全面“營改增”對房地產企業的影響及建議

何澤慧+孫國萍+袁梅+林詩慧

【摘要】2016年5月1日起國家推行全面“營改增”，這是我國結構性減稅和產業結構優化的重大舉措。而房地產企業也成為“營改增”的重點行業。理論上來說，國家實行全面“營改增”后，房地產企業稅務系統將更加完善，重復征稅的問題也將有所改善，但是這只是理想化的想法。在實際實施過程中“營改增”究竟會使企業稅負減少還是增加取決于很多客觀因素，例如：企業內部控制較差，不能及時取得供應商的增值稅專用發票或房地產企業聘用大量農民工無法取得增值稅專用發票等問題。為了研究“營改增”對房地產企業稅賦的影響，我們將選取房地產行業代表性公司，通過財務報表分析的方式對比分析其實行“營改增”前后的資產負債，經營成果和現金流量情況，進而對“營改增”給房地產企業的收益、成本和利潤所帶來的影響進行研究，并針對研究結果提出建議。

【關鍵詞】營改增；房地產；財務分析；資產負債；經營成果；現金流量；對策

一、“營改增”對房地產業帶來的變化

自2016年5月1日起推行全面“營改增”以來，房地產業受到的最大影響無疑是重復征稅的問題得到解決，并且，在“營改增”政策中，有兩大亮點與房地產業的財務、稅務制度息息相關：一是允許開發商將銷售項目取得的全部價款和價外費用扣除土地成本的差額作為銷售額；二是不動產可以分2年納入一般納稅人進項稅抵扣。

理論上來講，這一政策傳遞出房地產業稅負整體傾向于減輕趨勢的信息，同時也進一步對規范房地產企業經營流程、財務核算產生了積極影響，從宏觀來看，房地產企業資產結構得到調整，為商業地產的去庫存化提供了保障。但與此同時，“營改增”政策也不可避免的帶給房地產業一定的稅收風險。首當其沖的就是企業的財務核算流程會因政策的變動而面對諸多現實問題，財務工作者面臨的問題也同樣具有多樣性，主要涵蓋了新舊稅制的接洽、稅收政策的改變、一系列業務的處理和稅務核算的轉化等。其次，房地產行業產業鏈較長，上下游企業的銜接容易出現疏漏，很有可能出現開發成本或難以取得增值稅專用發票，建筑業稅負轉嫁等問題都有可能導致該行業稅負增加。這些都使房地產業面臨較大的稅務風險。

二、房地產業代表性企業財務指標分析

企業稅負是“營改增”對房地產企業最直接的影響對象，而企業的稅負又與利潤有著緊密的聯系，無論是稅負還是利潤均是企業關鍵性的經營性財務指標。透過財務報表，我們可以對這些指標的變化有一個清晰的了解。另外，指標的改變對企業財務活動也有著深遠的影響。舉個例子來說，企業可以通過分析近階段的財務數據，盡可能的挖掘出可能發生的財務風險，進而在后續的工作中采取強有力的管控措施，將財務風險扼殺在搖籃中，以便確保企業財務管理活動的順利性與有效性。由此可見，應以房地產企業相關財務指標為視角，對“營改增”給房地產企業財務帶來的影響進行分析，接下來，筆者就對房地產企業具有代表性的財務指標進行分析。

（一）資產負債分析

一般來講，房地產業總資產中，固定資產所占的比重較大，因此，當企業的固定資產發生變化，企業資產總額也可能會受到較大影響，從而出現顯著改變，進而影響到企業資產負債表的數據變動。

對房地產業而言，在“營改增”之前一直存在著顯著的重復征稅問題。這主要是因為，適用于營業稅的房地產業上游企業（如建筑安裝業），其在施工階段所購買的材料中已包含了增值稅，但這一購進增值稅的進項稅額無法在之后的銷售或者出租環節抵扣，而是作為成本中存在于之后的房地產價格中，在房地產銷售或者出租時被再次征收營業稅。而在“營改增”之后，在購入固定資產的過程中，可以以其獲取的相應增值稅專用發票為依據來扣減進項稅額，使固定資產入賬價值得以降低，進而讓企業總資產處于顯著下滑的態勢。倘若在企業負債處于平穩狀態的基礎上，企業資產總額出現下滑，那么企業的資產負債率就會相應的有所提升，這樣一來，企業所承擔的財務風險就更大。

從房地產業代表性企業的資產負債率來看，基本符合上述所分析的客觀規律，但保利地產和華夏幸福兩家企業卻出現了截然相反的結果。因此，選取這兩家公司資產負債表中變動較大的項目進行下一步分析，項目包括：長期股權投資、固定資產、無形資產。對這些項目變動率的對比如表2。

從表2來看，長期股權投資和無形資產的變動率遠高于固定資產變動率，導致這兩家公司與預測的情況不相符。由此可以看出，雖然“營改增”之后房地產企業所面臨的財務風險有上升的趨勢，但具體落實到每一個企業，還需要針對不同的企業情況做進一步分析。

（二）經營成果分析

從稅收角度而言，在實行了“營改增”之后，包含在收入中的增值稅額在房地產企業確認收入時被剔除，因此，受稅收成本上升影響，同未改革之前相比，企業的營業收入降低了。其次，營業成本的上升也是房地產業的普遍趨勢，建筑業作為房地產鏈條前端的一員，其納稅機制同樣由營業稅改為增值稅，其承擔的稅負比之前高，根據稅負轉嫁原理，無疑也會使得房地產企業相應增加。營業收入的減少，營業成本的增加，造成房地產企業的利潤下降。

但實際分析10家房地產企業營業利潤后，大部分企業的營業利潤狀況還是比較樂觀的，這主要是由于2016年初起全國房價呈現同比普漲態勢。以碧桂園為例，2016年碧桂園毛利同比增長率為9.58%，從其合同銷售額來看，2016上半年同比增長130%，廣東、江蘇兩個地區為成交量較高的兩個地區，東莞、南京、蘇州等城市房價同比增長30%以上，這使得碧桂園營業利潤有大幅度的增加。

綜上，雖然房地產企業營業利潤會受稅收制度改革影響而有一定幅度的下降，但其整體利潤還受到房屋銷售價格、房地產開發投資額等多因素影響，具體情況還需要具體分析。

（三）現金流量分析

“營改增”對房地產企業的現金流量主要有以下兩個方面的影響。

一是房地產企業向上游企業索取增值稅發票時可能會有阻力，無法及時取得發票，進而影響到進項稅額的抵扣。企業的經營性現金流量支出出現了上升態勢，那么企業就很容易出現資金斷腿的現象。二是因為房地產企業按項目分類的生產經營模式，其項目資金中包含了大量的預收預付款項，這些款項待項目建設完成后開始結算，同時，務必要確認收入后，才可以抵扣進項稅款。房地產企業先繳納了增值稅銷項稅，才能獲取可以扣的進項稅，無疑增加了其增值稅成本。因此，受“營改增”影響，房地產企業的現金流量在一定程度上會呈現減少的趨勢。

從表中可以看出，企業經營活動現金流量有減少的趨勢，但房地產企業為降低稅收成本，增加足夠的現金流量，其投資活動現金流量和籌資活動現金流量都普遍呈現上升趨勢，基本上房地產企業都留有一定的現金流量維持。

（四）稅負影響分析

在“營改增”政策實行以前，房地產企業所售出的房產要以5%這一稅率標準來繳納營業稅，是營業稅“銷售不動產”稅目。“營改增”政策實施后，在增值稅方面，房地產企業的身份轉變為一般納稅人，其在繳納增值稅的過程中，要以一般稅率為標準，應交銷項稅額與可抵扣的進項稅額相減得到的結果就是其應該繳納的增值稅。

1.測算模型

本文主要依托簡化計算法，利用營業收入的金額來對應繳納的增值稅銷項稅額進行測算，并以營業成本為基礎，對企業的進項稅可抵扣金額進行預估。因建筑安裝成本在房地產行業可抵扣進項稅額中占據較大的比重，因此，選擇用建筑業的增值稅率作為房地產上游行業整體的增值稅稅率。

2.樣本選擇

本文甄選排名在前20名的房地產上市企業作為研究對象（按營業收入排名），對其2016年的年中財務報告進行整合分析，測算統計出其營業收入、營業成本等指標。

綜上，本文的分析僅限于房地產企業的銷項稅率和進項稅率均為11%，且完全可以抵扣時房地產稅負的變化趨勢。

測算結果表明，房地產行業增值稅率為11%，上游企業的增值稅率為11%時，所有被選房地產企業，稅負都明顯減少。圖1中，同樣10家上市公司的預估增值稅都要比實際繳納的營業稅低；從圖2能看到，所有企業的稅負增長率都是負數，可以預估到這種假設下“營改增”的改革將會導致企業稅負的減少。

（五）小結

本章主要對“營改增”給房地產企業具有代表性的財務指標帶來的影響進行分析。首先，從資產負債表的角度來說，主要對存貨、固定資產和應交稅費這三個科目產生影響；從運營成果的角度來說，主要對主營業務收入、主營業成本產生影響；從現金流量表的角度來說，主要對運營活動、資金籌措活動等產生影響。其次，以稅負為視角來進行分析，選取10家房地產上市企業作為研究對象，對其2016年年中財務報告進行統計分析，得出結果：房地產行業增值稅率和上游企業增值稅率均是11%時，所有研究對象的稅負都呈現下滑的趨勢，同時，包含中國恒大、萬科地產等十家上市企業的預估增值稅均低于實際繳納的營業稅，再加上全部研究對象的稅負增長率都是負值，因此，“營改增”政策的落實會使企業稅負得以降低。

三、建議及對策

“營改增”政策實施的初衷是遏制重復征稅現象的出現，不斷使增值稅鏈條得以完善，徹底緩解企業的稅負壓力。為了確保“營改增”在房地產行業中改革的順利性，本文結合上文的分析，認為應做好以下工作。

（一）提高財務人員水平

“營改增”對企業賬務處理流程提出了新的挑戰，倘若財務工作者的業務素質和職業涵養跟不上，那么在稅收政策內涵理解、相關業務的會計核算等方面都會非常吃力，進而極易滋生出財務核算不精準、納稅申報不規范等問題。因此，企業需要對財務人員進行培訓，幫助財務人員盡早適應新稅制，及時掌握新稅收政策相關知識，只有這樣，才能不斷提高企業財務管理水平。

（二）完善票據管理機制

“營改增”增加了對房地產企業增值稅發票的管理要求，為確保增值稅抵扣鏈條的完整性，需要企業選擇具有相應資質的上游企業以獲取合格的增值稅發票，減少因不能抵扣稅款帶來的損失。增值稅發票進入企業之后，企業也需要建立相應的增值稅保管制度，加強對票據的管理，以避免不必要的損失。

（三）加強企業內部控制

稅制改革增加了房地產企業的稅收成本，對房地產企業提出了更高的內部管理要求。房地產企業需要根據自身的經營狀況，合理進行財務制度的規劃，摒棄傳統管理模式中的漏洞，向其他企業學習先進管理經驗。房地產業需要不斷健全企業管理體制，完善內部控制體系，提高企業的監控水平，才能實現企業戰略發展的目標。

縱觀我國稅制改革的歷程，不難發現，“營改增”無疑是我國近幾年結構性減稅的一大創舉，更是經濟轉型的新起點。在經濟改革的新時期，房地產企業應該積極主動做好稅務籌劃，加強內部控制，迎接挑戰，才能迎來行業的可持續發展。

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