呢？

業主感到納悶，合同簽的是《商品房買賣合同》，銀行貸款也能順利發放，房產證也有，所有的文件和流程都和購買國有土地上的房子一樣，為何自己的房子到期后就要被無償收回呢？

記者了解到，這與廣東省特有的“三舊改造”改造模式有關。農村集體建設用地流轉入市不僅能推動土地資源集約利用，又能提高農民收入，實現多贏。

2014年9月15日前，南海區的農村集體建設用地流轉入市后，并沒有房產證可發。當天，南海市國土局發布了《南海區集體建設用地使用權流轉實施辦法》。《辦法》允許集體建設用地流轉入市后，可以在租期內發放房產證。

根據上述《辦法》，麗日廣場的業主在使用期內擁有獨立房產證，也可進行正常的交易買賣、抵押和按揭貸款等操作。

據相關合同顯示，麗日廣場的土地屬于南海區桂城街石（石肯）村（注：石肯二字合為一字，音gěng，現字典已無此字。）一村東股份合作經濟社（下文簡稱：經濟社）所有。

為求證真偽，《消費者報道》記者來到經濟社。經濟社社長龐次聯告訴記者：“麗日廣場的土地是經過經濟社全體超過1000名股東集體投票表決出讓給麗日東方房地產開發有限公司的，是經濟社出讓的唯一一塊土地。”

她向記者提供了一份和開發商簽訂的名為《土地使用權出讓合同補充協議》的合同副本，簽訂日期為2012年12月28日。為何有“補充”二字，她解釋道，因為開發商不能接受一次性付清租金，選擇分期支付，后來合同重新簽了一份，最終合同以該份為準。

麗日廣場的占地面積共計48149平方米，土地出讓期限為32年，即至2045年。開發商支付每平方米4865元，共計2億3千多萬元的土地使用權出讓金給經濟社，前后共8年付清。

經濟社提供的《土地使用權出讓合同補充協議》

龐次聯表示，土地出讓給開發商后，經濟社只負責收取租金，其余的都交給開放商自行處理。到2045年的時候，經濟社確實要無償回收土地，包括土地上的建筑物等全部歸經濟社所有，開發商不得蓄意破壞建筑物。

至于到期后是否有其它辦法。龐次聯說：“無償收回是肯定的，合同寫得明明白白。到期后，需要經過我們經濟社全體代表集體表決決定。若是業主還想繼續使用，可以與我們經濟社簽租房合同。”

對于其中原因，開發商方面拒絕了采訪，在此前接受其它媒體采訪時，該公司一名岑姓經理講道：“產權到期后，確實是要歸還土地的。到時候開發商可以和政府出面一同扭轉這一局面。”

業主驚覺受騙解決似乎遙遙無期

上述岑姓經理表示，當初的簽約合同都寫得明明白白，業主要是覺得有消費欺詐，可以走法律途徑。

業主仔細查看了購房合同發現，開發商對此事早已埋下伏筆。從業主提供的《商品房買賣合同（預售）》的文件中，可以看到，該商品房的規劃用途為“辦公”。這說明，在簽購房合同時，開發商已然知道房子的用途是用來辦公的。

但業主有苦難言。數名業主向《消費者報道》記者表示，“麗日廣場的土地性質為商服用地，我們對此不太了解。簽約合同時，銷售讓我們都寫辦公用途，稱辦公用途的房子可以用來辦公，也可以用來居住。若是只寫居住，就不能辦公了。”

該房產既可以辦理房產證，也可以走正常的商業貸款，而且業主也繳納了“住宅專項維修資金”。一切的手續都和購買國有土地上的房子一模一樣，業主對此并沒有太在意。這一疏忽，讓業主如今的維權陷于被動。

另一方面，關于“無償收回”，記者在銷售大堂角落的桌面上發現了一份《見證書》，此份見證書和經濟社提供的合同副本內容一致，只是涂掉了土地出讓金額而已。

在桌面旁邊的白色寫字板貼出了數份有關該廣場如《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》等文件。但是此份寫有出讓期到期后將被“無償收回”的《見證書》卻夾雜在這份含有數十份文件的文件夾內，極不容易被發覺。至于這份《見證書》是何時放進文件夾，出現在銷售大堂內的，我們不得而知。

業主表示，若是我們能早看見這份《見證書》，早知道會被無償收回，那我們再買房就是我們的事了，但是我們之前壓根就一點都不知道。“而且，‘無償收回這么重要的一個信息，怎么就不在我們的購房合同當中提一提呢？”

面對南海區住建局“當初沒看合同嗎”的疑問，業主無奈回道：“當時中介帶我們看樣板房，房間里有廁所、廚房、餐臺和大床，明擺就是公寓，就簽了認購書。后來再簽合同時，對方講合同是房管局打印的不會假。”

然而就是所有程序正當，和購買居住用商品房的流程一模一樣的過程中，所有業主都沒有質疑過房子根本就不能用來住人，只能用來辦公。

如今，業主抱團維權，已經向當市公安局南海分局經偵處進行了備案。從12月21日起，每天都有前來備案的人。該分局宣傳科工作人員告訴《消費者報道》記者，目前還處在收集信息的階段，處理起來可能需要幾個月。

浙江省五聯律師事務所擅長合同法和房地產法的律師張東偉評論此事道：“銷售是代表開發商的，開發商將責任推給銷售是不成立的，其行為最終還是得由開發商來承擔。開發商有趁購買者不懂法進行惡意欺詐的嫌疑。”

對于合同上寫明“辦公”不能居住一事，他認為這是開發商故意誤導，導致消費產生重大誤解，根據《合同法》第54條，業主們可以有自知道被欺騙后一年期限的撤銷權。

了解完事件經過，張東偉認為在證據上，開發商是有利的。他建議業主可以推薦代表人聘請律師進行維權。

得知麗日廣場將辦公用途的房子當作居住用途進行宣傳銷售后，南海區國土局再次強調：“不得以商品住宅、公寓等帶有居住性質的名義進行違規宣傳、銷售。”

而此時，麗日廣場的大多數房子已經售賣出去。一面是開發商及銷售隱瞞房產實際信息，一面是業主認為被欺詐要求退房，南海區推進“三舊改造”的改革方案在麗日廣場項目上遇到了棘手的難題。

跟蹤報道：信訪業主可退房退款

2017年1月中旬，該事件有了新的進展。《消費者報道》從佛山市南海區信訪局了解到，業主可與佛山市麗日東方房地產開發有限公司（以下簡稱“開發商”）辦理合同撤銷。

從2016年3月份開始，不停有業主到南海區信訪局、住建局投訴，同時，有部分業主接連到公安局備案，甚至直接一紙訴狀遞到了南海區法院。在歷經近一年的投訴維權后，開發商終于公布了《麗日廣場信訪業主解決方案》，以回應業主的訴求。

在2016年11月，遭到業主集體維權的開發商曾發公告表立場：不退房、不退款，并稱業主的維權行為是“無休止的鬧訪”。

開發商一改之前的立場或許和南海區法院主持下的庭下調解有關。據知情人士透露，1月16日，在法院主持下，4名業主和開發商達成了庭下調解。開發商同意了業主的退房退款訴求。截至目前，法院共受理了十余名業主的訴訟請求。

達成調解的第二天，開發商公布了退房退款方案。方案講道，對于一次性付清房款或銀行按揭的業主，開發商將協助業主辦理退回物業維修資金、契稅，在撤銷合同后的7個工作日內無息退回房款。而對于已經裝修完選擇不退房的業主，開發商承諾按月租金平層40元/m2，復式45元/m2包租5年，而裝修費需由業主自行承擔。

2017年1月19日下午，記者來到南海區信訪局，大廳內聚集了20余名前來登記退房的業主。之后，記者再次來到麗日廣場銷售大廳。相關工作人員告訴記者，當天并不是所有人都能辦理合同撤銷。從其手中的可退房名單能夠看出，當天可退房的業主人數大致百余人。

據了解，1月19日可以辦理退房的業主為此前在信訪局進行登記的和已經走法律渠道的業主。粗略統計，目前，已至少有30名業主向區法院遞交了起訴狀。

工作人員稱：“要退房的話，得先到信訪局登記。”面對記者關于“今天去信訪局登記什么時候能退房？”的問題，對方回答：“沒那么快，可能得等到半個月后了，等通知吧。”

從開發商公布的方案名稱可以看出，目前能退房的業主必須先到區信訪局進行登記，然后由信訪局將名單轉交給開發商，開發商再通知業主前去辦理合同撤銷。

不少業主對此表示疑惑：和麗日簽的合同，為什么要到信訪局登記才能退房？

整體上，業主對開發商同意退房退款的方案表示認同，但也有一些細節上的問題尚未處理清楚。如前所述，已經裝修的業主若是退房，需要自行承擔裝修費用。

目前，有業主集結成群，打算就裝修費用一事再與開發商進行談判。《消費者報道》將持續關注事件進展。