我國住宅專項維修資金管理若干問題研究

(西南交通大學 四川 成都 610000)

我國住宅專項維修資金管理若干問題研究

吳曉芳

(西南交通大學四川成都610000)

我國住房制度改革時間較短，物業管理工作起步也較晚，在維修資金的使用、管理和續籌中，資金不到位、資金被挪用、資金被亂用以及其他損害業主利益的情況屢有發生，如何有效解決維修資金管理中存在的問題是本文所要所要探討的內容。

專項維修資金；管理模式；改善措施

一、維修資金管理存在的主要問題及成因分析

住宅專項維修資金[1](以下簡稱“維修資金”)是為了保證房屋建筑保修期滿后的正常使用而由業主繳納的專項資金。目前，國內大部分地區維修資金處于政府部門代管模式[2]，近年各地陸續開始實行業主自主管理模式，但各地各自為政的管理模式較為普遍，導致全國維修資金管理水平發展極度不均衡，從而衍生出了很多問題。

(一)續籌難。續籌細則不成熟，雖然《住宅專項維修資金管理辦法》(以下簡稱“辦法”)第17條[3]對維修資金的續籌作了原則性規定,但沒有明確由誰組織續籌,以及按照什么樣的方法和程序續籌，續籌所需的有效管控手段，續籌的額度沒有統一標準等。

(二)使用難。一是“雙三分之二”[4](以下簡稱兩個2/3)以上業主同意難。其中，召集難，部分業主還不具有買房也要養房的觀念以及沒有召開業主大會、沒有成立業主委員會的小區導致了兩個2/3以上業主同意難。二是維修資金支付范疇界定模糊，不同于保險賠償條款明確到具體情況，辦法僅規定了維修資金專項用于物業共用部位和設施，而未明細到滿足使用的具體條件如責任主體、損害程度等。三是房地產行政部門的審核耗時以及使用流程繁瑣。

(三)增值難。主要原因是維修資金保值增值缺乏可行渠道。其一，辦法規定目前維修資金僅能通過銀行組合存款的方式來增值，使得維修資金形成價值閑置。其二，業主大會對資金的增值利用難以形成統一意見，管理部門對投資風險心存顧忌，造成資金閑置率高，收益成負增長狀況。

(四)工程合規監管難。目前，我國維修資金使用缺乏統一的設計、審查、招標、造價咨詢、工程監管流程和規定。一是沒有統一的具體核算辦法,無法更合理的設立會計核算明細科目。二是維修資金使用雖然有業主委員會等業主代表組織審查，但由于業主代表組織成員往往不具備專業審查能力，不明了維修成本和資金使用投向，其應有的監督作用難以保障。三是尚未完全引入第三方監督機構進行更加專業化的管理，如建筑安全評估機構、監理機構、會計師事務所等。

(五)管理模式不確定。主要表現為管理主體混亂v。目前，我國維修資金在管理主體上呈多元化：有業主委員會直接管理的，有地方政府房地產行政部門管理的，還有物業服務企業代為管理的，甚至可能存在房地產開發企業、物業服務企業和業主委員會都在管理的多頭管理現象。

(六)業主自治難。一是業主自治的抗風險性差。業主委員會不是獨立的法人組織，沒有任何財產擔保，其成員多為無償兼職，人員素質參差不齊，維修資金一旦出現閃失，責任承擔成為問題。二是業主專業知識欠缺。維修資金的管理和使用涉及到政策法規、財務管理、建筑工程技術等多方面的專業知識，一般業主委員會成員文化素質和專業素質難以勝任，再加上多為兼職，時間和精力有限，物業維修更新的效率無法得到保障。三是監督不力。業主委員會屬于基層自治單位，是業主大會的執行機構，所以目前沒有專門的機構對其進行有效監督，這也為業主委員會成員擅自挪用侵占維修資金留了一扇窗戶。

二、完善維修資金的建議

(一)健全當前法律規制體系。一是盡快完善國家立法，擴大制度適用范圍，其適用范圍不僅包含“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業”，也包含辦公、商業等非住宅物業；二是適時出臺配套規范文件，如維修資金會計核算辦法、第三方機構引入與審價標準規范文件等；三是全面加強地方立法，對維修資金籌集、使用、增值、管理等工作做積極探索，出臺具有當地地方特色的維修資金相關法律及司法解釋，增強地方性立法的適應性與可操作性。

(二)重構維修資金的管理環節。在歸集方面，明確以單歸集主體方式繳交維修資金即由業主個人繳交，并且由業主于辦理產權登記前，將首次專項維修資金繳交至當地主管部門。當維修資金不足一定比例時，由業主通過信息系統或銀行網點進行按月自主繳納，當業主賬戶中維修資金的存量大于或等于首次繳交量時，可停止繳存。

在使用方面，一是根據2015年10月17日建設部與財政部聯合印發的《關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》第四條規定的四種表決方式來解決當前投票表決難的問題，即：委托表決、集合表決、默認表決、異議表決。二是維修資金的使用還分為正常與應急使用，大額與小額計劃使用等。

在增值方面，可與具有資質的第三方專業機構簽訂委托代理合同，委托第三方機構進行對維修資金進行保本投資、賬戶管理、費用撥付，業主大會保留對資金的處置權。第三方機構應定期向業主大會提供該小區維修資金變動情況的財務報告。

在核算方面，應該建立全國統一的會計核算管理辦法，統一賬戶設置、會計科目、票據管理等。比如在代管階段：按“總賬-物業管理區域賬-分賬戶”設置，在自管階段：由第三方代理記賬，并由政府與業主大會聯合監督。

在監管方面，為了實現監督與管理相分離，建議維修資金監督管理部門通過政府采購的方式，將事務性的工作交給專業第三方機構，如第三方工程審價、第三方工程監理等。

(三)加強宣傳教育培訓。一是要采取多種形式宣傳維修資金的相關政策，二是通過政府購買服務的方式加強對物業服務企業、業主委員會的培訓，三是建立對優秀業主委員會成員的獎勵表彰機制，四是可逐步在全國中高等院校開設物業管理、維修資金管理等相關的專業和課程，培養更加專業的管理人員，為今后“大物業”的發展儲備人才。

(四)加快信息化建設。各級監管部門應大力推行“互聯網+政務服務”，一是各地監管部門應當參照“兩個行標”，盡快完善本地維修資金信息管理系統，實現全部業務網上辦理、業務要件網上生成、業務全流程系統監控，形成以系統管人、以系統規范業務的局面。二是建立物業健康檔案，建立設備維修預警系統，提高維修的預見性和計劃性。三是推動政府房產相關部門間數據資源公開與共享，以房屋全生命周期的信息為主線，將房屋基礎數據、企業信用數據、過程行為數據等物業基礎數據進行全面整合關聯，搭建物業信息綜合管理平臺，解決物業信息的完整性和統一性問題，實現房產相關業務之間“數據同源、業務協同”。

四、結語

隨著我國住房市場化改革的不斷推進及人們物質生活水平的逐步提高，越來越多的城鄉居民擁有自己的住房，作為建筑物“養老金”的維修資金制度正在逐步完善階段，本文主要從維修資金管理中存在的問題作了分析和探討，以期能為維修資金的進一步發展盡綿薄之力。

[1]中華人民共和國建設部，中華人民共和國財政部.住宅專項維修資金管理辦法.2007

[2]田卓秀.住宅專項維修資金業主自管法律問題研究[D].西南政法大學.2014：10-12

[3]住宅專項維修資金管理辦法(第17條):業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的應當及時續交。

[4]物權法(第76條)：籌集和使用建筑物及其附屬設施設備的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

[5]羅紅峰.我國住宅專項維修資金制度研究[D].吉林大學.2014:10-12

吳曉芳(1992.2-)，女，漢，四川雅安，西南交通大學，碩士研究生，公共管理-行政管理。