一個城中村改造個案引發的思考

(廣州大學 廣東 廣州 510000)

一個城中村改造個案引發的思考

張羽

(廣州大學廣東廣州510000)

我國在快速城鎮化過程中產生了大量城中村，本文簡單介紹了城中村形成原因及改造方式，通過一個城中村改造具體案例研究規模較小型城中村的改造過程、方法以及改造重難點，用具體的設計方案引導人們探尋城中村改造的新思路，為規劃設計人員提供可行的參考。

城中村；自行改造；交通；公共空間；新分戶

一、引言

自改革開放以來，隨著經濟的發展和社會的全面進步，城市建設速度持續增長，城市規模不斷擴大，中國城鎮化取得了良好的成果。我國在快速城鎮化過程中也產生了一個不可忽視的問題——城中村問題，城中村改造成功與否直接影響到該區域的綜合發展。

二、城中村形成原因及改造方式

(一)形成原因。城中村形成是多種原因共同促成的：一方面城市為了快速發展，征收了周邊農村耕地獲得擴展空間，另一方面，村子里新建住宅增加，市政設施得不到保障，生活環境持續變差，可用公共空間越來越少。

(二)改造方式。城中村問題近年來受到了高度重視，城中村改造方式也在不斷探索當中，現階段按照改造主體的不同主要分為以下三種方式：1.自行改造。在符合相關規劃的前提下，集體經濟組織或用地單位可依照規劃自行組織實施。2.市場化改造。市場主體與土地權利人在符合相關規劃的前提下，經協商簽訂土地轉讓合同、落實相關補償安置措施，在自行收購改造范圍內土地及其上構筑物后，可申請集中改造。3.政府主導改造。政府因公共利益需要或面對復雜的大型項目時，政府可主導依法征收房屋及土地使用權，納入土地儲備并擇機推向市場，按規定經公開招標方式選擇實施單位統一組織出讓，統一規劃，以市場機制運作。

三、田背村改造案例

本文介紹的田背村是一個位置較好，規模不大的城中村，村里多數人想保留現有生活習慣。在與政府及有關部門多方溝通之后，田背村選擇了自行改造方式，政府引導，由部分村民集資進行改造，無市場參與。

(一)田背村現狀

田背村是位于廣東省汕尾市陸河縣城區內的一個小村子，面積僅1公頃。目前田背村除了集體建設用地之外，農業生產用地已經被征殆盡，大量村莊人口在外創業或務工，村里留守人口主要靠租地種田謀生，據統計，現有常住村民29戶，現狀建筑69棟，總建筑面積13500多平方米。以村民住宅為主，均為自建房，有少量商業建筑。建筑建成年代差別很大，或新或舊。有一處祠堂——蘇氏宗祠。臨街住宅建筑沿街底層大都改造成商業鋪面，僅旭日商場為單獨商業用地，是將祠堂前風水池填埋后建成的。

(二)改造重點和難點

1.新分戶問題。田背村內村民對新分戶住宅普遍表現出強烈的需求，但村里已經沒有土地可以用于提供新分戶的宅基地。在未來建設中，需要尋找一種合適的方式解決村民對新分戶住宅的需求。2.道路問題。田背村內沒有成形的道路，只有建筑空隙形成的狹窄而彎曲的巷道。本次田背村改造需要拓出一條供村民進出村子的道路，能保證機動車雙向通過，到達村子絕大部分地方。3.公共活動空間問題。田背村常住人口29戶150余人，以蘇姓為主，村內有一處祠堂和一處土地廟，是村民的精神依托。在經濟利益驅動下，正對祠堂的池塘被填埋建成了商場，剩下一小片活動廣場。4.停車問題。目前村里常住29戶人里僅有機動車4量，但隨著田背村人口不斷增加，村民生活條件改善，小汽車將逐漸代替摩托車和自行車等成為村民的代步工具。

(三)田背村改造規劃方案。

1.用地功能規劃。為了保證方案的可行性，本次規劃對各個用地單元進行了細分，同時結合本村建設現狀和用地周邊條件，依據上層規劃形成了田背村的功能結構。

①在規劃用地中部，結合現狀蘇氏宗祠及其前廣場，規劃一處社區公共中心，用地性質為居住用地的公共綠地。引導蘇氏宗祠向東遷移，拆除旭日商場，鼓勵祠堂前廣場周邊現狀建筑拆除上樓，廣場規模約1800m2。規劃蘇氏宗祠用地約300m2。②依據上層規劃，將規劃廣場南側至吉安路的地塊規劃為商業用地，兼容二類居住住宅用地，用地面積逾3000m2。③規劃廣場北側的用地，除北端依托現狀土地廟約360m2居住區公共綠地之外，其余全部規劃為二類居住住宅用地，臨街可設置商業。

2.道路與公共空間規劃。本次改造，在田背村內規劃一條入村小區路，路寬9m，北接村外小區路，南通祠堂前廣場，再通過廣場接入吉祥路，用于滿足居民日常出行需求，又大大提高消防車通行能力。

鑒于現狀村民宅基地和住宅建設情況，該小區路兩側建筑要求各退讓道路邊線1.5m。即建筑控制線寬度達到12m。沿線兩側建筑退讓空間0.9m以內禁止建設任何地面建筑，應與相鄰道路水平銜接。

在田背村中部，引導蘇氏宗祠向東遷移，拆除旭日商場，將廣場規模擴至約1800m2。為建設該廣場和“田背村主路”，需拆除現有建筑15棟，讓出建筑基底面積約1954m2。

3.拆遷轉移和新分戶需求規劃。在本次規劃里，田背村未來人口將達到400人，新增加人口的住房安排，以及約6000m2拆遷面積補償將在地塊北側統一安排解決。

在田背村入村小區路旁規劃一地塊，用地面積約1100m2，用地性質為二類居住住宅用地，兼容商業用地，該地塊用于田背村集合公寓的建設。參照田背村周邊建筑建設情況，確定該地塊指標：容積率上限為9.0，建筑密度不高于60%，建筑限高55m，綠地率不低于20%。建筑面積不超過10000m2，與田背村發展需求相吻合。

4.停車問題解決。田背村內停車需求參照“三舊改造”相關標準，適度降低了停車位配置要求，以0.7的系數為標準，配置停車位。

村民住宅現狀是一戶一宅模式，按城市居住區控制單個地塊停車位的方式，很難實現，也脫離了現實需求，本規劃不要求各居住功能地塊配建機動車泊位，而是統一解決居住停車問題。從現狀看，規劃范圍內停車需要只是在節慶活動期間較大，平時需求不大。目前常住戶只有4部車，10余輛摩托車，自行車和電瓶車較多。這些車平時停在祠堂前空地或宅前巷道。規劃社區公共中心廣場面積1800余平方米，可以停放60輛以上機動車。必要時，田背村主路兩側可側方停車15輛，仍然保持7m車道，足以滿足交通需求。

四、田背村改造引發的思考

1.城中村改造涉及的問題較繁雜，需要協調的相關利益人較多，在方案持續推進時要保持與利益主體的溝通，盡可能全面考慮，滿足多方要求，做到共贏。2.城中村改造需要重點解決的問題有交通及停車問題、人口規模預測及新分戶問題、公共空間及公服設施保障、城中村后續建筑改造規劃等與老百姓切身利益相關的實際問題。3.在本次改造中，新分戶的解決方案實屬無奈之舉，田背村沒有充足的土地，在未來的發展中人口又持續增加，再加上道路及公共空間改造需要拆除大量建筑，恰好可以將其整合在一處集中解決。4.停車問題是任何城中村改造的關鍵問題，規劃中沒有充足的停車位，未來會給城市交通帶來巨大壓力，造成城市的擁堵。5.公共服務設施和公共空間在理想狀態下應位于全村中心位置，公共服務設施的設置應符合地方特色和居民要求，這里的公共服務設施是蘇氏宗祠和土地廟，也是這個村子存在的根本。

[1]尚明東.“三舊”改造問題分析及對策研究[D].華南理工大學,2012.

[2]李釗.“城中村”改造途徑的思考[J].安徽建筑,2001,03:8-9.