房價“大殺器”，重回改革議程？

譚保羅

1月18日，重慶市有關部門發布了一款通知，細化了對主城區“三無人員”（無戶籍、無企業、無工作）征收房產稅的相關規定。此舉，被認為是“劍指”外地炒房團，旨在穩定當地房價，保衛實體經濟。

無獨有偶。前不久，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于創新政府配置資源方式的指導意見》，其中明確地提到，鼓勵地方政府在房地產稅等諸多方面的探索創新。這一提法，此前并不多見。

種種信息表明，房產稅這一被稱為是房價“大殺器”的超級稅種，似乎又重新回到了改革議事日程之中。

在業界看來，房產稅是一種對國民主要財產征收的直接稅，其涉及面之廣，對社會影響之深，共同決定了開征事宜必須慎之又慎。而各級政府的相關通知，實際上也并不足以證明房產稅已箭在弦上。

從另一個角度看，房產稅本質上是一個經濟問題，某種意義上講，它的“經濟性”遠比“非經濟性”重要得多。換句話說，開征這個稅帶來的“收益”，是否足以覆蓋征收帶來的“成本”乃至“風險”，這才是它會不會開征，以及何時開征的關鍵。

從未停止的“開征信號”

房產稅的各種所謂“信號”總是周而復始，但未必說明問題。

2017年春節前，重慶市長黃奇帆離任，一些游資開始奔赴重慶這一“價值洼地”炒房。為應對這一炒房風潮，1月18日，重慶市財政局、市國土資源和房屋管理局等6個部門聯合發布《關于加強“三無人員”個人住房房產稅征管工作的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》主要針對“三無人員”，區域則包含了渝中區、大渡口區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區、兩江新區等范圍內。重慶被稱為是“大城區+大農村”，而這些區域差不多包括了主要的“大城區”。

特別值得注意的是，《通知》把首套房也納入了征收范圍。首套普通住房每年征收房產稅，稅率為0.5%。這意味著一套200萬的房子，每年要交稅1萬元—注意是每年，不是一次性的房地產交易稅，后者有交易才征稅。

重慶市的這一政策，可以說是名副其實的房產稅。真正意義的房產稅，其嚴格的稱呼應該是“房地產持有稅”，目前我國和房地產相關的稅種不可謂不多，但除少數試點城市之外，稅收主要都是在交易環節征收，對個人持有房地產并不征稅。

房產稅和房地產交易稅最大的不同在于，前者是每年都征收，而后者是一次性的交易稅。顯然，前者會造成房地產持有者的高成本。這種高成本來自于兩方面，一是直接的高成本，比如銀行加息，直接增加投資者的利息支出。二是機會成本，即其他投資機會的收益會超過持有房產的收益。

當以上兩種成本超過持有收益的時候，房產持有者就會拋售，引發降價。此外，更重要的是，就中國特殊的國情而言，如果國家從嚴征收房地產稅，這意味著強烈的一個“信號”，對房價的影響更是不可估量。綜合這些因素，因此，外界普遍認為房產稅是中國高房價的“大殺器”。

重慶作為我國最早試點房產稅的城市，早在2011年便開始征收房產稅。另一試點城市是上海。當年，重慶和上海的試點并不被外界看好。因為，當時的試點在開征范圍（存量房還是增量房）和起征點（房價）上設定了太多的“限定”。

以上海為例，其試點針對“本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房”來征收房產稅，并設置了人均60平米的起征點。同時，還根據房價不同設置了0.6%和0.4%兩檔稅率。

重慶則規定開征范圍為：個人擁有的獨棟商品住宅；個人新購的高檔住房（單價達到上兩年主城區新建商品房均價2倍以上）；在重慶市無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套以上的住房。同時，也根據房價不同設置了1.2%和0.5%兩檔稅率。

外界認為，上海的方案主要針對增量房，而原有的存量房則并未納入試點范圍。同時，人均60平米的起征點，這個標準本身不低。而重慶的試點則主要針對豪宅，特別是考慮到重慶房價漲幅的緩慢，“單價達到上兩年主城區新建商品房均價2倍以上”并不容易。

當年，重慶和上海兩大直轄市的試點曾一石激起千層浪，但6年以來，其對房價的遏制效果似乎有限。特別是上海，在2015年開始的暴漲中，房產稅似乎并沒有對遏制高房價發揮什么作用。

不過，在重慶的本輪房產稅新政中，開征范圍的第三條進行了大幅調整，即將“第二套”變成了“首套”，顯然更為嚴厲。作為中國房價最低的直轄市，出臺了最嚴厲的房產稅新政，這是遏制外地炒房團的“權宜之計”，還是代表著某些“信號”？

法律層面的障礙和可能性

近期，在國家層面，對房地產的“調控”程度也比以前更為嚴格。首先是高層定下了房地產“調控”的總基調：“房子是用來住的，不是用來炒的”。這一“直白”表態，之前，從未有過。

前不久，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于創新政府配置資源方式的指導意見》（下稱《意見》），并發出通知。其中，提到了鼓勵各地開展改革探索。“支持各地區在新型城鎮化、國資國企改革、區域性金融市場和金融機構、房地產稅、養老和醫療保障等方面探索創新。”

不過，《意見》僅此一處提到了“房地產稅”，《意見》并未強調樓市調控等內容。而仔細分析很容易發現，其上下文的落腳點，更大程度上是考慮到地方政府的“財力問題”，通過改革創新，最終落腳點是“統籌用于保障和改善民生”。

實際上，關于房地產稅討論近期走熱的原因，很大程度來自于法律層面。我國房產稅開征于1986年，僅適用于單位和個人的經營性房地產，對個人住房則實行免稅。

2013年，官方正式提到了“加快房地產稅立法步伐”的提法。最引人注意的是，2015年召開的第十二屆全國人大常委會立法規劃中，房地產稅法被列入了第一類項目，即在條件比較成熟的情況下，本屆人大任期內將可能擬提請審議房地產稅法。

此前，中國財稅法學研究會會長、北京大學法學院教授劉劍文曾有個觀點廣為流傳。他認為，全國人大常委會將房地產稅列入立法規劃，是落實十八屆三中全會和四中全會決議的要求，也是加快落實稅收法定原則的題中之意。這意味著，房地產稅法應在本屆全國人大任期內，即2017年之前，提請全國人大常委會審議。

但這只是立法程序的一個理想的流程，這距離真正的房地產稅開征更是十分遙遠。劉劍文也公開表示說，“什么時間提請全國人大常委會審議，審議是否通過，房地產稅法具體什么時間出臺，何時開征，都還不確定。”

實際上，如果從法理上講，房地產稅最大的障礙是我國房地產稅收的“雜亂”，可能導致“重復征稅”。簡而言之，稅收的本質是政府從私人部門的財富中拿走的那一部分。目前，我國和房地產產行業有關的稅負并不少。

其中，名字中直接有“土地”或者“房地產”字樣的稅就有不少，比如房產交易稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、城市維護建設稅等。此外，房地產企業、地產中介和住宅交易雙方等要繳納的還有營業稅、企業所得稅、印花稅等。

此外，更不容忽視的是，地方政府的土地出讓金，更是占據了房地產產業鏈利潤的相當一部分。土地出讓金，本質上也是一種“稅”。

此前，房地產行業的“大炮”、地產大亨任志強就曾多次公開表示，如果考慮房地產整個產業鏈（包括施工單位、中介）的稅費、出讓金等，政府從房價中分得的份額，要超過70%。實際上，任志強之所以一直唱多樓市，他始終秉持的一個核心論點只有一個：即房地產對政府太重要，所以樓市必須漲。

針對可能陷入的“重復征收”，立法專家曾建議如果征收房產稅—房產持有稅，那么必須理順和完善現有的房地產相關的稅負、收費和出讓金等。劉劍文指出，未來的房產稅會將一些稅種合并，土地出讓金等其他房地產相關的稅費也會整合到一起，一攬子綜合考慮，從而解決重復征稅的問題。

“成本收益”考量最重要

不過，換個角度看，法律問題或許并不是房產稅開征的關鍵，“收益”與“成本”才是核心所在。

房產稅最大的問題是摧毀房子的投資價值，當房子持有成本因稅負走高，投資價值下降，那么必然是對樓市的“第一利空”。那么，未來地方政府的土地賣給誰呢？作為地方政府重要收入來源的土地出讓金從何而來？實際上，這才是房產稅開征與否的最核心的考量。

此前，國泰君安曾在一份報告中做過測算，當中國房產稅（持有稅）稅率為1%的（每年征收房價的1%）時候，刨除每人20平米的免征額。那么，全國范圍內的新增稅收相當于地方政府賣地收入的18%。

如果不考慮免征額，新增稅收也僅僅占賣地收入的45%。如果要跟地方政府的賣地收入持平，那么房產稅的稅率需要定在2.2%，如果算上免征額的20平米，那么更是要高達6%。

在這份測算中，即便只考慮最溫和的情形，即1%的稅率，房產稅也是普通人的不可承受之重。比如，在不計算免征額的情況下，北京一套600萬的房子，那么每年要支付6萬的房產稅。

實際上，相當多的中國中產階層在高房價城市都有兩套以上的住房，那么這意味著他們每年光是房產稅的支出就等于一個“初級白領”的一年的凈收入。于是，房子不再是投資保值的第一資產，而可能成為一種每年承擔著剛性稅負支出的負擔。

當樓市的投資價值被摧毀，那么不但是事關地方政府錢袋子的土地出讓金告急，而房地產行業這條產業鏈對整個國家所承擔的稅負功能也將喪失。這種影響，絕不能等閑視之。

除了財稅領域的“純經濟考量”之外，《南風窗》曾對房地產稅是否開征提出了兩個考量維度。一是中國經濟正進入“保資本”進而“保匯率”的階段，國家必須嚴防資本外流，而貿然開征房產持有稅，可能會摧毀一線樓市作為中國最重要“資本吸附工具”的“戰略意義”，甚至可能引發更嚴重的資本外逃。

二是目前中國稅制以間接稅為主，征稅的“社會成本”較低。如果開征，這意味著房地產持有稅成為了“最兇猛”的直接稅，被征稅者—大量的城市多房、富裕中產階層將面臨有史以來最嚴厲的稅收。因此，必須考慮征收這一稅種可能引發某些方面“社會成本”的問題。實際上，這個問題絕非小問題。

房產稅一直都在路上，但討論已經多次“提前到來”。2月21日，全國人大財經委副主任委員尹中卿在接受中國經濟網采訪時指出，房地產稅法正在制定工作之中，選準出臺的“窗口”很重要。但無論怎樣出臺，絕不會搞“突然襲擊”。

2月23日，國新辦舉行新聞發布會，住建部副部長陸克華介紹了房地產和棚改有關情況。對房地產稅，他僅表示，該問題是十八屆三中全會明確的改革任務，要加快房地產稅立法，并適時推進改革。目前，有關部門正在按照中央要求開展工作。

讓中國的樓市回歸良性狀態，讓房子逐漸回歸“用來住”的狀態，這是一個循序漸進的過程，光靠房地產稅的“猛藥”并不現實，它違背了基本的“收益”和“成本”匹配原則。唯有不斷推進國家財金治理框架的改革和完善，并重振實體部門，才能讓中國經濟真正擺脫房地產的“綁架”。