基于地權保護的宅基地市場化改革進路

王曉錦

（中國工商銀行，北京 100140）

【政治文明與構建和諧社會】

基于地權保護的宅基地市場化改革進路

王曉錦

（中國工商銀行，北京 100140）

十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革重大問題決定》要求改革完善農村宅基地制度。這對于農村宅基地制度改革具有指針意義。落實這一要求，首先要合理安排宅基地和宅基地上構筑物的關系，使其不僅科學，而且符合宅基地及其上構筑物使用、流轉的便捷和效率要求。其次，就宅基地使用權的保障功能而言，其實現了“居者有其屋”的人之生存基本需求。改革農村宅基地制度，實現其財產價值，必然會弱化宅基地生存保障功能，這就要求要完善我國農村社會保障制度。最后，允許宅基地使用權自由流轉，要堅持平等原則和市場化原則，以保障實現宅基地使用權的財產價值。

宅基地使用權；市場化；房地一體；社會保障功能

黨的十七屆三中全會作出的《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》指出：“完善農村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農戶宅基地用益物權。”黨的十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）明確提出要保障農民宅基地用益物權，改革完善農村宅基地使用權制度，并通過試點方式慎重穩妥開展農民房屋流轉改革。①參見中共十八屆三中全會公報《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》第21條。為了落實貫徹《決定》中相關精神，2014年12月31日中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》（以下稱《意見》），開始了農村宅基地改革的試點工作，從其啟動開始到現在也已經過了一年多時間，并選取了北京市大興區等33個縣市區作為試點區。②選取的33個市縣區包括北京市大興區、天津市薊縣、河北省定州市、山西省澤州縣、內蒙古自治區和林格爾縣、遼寧省海城市、吉林省長春市九臺區、黑龍江省安達市、上海市松江區、江蘇省常州市武進區、浙江省義烏市、浙江省德清縣、安徽省金寨縣、福建省晉江市、江西省余江縣、山東省禹城市、河南省長垣縣、湖北省宜城市、湖南省瀏陽市、廣東省佛山市南海區、廣西壯族自治區北流市、海南省文昌市、重慶市大足區、四川省郫縣、四川省瀘縣、貴州省湄潭縣、云南省大理市、西藏自治區曲水縣、陜西省西安市高陵區、甘肅省隴西縣、青海省湟源縣、寧夏回族自治區平羅縣、新疆維吾爾自治區伊寧市等。參見：《全國33縣市區擬試點農村土地制度改革》，參見：《京華時報》2015年2月26日。這標志著我國農村宅基地制度改革已經開啟了新的征程。在試點改革過程中，主要以市場化為導向，還原宅基地使用權的財產屬性，在保障農民土地用益物權權益的基礎上，有序進行宅基地的流轉、抵押、轉讓，探索農民增加財產性收入的渠道。但在實踐中也遇到了一些問題，主要是：（1）如何科學地安排宅基地和在宅基地上建造的構筑物之關系；（2）農村宅基地的社會保障功能及在未來落實宅基地財產性收益功能時如何協調和完善相關社會保障制度；（3）宅基地使用權受讓主體現有局限改革思路。本文就這些問題展開研究，探討未來改革進路。

一、宅基地和宅基地上構筑物關系設計

土地和地上構筑物（包括房屋及其他附屬物）都屬于法律意義上的不動產，都包含在物的范疇之中。對于物而言，其包括歸屬和利用兩個方面。實際上，土地和地上構筑物關系主要涉及兩個方面，即權利歸屬規則與權利利用規則。[1]就權利歸屬而言，由于我國實行土地公有制，憲法又明確規定農村宅基地不準買賣。根據《決定》的要求，通過試點慎重穩妥推進農民住房財產權的流轉。這就涉及如何科學安排宅基地及其上構筑物的關系。

歷史地看，土地與構筑物關系的法律規則，大體有以下四種不同的體例：（1）羅馬法中土地吸附建筑物立法體例，其亦被稱為一元主義結構。（2）土地與地上物并列的立法體例。此即二元主義，如我國臺灣地區“民法”第876條即其適例。（3）地隨房走的立法體例。前蘇聯曾經實行過。（4）“地房同時走”的立法體例。這也是我國現行體例，其基本特征是地與房依法必須同時進入交易機制。”[2]也有學者認為有三種模式：首先是二分模式；其次是三分模式；再次是四分模式。[3]

從理論來看，房和地的權利歸屬類型可歸納為以下兩種情況：第一種，土地與房屋等建筑物不能分離，也就是所謂的結合主義或一元主義。這種立法體例是羅馬法時代的產物。在這種情況下，土地與房屋等建筑物是作為一個不動產來處理，房屋屬于土地的組成部分，不能脫離土地存在而單獨成為權利的客體。建筑物的所有權自然就歸屬于土地所有權人享有。第二種，房屋等建筑物可以與土地相分離而存在，稱為分別主義或二元主義。即房屋等地上建筑物獨立于土地，土地上的建筑物和土地形成兩個完全獨立的不動產權利，也就是建筑物所有權與土地所有權。根據我國法律的規定，我國的土地所有權分別屬于國家或集體所有，房屋的所有權人不享有土地的所有權，從權利歸屬方面來講，我國實行房地分離主義。土地使用權和房屋所有權分別存在。

依據我國法律的相關規定，農村宅基地的所有權屬于農村集體組織，房屋等建筑物的所有權屬于權利人。因此對于宅基地和地上構筑物的關系主要是從權利利用的角度去分析。我國宅基地的使用權和地上構筑物的所有權分別由不同權利人所享有，房地為各自獨立的權利客體。“房地一體”原則是對建設用地和其地上構筑物之間的物權利用關系所作的規定，對于該原則是否適用于農村宅基地和地上構筑物之間的關系。對此學者存在不同的觀點。大多數學者認為“地隨房走、房隨地走”的房地一致基本規則不僅適用于我國國有土地使用權及其上建筑物流轉的情形，而且對于農村集體經濟組織所屬土地使用權及其上建筑物的流轉也同樣適用。[4]但也有學者持相反觀點，房“走”了，地的所有權并非一定要跟“走”，地的使用權也不一定要跟“走”。[5]

筆者認為，對于宅基地和其上之構筑物關系，應該堅持以一致性為原則，以區分為例外的原則。因為：首先，農村宅基地是農民的基本保障用地，農民對其擁有用益物權。其次，采用區分原則，不僅與過去實踐經驗差距很大，而且在規則設計上必然導致疊床架屋，模式更為復雜，與市場化要求的便捷和效率不符。第三，采用分離模式作為權宜之計，不進行前瞻性設計，必然導致規則的短視，甚至造成規則因不能適用而引致改革夭折。最后，我國目前農村土地市場發展不成熟，相關制度不完善，容易造成對農民合法權益次生損害。在采用分離模式的日本，有學者明確指出“將建筑物和土地視為兩種獨立的不動產是土地制度設計中的最大敗筆。”[6]

從我國目前農村土地法律和政策的相關規定來看，宅基地的流轉因其具有的重要社會保障作用而受到很大的限制，這與農村住房被法律確定為私人財產，因而其流轉不應該受到宅基地流轉限制的影響在理論上存在矛盾。《決定》通過“保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點”、“慎重穩妥推進農村住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道”等具體措施強調要賦予農民更多的財產權利。但當今農村房屋抵押權實現時房屋所有權可能發生移轉，而作為房屋存在基礎的宅基地使用權在現行法下卻不可隨之流轉，因此出現“房走地不走”的尷尬局面。[5]房屋新所有權人因此無法合法取得宅基地使用權，這種矛盾甚至會大大減弱農村房屋作為抵押物的被接受度，從而在某種程度上損害了農村房屋的財產價值，也因此減低了農民融資的可能性和額度，從而背離《決定》的上述宗旨。[7]事實上，在2014年1月出臺的《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》中，已經在33個試點縣（市、區）行政區域暫時停止《土地管理法》和《城市房地產管理法》關于集體建設用地使用權不得出讓等規定。上述試點的舉措在某種程度上體現了政府在農村土地改革問題處理中對于“房地分離”原則的態度，但是在實踐中效果如何我們還需要拭目以待。

二、宅基地社會保障功能的改革設計

《決定》在對農村宅基地使用權流轉進行設計時，同時要求穩妥審慎推動，其中一個重要的原因是農村宅基地所承載的社會保障功能，它要保障居者有其屋。農村土地所承擔的社會保障功能有其歷史原因。新中國建立后，一方面由于積貧積弱，另一方面因為自1840年鴉片戰爭以來長期戰火不斷，國家一窮二白。在這種情況下，中國共產黨只能用土地來保障廣大農民的基本生活。加上中國又是一個農業國家，農民為數甚眾，因此，從鞏固革命時期的政治聯盟的要求出發，也要求農民都能夠安居樂業。所以，新中國成立后，農村就形成了以土地為基礎的十分特殊的社會保障體系，甚至至今都沒有大的改變。

但是，推動農村集體土地市場化改革尤其是根據《決定》的要求，推動農村宅基地使用權市場化改革，必然會弱化農村集體土地的社會保障功能，這也就要求國家在制度設計上要考量如何尋找替代手段，以實現保障制度的順利過渡和對接。

一是要構建具有國際化水準的社會保障制度體系。從當前情形看，社會保障制度發展日益呈現國際化趨勢。根據國際勞工局的文件，社會保障是“社會通過一系列的公共措施對其成員提供的保護，以防止他們由于疾病、妊娠、工傷、失業、殘疾、老年以及死亡而導致的收入中斷或大大降低而遭受經濟和社會困頓，對社會成員提供的醫療照顧以及對有兒童的家庭提供的補貼。”[8]而縱觀國外社會保障制度的發展，各國的社會保障制度都在作出相對國際化而切實的改進：英國布萊爾政府時期對社會保障的改革取得了顯著的效果，包括改革失業保險體系、醫療制度、改革養老保險體系、加強對弱者的保護、提高管理與服務水平，減少支出漏洞；而德國社會保障制度的改革主要通過設法增加保險收入、擴大社會基金積累以及盡可能減少保險支出、減輕國家財政負擔的方法；美國政府則是有選擇地集中解決老年人和貧困人口的基本生活需求，如果人們對養老有更高的期望，就要到市場尋求保障。[9]從西方國家社會保障的實踐經驗來看，有以下幾點值得我國借鑒：一是社會保障制度的建立以維護人的基本尊嚴為基點；二是著重保護經濟弱勢群體，尤其是失業者、農民權益等；三是社會保障制度要與本國的經濟發展水平相一致，在國家財政的合理承受范圍內；四是社會保障制度要正確處理好公平和效率的關系等。

二是要針對中國農村現實實際，建立完善的農村社會保障機制。現代社會保障是國家或社會依法建立的、具有經濟福利性的、社會化的國民生活保障系統，包括法定的社會救助、社會保險、社會福利、社會優撫系統和非法定的各種補充保障措施。[10]社會保障最基本要素在于“通過社會失業保險、社會救助等方式對社會財富進行再分配，以保護競爭中的弱者，為失業者和貧困者提供緩沖空間和生活希望”，[11]因此有效的社會保障制度為社會經濟提供良好的發展空間，是市場經濟“優勝劣汰”機制的緩沖器，從而保障每個市場主體基本生存的物質基礎促進市場經濟的良性發展和維護經濟公平、安全。

而就我國目前農村社會保障現狀而言，首先農村最低生活保障的覆蓋范圍較窄，截止2014年底，農村居民最低生活保障人數5207.2萬人，而農村總人口61866萬人，①國家數據 http：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn＝C01＆zb＝A0301＆sj＝2014，2016 年 4 月 4 日訪問。相較而言，農村居民最低生活保障的覆蓋范圍僅占8.42%。其次國家在實施農村社會保障制度的過程中責任不明，職能缺失。民政部頒布的《農村社會養老保險基本方案》規定：農村社會養老保險在基金籌集上要堅持“個人繳納為主，集體補助為輔，國家給予政策扶持”，這一政策安排其實沒有對政府的責任做出明確規定，或者說政府實際上規避了資金供給方面的責任，在農村賦稅體制改革之后，基層政府的財政能力在弱化，其本身就有從中央下放資金分利的傾向，至于中央分配的資金任務就更難完成。[8]最后，農村社會保障管理體制不順，運行難度高。如目前農村社會保障的機構協調遠遠不夠，農村社會保障經辦機構薄弱，不僅缺乏經辦社會保障事務的組織體系，更缺乏社會保障專業人才，同時農村社會保障的監督機制也不夠完善，這些往往導致農村社會保障機制在真正運行過程中的不規范，容易走彎路，不僅運行成本高，而且收益小。[12]總之，我國農村社會保障制度仍屬于亟待完善的階段，而僅僅依靠政府的財政支持是不夠的，必須從市場角度加快和加強農村社會保障的公平性和效率性，因為畢竟中國是農業社會，土地是農民的命根子，因此，農村宅基地使用權的有效實施必須有完備的社會保障制度與之相匹配。

三是通過推動農村集體土地市場化方式來促進和保障社會保障機制功能的實現。一個值得注意的現象是，國家的社會保障制度與經濟社會發展呈現“倒U”型的變動關系，在社會保障制度薄弱的情況下，社會保障難以發揮其應有的優化資源配置和保護弱者功能，加大社會的貧富差距，無疑會阻礙社會經濟的發展；隨著社會保障制度功能的不斷加強，社會保障的功能逐漸顯現出來，保障社會經濟的公平和效率發展；但是市場經濟的發展水平不是隨著社會保障制度的不斷加強而越來越高的，在越過臨界點時，越加完備的社會保障制度只會阻礙社會經濟的發展，正如上述德國、美國社會保障制度的改革實踐一樣，對市場主體的保障僅限于其“基本程度”的物質需求，否則只會造成社會公眾的惰性。這一弊端在我國以土地作為農民基本保障手段的機制中也有所顯現。因此我們需要在制度上加以完善。具體作法是：（1）完善農村集體土地權利制度，促進農村集體土地包括宅基地使用權的合法流轉，保護農民的合法權益。（2）設計高效、便捷的集體土地交易市場，增加農民的財產性收入水平，增強市場性和競爭性。（3）逐步減少直至消除農村集體土地使用權的身份性要求，逐步消除城鄉差距。

三、宅基地使用權受讓主體限制規定改革設計

從《決定》的要求來看，農村宅基地使用權制度改革主要是圍繞如何落實其財產屬性，發揮其財產功能，從而保障農民財產的保值增值，實現財產的收益權能而展開。但是《意見》中要求“探索進城落戶農民在本集體經濟組織內部自愿有償退出或轉讓宅基地。”這顯然將限制宅基地使用權的流轉，也不利于宅基地使用權價值實現。而從目前筆者在一些地方的實踐調查所知，它們均對宅基地使用權流轉中受讓主體加以限制，即不允許向本集體經濟組織以外的其他主體轉讓，堅持“集體經濟組織內轉讓有效，對外轉讓無效”。實踐中最突出、矛盾最激烈的就是向城鎮居民轉讓宅基地使用權。下面以此為例展開探討。

司法實踐中，法院判決向城鎮居民轉讓無效的最主要的理由是認為這些協議違反了強制性規范。各地判決所引用的“強制性規范”有的來自于法律，有的來自規章或一般普通規范性文件，還有的來自于各地高院的會談紀要或指導意見等。第一，來自于法律方面的包括：（1）《土地管理法》第3條規定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或以其他方法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓”；（2）《土地管理法》第62條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”認為一戶一宅為強制性規定。如果允許買賣，將使得買方擁有宅基地超過一處。（3）《物權法》第152條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”認為第152條僅規定了宅基地的占有和使用權，沒有規定處分權。根據物權法定原則，宅基地使用權沒有處分權。第二，規章和一般規范性文件：（1）《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發〔1999〕39號）：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”；（2）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）規定：“改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”；（3）《國土資源部印發〈關于加強農村宅基地管理的意見〉的通知》（國土資發［2004］234號）規定：要重點加強城鄉結合部地區農村宅基地的監督管理。嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。（4）《國土資源部關于進一步加快宅基地使用登記發證工作的通知》（國土資發［2008］146號）規定：“嚴格執行城鎮居民不能在農村購買和違法建造住宅的規定。對城鎮居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。”第三，各地高院的會談紀要或指導意見。例如：（1）廣東省高院《關于審理集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業建設糾紛案件若干問題的指導意見》（2001年10月30日粵高法發〔2001〕42號）：“當事人將農村村民住宅建設用地轉讓、出租或以合建形式變相轉讓農村村民住宅建設用地而簽訂的合同，一般應認定無效。但1999年1月1日《土地管理法》修訂以前，農村村民將經依法取得的宅基地使用權連同房屋轉讓給本村村民、回鄉落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修訂以后，農村村民將經依法取得的宅基地使用權連同房屋轉讓給本村村民的，可認定轉讓合同有效。”（2）《北京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》（2004年12月15日，京高發［2004］391號）文指出，“此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。”（3）《上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民—［2004］4號）規定：“應當綜合考慮出賣人出售房屋是否經過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區分不同情況，妥善處理。具體如下：一是對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。二是對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。三是對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。四是對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維護穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住、使用該房屋的權利。”

上述各地法院以違反強制性規范而認定向城市居民轉讓宅基地使用權的協議無效在法理上欠妥。第一，只有法律和行政法規才能導致合同無效。最高人民法院《關于適用＜合同法＞若干問題的解釋（一）》第4條的規定，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。①最高人民法院（1992）民他字第8號批復認為：農村房屋買賣，按約定交付房屋款項以及管理房屋的有效。《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》和《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》雖由國務院發布，但其性質應當是一般規范性文件而不是行政法規；《國土資源部印發〈關于加強農村宅基地管理的意見〉的通知》和《國土資源部關于進一步加快宅基地使用登記發證工作的通知》則是部門的一般性文件。上述文件根本不能作為確認合同無效的依據。第二，相關法律規定合同無效理由理論上值得探討。禁止宅基地流轉，缺乏充分的理論證成，實踐上也否定了其財產屬性。《決定》中相關要求的明確，在某種意義上是對過去立法存在問題的修正。（1）法院引用《物權法》第152條，是認為宅基地使用權人沒有處分權，因此權利人將宅基地使用權賣與他人違反法律的強制規則，應當無效。然而，該條沒有列舉宅基地使用權的處分權能，并不意味著權利人沒有處分權。可以作為佐證的是，法律法規和實踐是認可向符合條件的本村村民轉讓宅基地使用權的。可見，《物權法》第152條并沒有完全否定宅基地使用權的處分權能。而且值得注意的是，《土地管理法修訂稿》新增了第21條：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有、使用和收益的權利，可以依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”（2）《土地管理法》第62條“一戶一宅”的規定并不能作為效力規定，僅僅是取締規范。作為交易對手一般并不一定知道對手是否合乎一戶一宅的規定，無法作為另一方聲稱合同無效的理由。“一戶一宅”規定的真實意義應當是“一戶僅申請一宅”而不是“一戶只能擁有一宅”。從該條最后一款來看，法律并不禁止農村的房屋的買賣。如果房屋買賣，那么以法理推之，房屋下面的宅基地也應當允許買賣。因此，該規定主要針對的是初始取得。（3）《土地管理法》第3條也不能作為確認合同效力的依據。第3條規定“任何單位和個人不得侵占、買賣或以其他方法轉讓土地，”但接著又規定“土地使用權可以依法轉讓”。立法原意應當禁止土地所有權的買賣，至于土地使用權，則允許在一定條件下轉讓。第三，直接判決合同無效違背了禁止反言的法理，也將使私法上的契約精神大打折扣，也不能給違法一方給予相應的制裁。北京市懷柔區法院的調查報告指出：先前的房屋買賣協議多是在自愿基礎訂立的，有些甚至是賣方追著買方要求出賣的；如果賣方因為地價上漲或拆遷補償的原因而利用最權威的司法途徑確認這種行為無效，“實際上是嚴重損害了社會的公序良俗和誠實信用的社會根基”。[13]此外，有些學者認為轉讓行為應當得到本集體經濟組織同意，[14]這種觀點也值得進一步研究。

從制度設計體系性角度衡量，應當認定向城市居民轉讓宅基地使用權的協議有效。因為第一，體現了公平和平等。因為禁止農村宅基地使用權轉讓，會增加當事人利用法律漏洞實施機會主義的可能性。由于近年來土地價值水漲船高，有些已轉讓宅基地的村民認為收回宅基地有利可圖，在宅基地使用權轉讓完成之后，紛紛起訴要求確認轉讓合同無效。雖其請求有一定的法律依據，但卻是違背誠實信用原則的。因此法院對待此類案件應該特別慎重。對農村村民宅基地使用權轉讓糾紛，法院是否審理應當區別對待。對于已取得土地使用權證的宅基地，因權屬明確，法院可依法審理。否則，應當駁回起訴。若認定轉讓協議有效可以更加公平的處理糾紛。因為：其一，轉讓協議有效可以遏制出爾反爾的行為。必須認識到，在一個法治社會，尊重市場，禁止反言比禁止宅基地轉讓更有價值。法律也不能容忍當事人一方利用法律的漏洞，破壞誠實信用這一基本法律原則。即使宅基地使用權變動最終沒有完成，如果有一個有效的協議，也有利于維護買受方的利益。合同是有效的，那么違反約定的一方應當承擔違約責任。其二，認定轉讓協議有效并不是承認宅基地使用權可以自由轉讓。我們認為，對于將房屋出售給本集體經濟組織以外人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認為宅基地使用權發生移轉。之所以如此，是因為我國的宅基地使用權的原始取得本身是需要有關部門批準的。現在如果得到了有關部門的批準，那么買受人相當于獲得了類似原始取得的效果。如果房屋與宅基地使用權進行了移轉交付，也應當認為宅基地使用權發生了移轉。因為目前我國宅基地使用權權利變動是以交付完成物權變動的。交付完成，即意味著宅基地使用權發生了變動。盡管一些規范性文件禁止城市居民取得宅基地使用權，但這些規范性文件并不是法律或行政法規，并且從法理上也僅僅是禁止性規范而非效力規范。有關部門完全可以依據這些規范性文件處罰相關當事人，但不得阻止宅基地使用權的移轉。第二，有利于止訟。據調查，在北京地區，有關宅基地轉讓訴訟糾紛，75%發生在農民與城鎮居民之間。而進入訴訟的糾紛，遠不足整個農村宅基地、房屋買賣交易總量的10%。很多出賣房屋的賣主在觀望，一旦法院支持了這種出爾反爾的行為，那么那些觀望的賣主將迅速加入訴訟大軍，并將成為影響社會穩定的不安定因素。

值得注意的是，《上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民［2004］4號）規定“對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維護穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住、使用該房屋的權利”，維護了買受人的利益。盡管規定聲稱“對合同效力暫不表態”，但實際上已經達到了表態的效果。但是，無論怎樣，“尊重現狀、維護穩定”并不能成為司法者含糊其辭的依據和理由。

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F301；D922.1

A

1002－3240（2017）07－0061－06

2016-12-30

王曉錦（1983－），女，河北樂亭人，中國工商銀行外部欺詐風險評估中心副研究員。

［責任編校：周玉林］