“營改增”后房地產企業的稅務籌劃探析

高利娟

摘要：2012年稅法改革將上海作為試點城市，推行營業稅改增值稅的改革；2016年5月，又將改革深入推至房地產行業、金融業、建筑行業以及生活服務行業。這一顛覆性改革，打破了流轉稅制下營業稅與增值稅一起征收的狀況。房地產行業是關乎百姓家庭幸福和國家經濟發展的重要支柱性行業，新政策實施的大環境下，房地產企業經營將遭遇更大的風險和挑戰。本文關注房地產企業受到“營改增”的影響，以及在增值稅稅制下應當如何優化其稅務籌劃。

關鍵詞：營改增；房地產企業；稅務籌劃

一、“營改增”稅制改革背景分析

（一）1994年，中國稅制進行改革，將增值稅的納稅范圍拓寬至貨物銷售、修理加工以及勞務分配，增值稅變成了中國間接稅的首要稅種。在增值稅實施的十幾年中，提高了中國財務管理水平。但是也出現了很多弊端，像固定資產抵扣問題，重復征稅問題，專業分工問題也一直限制著企業管理水平的提升，尤其是像房地產企業，建筑施工企業這類牽涉范圍廣的大型企業。因此，稅制改革是必然之路。

（二）2012年1月，“營改增”在全國推行，改革勢不可破。“營改增”顧名思義就是對項目統一征收增值稅來替代原來征收的營業稅。增值稅是一種對產品和服務增值的部分進行征稅的稅種，可以明顯減少重復收稅問題。這一改革的良處甚多，對于整體經濟來說，支持了第三產業發展，倒逼產業結構調整升級，同時提高和完善了國家稅制。對于企業來說，“營改增”幫助改善重復征稅問題，降低企業運營成本，提高企業在國際中的競爭力。

（三）全面深入的改革需要一個過程，2013年國家將交通運輸業和服務業納入改革試點，2014年將電信業、郵政服務業納入改革內容。到了2015年，房地產行業的“營改增”改革已經是箭在弦上的工作了。但是，房地產行業涉及業務范圍廣，項目成本結構復雜，所涉及稅種數量多，導致其改革方案遲遲未出臺，改革難度可見一斑。國家于2016年終于將改革推至房地產行業和建筑施工行業。一直以來，房地產企業增值稅的稅率高至11%，再加之土地不能進行抵扣，一直都承受著沉重的稅收負擔。所以，對房地產企業進行“營改增”受到了從業人員的高度重視，在新的稅制環境下進行納稅籌劃，謀求企業更好的發展是他們共同的目標。

二、實施增值稅制對房地產企業的影響

（一）增值稅制下，房地產企業稅收負擔增加的方面。房地產行業“營改增”改革后的抵扣項目會減少很多。首先，房地產企業所涉及的業務范圍很廣，原材料種類數量也大。但是采購原材料的單位不一定全部都是具有開增值稅資格的公司，那些與個人或者私營性質的施工材料供應商之間的交易就無法取得增值稅專用發票，進而無法進行抵扣，增加了稅收壓力。其次，房地產企業存在項目施工這一環節，工地上作業的工人結構比較特殊，農民工就不具備納稅資質，對于這種情況的處理國家還沒給出具體的解決方案，這樣房地產企業的納稅數額就增加了。所以，在實施增值稅制下，這兩個方面會增加企業稅收，增加企業成本。

（二）“營改增”后房地產企業稅收額減小的方面。除了上面涉及的兩個因素導致企業納稅數額變大，在增值稅制下，也有減小稅收的因素存在，土地出讓金就是最主要的一個因素。土地出讓金一直都是房地產企業成本的主要組成部分，甚至高達四成。在推行“營改增”改革之前，土地出讓金是無法抵扣的。但是增值稅制下，國家出臺明確規定，房地產項目扣除土地出讓金后的余額為銷售額，增值稅計算的基礎數額變小，繳納稅基的變小也導致增值稅數額下降。這一政策給房地產企業帶來了紅利，企業的納稅壓力減輕了。土地出讓金的抵扣在減小企業運營成本的同時也有望讓土地價格回歸理性水平。

（三）“營改增”對資產負債表中數額產生影響。房地產企業的一個特點是固定資產占總資產的相當大的比例，一旦資產數量變化就會引起資產負債表內容變化。在營業稅制環境下，企業購進固定資產的增值稅無法抵扣，再次計入企業成本，引發重復征稅問題。但是在增值稅制下，企業在購進固定資產以后可以用自己取得的發票抵扣增值稅進項稅額，這樣固定資產的入賬價值就變小了。企業的總資產也會變小，企業的負債率自然而然就上升了。同樣一種企業狀況，只是稅制發生了變化，資產負債表的解讀就有了差異，“營改增”后，資產負債表所表現的企業財務風險明顯大于之前。

（四）“營改增”會對企業的現金流產生影響。房地產企業有一個特點就是房地產項目的開發一般歷時好幾年，企業一般采用預售的形式進行營銷，得到的收入需要先向政府交納稅款。但是房地產施工時，財務成本受到施工工期影響，企業成本會隨著工期的變化而增加。企業一般采用墊支增值稅銷項額資金的方法來開工，這樣就導致了企業的大量現金被占用。這些墊支的銷項稅額只能等到一年結束后，根據增值稅發票來進行抵扣。現金被占用會導致房地產項目資金鏈出現問題。

（五）“營改增”之后會帶來一些財務風險。“營改增”改革是用新的增值稅制替代了之前的營業稅稅制，對于各行各業的財務管理工作都是顛覆性的。在近幾年的推行實施過程中，它是一項新興事物，因此容易出現財務處理上的模棱兩可或者錯誤之處。除此之外，“營改增”后，房地產企業的稅負必須要開具增值稅專用發票，是一種進項稅抵扣行為。這也容易造成市面上一些不具有開增值稅發票資質的企業代開發票，或者虛假開發票的情況存在。這些問題都會增加房地產企業的財務風險。

三、房地產企業優化納稅籌劃的建議

（一）提高財務管理人員素質技能。房地產企業實施“營改增”后出現了很多與之前不同的財務處理事項，這些事項說到底還是企業的財務人員來完成的，因此，有必要對財務人員的相關知識和技能進行新的培訓，使其對實施增值稅制的賬務處理變化熟記于心。同時企業應當根據這些變化重新安排會計崗位，安排可以勝任的會計從業人員。除此之外，企業之間應當加強交流和合作，對于新的增值稅制開展跨企業財務管理人員的交流會，共同研究和探討稅務籌劃，學習別的企業的先進方法，一舉提高企業財務管理能力。

（二）強化對增值稅發票管理的力度。首先，在實施“營改增”之后，增值稅的抵扣都是以發票為憑據，因此，企業應當設置專門人員對增值稅發票進行開具、保管以及核對，以保證工作完成的準確性。此外，提高稅務知識的培訓和學習力度，對房地產企業施工環節產生的增值稅發票及時取得和管理，強化企業之間增值稅發票管理的規范性。最后，由于房地產行業是一個激烈競爭的行業，建筑施工企業很難再將增值稅制下增加的稅負轉移到房地產企業中，但是它會通過工程質量來轉嫁，因此房地產企業必須要強化對建筑施工企業的選擇。

（三）做好采購環節的稅務籌劃。企業在采購方面做好計劃可以幫助企業節約成本和減小稅負。企業遇到小規模納稅人和一般規模納稅人兩種情況的供貨商，采取的稅務籌劃策略是不同的。企業在進行采購時，應當優先選擇一般納稅人企業作為供貨方，并且在考慮了產品質量以后選擇稅率較高的企業開增值稅專用發票，這樣企業就能抵扣更多的稅款。但是，房地產企業設計的建材種類比較多，有時候可選擇的供貨商都是小規模納稅人，這時候，企業無法獲得可以進項抵扣的發票，但是企業可以要求供貨商開具3%稅率的增值稅發票用以抵扣。利用這兩種方法可以幫助企業在采購環節合理合法的做好稅務籌劃。

（四）調整經營模式。現今，受到國家宏觀調控政策的影響，房價已經漸漸回歸到市場水平，房地產企業很難將其承受的稅負通過房價轉嫁到消費者身上，因此房地產企業應當首先了解市場的現狀和需求，調整經營模式增加樓盤的銷售數量，減小房地產項目的周期，來減小企業稅負壓力。除此之外，房地產企業還應當根據調查的市場狀況實現多元化經營，同時開展住宅項目和商業項目，通過商業項目轉移企業部分稅負。利用這兩種方法合理地進行納稅籌劃可以降低房地產企業稅負。

四、結語

房地產行業是關系國計民生的重要支柱性行業，無數家庭都把一生的夢想寄托于“一套房子”上面，房地產行業的興衰不僅僅關系到經濟上的成敗。“營改增”對房地產企業的影響是全面深入的，涵蓋了企業納稅額、現金流、資產負債表甚至財務風險等方面。文章為增值稅稅制下優化房地產企業稅務籌劃提出了建議，希望房地產企業可以采用提高財務人員素質，強化增值稅發票管理、合理籌劃采購、調整經營模式等措施，在新稅制下謀求更好的發展。

參考文獻：

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[2]黃賢紅.“營改增”后房地產企業的稅務籌劃[J].企業改革與管理，2016（05）：121.

[3]張偉巍.“營改增”后房地產企業的稅務籌劃[J].當代經濟，2015（17）：26-27.

（作者單位：中鋁內蒙古國貿有限公司）