小區圍墻不該拆

【摘要】本文從新制度經濟學中的產權理論、交易費用理論、人類行為與制度理論三方面著手，先界定概念，闡述作用機理，分析制度如何影響人的行為，進而影響經濟績效的。以此為主線，最后闡述拆除小區圍墻不是解決城市擁堵的根本解決方案。

【關鍵詞】產權；交易費用；人類行為與制度；小區圍墻

一、產權理論

定義：人對財產的一種行為權利，包括所有權、用益權、使用權、讓渡權。

作用機理：產權不清晰導致惡性競爭，從而增加交易費用，導致資源的浪費。產權清晰可以節省交易費用，從而導致經濟績效增加。

結論：拆除小區圍墻破壞了業主的私有和共有產權

根據《物權法》，小區的土地使用權是屬于小區內部業主共有的，業主在購置時，已分攤了面積費用，有權使用并且兼具停車的權利。如果拆除圍墻，那么小區的道路使用權將變為公有，綠化等配套設施也會被大家所占用，居民的停車等權利都將得不到有效保護。如果拆除小區圍墻，業主對于道路、綠地、停車位的所有權、使用權和收益權無法得到有效保障。拆除圍墻，顯然與物權法相悖，產權界定不明晰，那么可能引發一系列扯皮，大大增加交易費用，導致經濟績效的下降。日益增長的研究文獻表明，一國私有產權的保護程度和該國的經濟發展正相關，對個人財富積累、國民幸福感有正面作用。

二、交易費用理論

定義：搜尋、談判、簽約、監督、貫徹、維護合約過程中發生的費用。

作用機理：交易費用大進而導致資源配置效率降低，從而阻礙經濟增長。

結論：拆除小區圍墻的交易成本是十分高昂的，不能帶來與之相符的收益。

政策出臺前：現在拆圍墻只是提出的一個“意見”。要執行，必須要有具體的法律細則。《物權法》規定，小區內道路、綠地、車位等都屬于業主共有，如果這一部分拿出來給所有人使用，它們的所有權、使用權、收益權如何分配，這需要明確的法律條文。那么政府需要民意調查，反復討論決策，完善相應的法律法規等，將花費大量的時間、人力、物力成本。

拆除圍墻前：把業主的財產拿出來給公共使用，應該補償業主，業主得同意之后才能辦。業主不同意，不能強來。那么需要與業主，開發商進行溝通增加的談判成本，還需要賠償巨額的公攤費用；拆除圍墻過程中也需要耗費人力、物力成本，而此過程中產生的噪音粉塵也會產生環境成本和健康成本。

拆除圍墻后：人員和車輛流動增加，會增加業主的安全成本和健康成本；當小區道路變為公共道路，會增加對道路的管理成本；清潔維護公共設施增加的成本。若拆除小區圍墻，勢必要賠償業主的巨額公攤費用，交易成本太大，嚴重影響資源的配置效率，進而影響經濟績效。

三、人類行為與制度理論

作用機理：制度塑造個人，能拓展人的有限理性；個人塑造制度，人性的演變影響著制度變遷的方向。

制度的改革會影響著人類的心理與行為。小區圍墻拆除后，人員流動增加，道路車輛增多→帶給人們很大的安全隱患→增加財產被盜風險、交通事故發生風險、增加噪音和綠化破壞等環境問題→不利于小區基礎設施的保護，小區居民生活的舒適度會嚴重下降。人作為理性的經濟人，當自己的安全、休息的基本權益都得不到保障→不會支持政策的運行→進而政策無法發揮制度正的激勵作用，帶來良好的經濟效益和社會效益。

四、國內外實況對比

（一）國內

1.文化層面

有墻的地方才有家，由于中國的傳統文化，很多思想理念還是比較保守的，在小區規劃與建設中就突出體現出來。現在的小區幾乎沒有開放式的，清一色的圍墻，一方面可以提高小區內部的安全，便于物業管理；另一方面，小區各自為政，目的就是避免與其他小區的交叉，防止外來人員占用內部資源。小道家庭，中到社區，大到城市，在建設、劃區時都履行了這樣一種理念。這既有我們五千年傳統文化束縛的因素，也有當前我國經濟社會發展階段的制約，更有城市規劃建設不科學不超前的原因。

2.小區層面

首先，小區規劃沒有整體性。隨著房地產行業的蓬勃發展和經濟利益的巨大回報，我國在區域規劃方面還沒有系統、全面和協調。基本上就是隨意劃一片區域建樓蓋社區，雖然僅一墻之隔，但布局、道路規劃方面沒有任何聯系，如只是拆掉圍墻，也很難順暢。其次，園林風格的布局。為了增加小區景觀的規劃和建設，體現小區的園林式藝術布局，導致小區內的建設非整齊劃一，沒有方格式的道路，進了小區就像進了迷宮，不能正常通行。最后，小區道路狹窄。現在規劃建設小區時，一方面為了增加綠地面積，提高綠化效果；另一方面，考慮到巨大的經濟利益，迫使業主購買地下車位，人為把小區內的道路建的很窄，不但沒有足夠的停車位，即使兩車會車都比較困難。

（二）國外

由于西方國家普遍實行土地私有制，同時私人財產也有更好的保障，所以開發商并不會像在中國那樣容易地獲得大片土地，這客觀地限制了封閉式小區的建設。另一方面，由于人力成本較高，如果要建設封閉式小區，對小區的維護、管理將花費巨大的開支。以加拿大為例，其地廣人稀，獨立的房子也是大多數城市居民的“標準配置”，住房的土地所有者對住房用地有獨立支配權，造不造圍墻、是否打開圍墻完全是屋主個人的自由。小區道路限速30公里，且有可能已經被非機動車、行人占用，并不適合機動車通行。因此，加拿大許多市政問題專家不會將小區是否封閉與改善城市交通相聯系。

五、解決方法

（一）政策問題

政策關鍵是為了解決交通擁堵而產生，那么交通擁堵產生的根本原因是車輛密度過大，并非由小區圍墻的存在導致，所以解決交通擁堵，核心是解決車輛密度問題，以新加坡為例進行說明。新加坡1998年就開始征收擁堵費，且購車成本高昂，政府大力建設地鐵、輕軌，城市道路大部分為單行線。新加坡的城市設計為住宅區與工業區、金融區是相互匹配，上班族不需要坐很久的車，大部分學校距離住宅區很近，且不用穿過主干道，無需車子接送。如此一來，車輛密度大大降低，不會有重大的擁堵問題。對于解決交通擁堵，許多國際大都市已有十分優秀的經驗可以供學習，他們都沒通過行政手段對人們的住宅小區建設本身進行任何形式的修改。這也說明了，打開小區圍墻并非是緩解交通擁堵的必須舉措，兩者也未必有直接聯系。即便這樣做真的有效，但也不應通過以犧牲業主現有利益為代價，顧此失彼的方式去實現。

（二）資源共享問題

從人類行為理論分析，為純粹的理性最大化者只會在所采用的規范或所遵循的規則同他自身利益一致時才會這么做。封閉式小區的配套設施、綠化、容積率等與房屋價格關系密切，居民的成本收益不對等，實施開放式管理將令房價受影響，再次，實施封閉式管理是有效預防各種治安和盜搶案件發生的手段之一，如果實施開放，群防群治工作可能因此受影響，將帶來一定的治安隱患。從產權理論分析，私有產權對于資源的配置和保護都是最有效。對于封閉式小區的公共設施等，由小區戶主所有、使用，且其維護由小區戶主向物業繳費由物業代為維護，因此，在享用公共設施等，小區戶主會更加保護這些設施。如果拆除圍墻，實現資源共享，造成產權不清晰，由誰所有、由誰使用、向誰收費、由誰保護等不明晰，公共設施等受到的保護降低，不利于資源的配置和保護以及經濟效率的提高。所以，是否建設開放式小區、現有封閉式小區圍墻的打開與否，絕不應與交通擁堵程度掛鉤，而因取決于業主本身的需求與利益。要不要打開，應由業主說了算。而讓房地產建設回歸到原本純粹的市場，讓開發商建造出更符合人們需求的房屋與小區，讓法律更好地去保障每一個公民私有財產的安全，許才是人們真正需要的。

六、結語

目前封閉的、割裂城市空間，或是浪費城市資源的小區，導致城市擁護不堪，既不便利，又不宜居，并非是業主造成的，是過去城市規劃失當造成的，是片面追求土地財政，任由開發商野蠻生長造成的，這個后果不能由購房的業主來承擔。

西方發達國家的先進經驗我們的確需要借鑒，但終歸要符合自己的國情，衡量社會各方面的因素來走適合中國的特色社會主義道路。改革不僅要順應社會發展大趨勢，也要考慮社會個體人的訴求，順應人民群眾的心意。

參考文獻：

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[2]河川.圍墻怎么拆.經營與管理.[J].經營與管理.2016

[3]沈培鈞.圍墻文化與城市交通擁堵.[J].綜合運輸.2011

[4]于梅.小區住在產權制度分析[J].科技信息.2011

作者簡介：

張敏（1995.09-），女，內蒙古通遼人，中南財經政法大學財政稅務學院，研究方向：稅收。