開征房產稅對房地產行業的影響分析

張文勝

【摘 要】 房地產行業已經是我國的支柱性產業，房地產行業的穩定與繁榮發展是促進我國國民經濟增長的有利保障，房地產行業的發展保障我國居民住房，能夠改善我國城市的面貌，促進城市的繁榮。房地產行業興盛發展的背后存在諸多的問題，如土地利用出現閑置的現象，許多地區的房地產存在投資過熱的現象以及房價飛漲。房地產行業的監控一直以來是政府工作的重點，我國目的房地產稅尚未在全國進行開征，但房地產稅對于房地產行業來說，利用稅收政策對其進行調控是極為有效的手段，通過分析我國房地產稅開征的必要性，對我國現有的幾個模式的房地產稅實施存在的問題進行分析，分析其對于我國房地產行業的影響，并提出具體的改革建議。

【關鍵詞】 房地產行業 房地產稅 影響

一、房地產稅開征的必要性分析

房地產極易產生泡沫，而房地產行業的泡沫對于經濟的影響是巨大的，我國目前房價過高、商品房空置率增加，社會需要通過開征房產稅來對當前過熱的房地產行業進行調控。2010年的“國十條”出臺，2010年5月13日《關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見》中明確提出要逐步推進房產稅改革。為了對房產稅的開征做準備，2011年上海市、重慶市率先進行試點，推進我國房地產稅收的發展。國家開征房地產稅的主要目的有如下幾個方面：第一，調控房價。目前我國的一線、二線城市房產價格高漲，特別是2015年4月份以來，北京、上海、深圳等地的房價上漲迅猛，通過開征房產稅，能夠有效的控制增長過猛的房價，特別是增加炒房的成本，減少炒房者。第二，緩解政府保障性住房資金短缺。2008年開始我國加大力度進行保障房的建設，但是存在一個突出的問題是資金短缺，如果開征房產稅，能夠將這部分財政收入納入到保障房建設中，能夠促進保障房的建設。第三，減少財政對“土地”的依賴。

二、開征房產稅對房地產行業的影響

（一）對房地產開發商的影響

住房問題一直是關系國計民生的大問題，對于房地產開發商來說，房產稅的征收是憂大于喜，房地產商對房地產進行開發投資主要是想獲得暴利，根據現行試點的房產稅，房地產開發商需要支付一定的土地出讓金與房產稅，自然會增加房地產開發商的成本，對于房地產開放商的銷售成本來說，房產稅的征收會增加其成本。此外，房產稅的征收主要的目的是促進我國的保障性住房的建設，因此對于高檔的住宅征收的稅率高，房地產企業開發高檔住宅所需要付出的成本變高，會促使房地產企業開發保障性住房。但是從長遠上看，房產稅的開征對于房地產開發商來說是有利的，通過房產稅對房地產主體的行為進行調控，能夠有效的幫助房地產商防范房地產泡沫帶來的風險，營造一個健康穩定的房地產市場，能夠促進房地產開發商的持續發展。

（二）對普通購房者的影響

普通的購房者是對商品房存在剛性需求的，在試點的房產稅征收城市中，房產稅的開征對于商品的購買在短期內存在一定的影響，但是從長遠上看，房產稅能夠保障普通的購房者買到住房，而對于市場上的房產投資者，是一個嚴厲的打擊。對于普通的購房者來說，能夠從房產稅的征收中獲得較大的利益，房產稅對于首套住房采取的是免稅的政策，對于剛性需求的購房者來說，能夠降低購房的成本。而且我國房產稅出臺的主要目的是抑制市場上過快的房價，能夠讓房價處于一個比較合理的區間，因此對于剛性需求的購房者來說，能夠讓其更容易購買到住房。此外，我國的房產稅征收主要是用于社會保障房的建設，能夠讓更多的民眾可以購買社會保障房，有效的解決普通購房者的需求。

（三）對房產投資者的影響

房價過高很大一部分的原因是房地產市場存在一個特殊的群體——房產投資者，這部分群體稱為炒房者，這部分群體通過炒房而使得城市的房價居高不下，隨著房價的高漲，商品房越來越失去其作為保障人們基本生活需求的屬性，人們越來越關注商品房的投資價值，房產投資者的炒作，使得房產的供給與需求之間的矛盾進一步的擴大，導致房產的價格高漲，加劇房地產市場的泡沫，90年代的房地產泡沫的破裂對中國的經濟造成了巨大的影響，因此要有效的控制房地產市場的投資行為，通過房產稅的征收，能夠對房產投資者的行為進行有效的控制，通過房產稅減少房產投資者的利潤，使其能夠減少房產的囤積，增加社會住房的供給，保障房地產市場的健康發展。

三、完善房產稅的對策建議

我國的房產稅從2011年開始在上海、重慶兩市進行試點，雖然試點的范圍比較小，但是取得的成績比較大，對我國的房地產市場產生了深遠的影響。因此對于房產稅的開征，結合其開征對房地產行業的影響，提出以下的對策建議。

（一）加強房產稅的宣傳

我國目前對于房產稅的宣傳還不夠充分，民眾對于房產稅的稅制了解度不足，房產稅的征收必須要有廣泛的群眾基礎，因此要加強房產稅的內容宣傳，讓納稅人能夠了解房產稅，樹立繳納財產稅的觀念。政府應當通過報刊、電視等媒體對房產稅進行宣傳，讓社會公眾能夠了解房產稅政策的相關內容，特別是對房產稅的設計目的、征收的依據以及稅率、標準等方面有全面的了解。還需要及時的解答納稅人的疑惑，促進房產稅的發展。

（二）統一稅制，科學設計房產稅結構

房產稅的征收要有科學的稅收結構，房產稅的征收必須要建立科學透明的監督制度，要規范我國的房地產市場的稅收制度，要通過借鑒國外的先進經驗設計符合我國國情的房產稅，要合理的設計房產稅的結構，可以按照房地產的土地使用的環節進行設計稅種，如土地使用、土地轉讓、房產收益。要對房地產企業的營業稅進行完善，在進行營改增的稅制改革的基礎上進行征收。同時，要對現行的房地產市場的稅制進行改革，可以考慮將印花稅與契稅進行合并，規范稅制，在房地產市場上要建立以房產稅為主、增值稅為輔的稅收體系。

（三）加大稽查力度，加強房產稅的征收管理

各地的稅務部門要建立房產信息聯網平臺，通過對轄區內的房產信息進全面的數據庫，并且城市與城市之間的數據庫要通過聯網的方式實現互查，能夠有效的減少漏稅現象。房產稅的征收必須要加大征管的力度，要針對不同的房地產企業制定具體的稅收征管標準，房產稅的征收要嚴格按照具體的操作細則進行。

（四）調整征收范圍，擴大稅基

房產稅的征收要進一步的進行細化，而且使房產稅發揮調節的作用，必須要對房產稅的征收范圍進行調整，對于農村的經營房屋或者出租房屋，目前我國的房產稅試點中是不納入征收范圍的，而“三資企業”也享有較大的稅收優惠，對于房地產開放商的土地空置也應當設計空地稅，要通過擴大征收的范圍，合理的對土地資源進行調控，達到保障房產稅稅收收入的目的。

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