2016-2017年遼寧省房地產(chǎn)市場分析與展望

◎石海均 王斌 赫璐 張杰

2016-2017年遼寧省房地產(chǎn)市場分析與展望

◎石海均1王斌2赫璐3張杰4

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟系統(tǒng)中的重要組成部分和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，具有GDP占比高、產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大的特征，對經(jīng)濟社會的發(fā)展有重大的影響。本文對2016年遼寧省房地產(chǎn)市場進行總體分析，并對遼寧省房地產(chǎn)市場的優(yōu)勢及劣勢進行總結(jié)，在此基礎(chǔ)上，對2017年遼寧省房地產(chǎn)市場進行展望。

遼寧 房地產(chǎn) 分析 展望 SWOT

遼寧省的房地產(chǎn)業(yè)與中國的一線城市和南方的熱點城市相比較還處于相對“滯后”狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況對遼寧省的經(jīng)濟社會發(fā)展的影響作用重大。因此，在分析總結(jié)2016年房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，明確2017年及今后一段時期的房地產(chǎn)發(fā)展思路，對遼寧經(jīng)濟的發(fā)展具有重要意義。

一、2016年遼寧省房地產(chǎn)市場分析

1.房地產(chǎn)投資。2016年1-11月，遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資額為2077億元，與上年同期相比下降41.2個百分點。其中，盤錦市房地產(chǎn)開發(fā)投資下降最多，為63.6%，其次是本溪市，為62.8%。

圖1 2013-2016年遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資額

由圖1可以看出，遼寧省從2014年開始房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈現(xiàn)負增長。

2.房屋施工面積。2016年1-11月，遼寧省房屋施工面積為26240萬平方米，同比下降11.0%。其中，下降最多的是本溪市，同比下降38.8個百分點。

圖2 2016年各市房屋施工面積

3.新開工面積。2016年1-11月，遼寧省新開工面積3596萬平方米，與上年同期相比下降22.8個百分點。其中，新開工面積下降最多的是鐵嶺市，同比下降58.3%，其次是遼陽、盤錦和本溪。

圖3 2016年各市房屋新開工面積

4.竣工面積。2016年1-11月，遼寧省竣工面積2152萬平方米，與上年同期相比下降25.6個百分點。下降最多的是本溪和阜新，分別下降93.8%和92.8%，而撫順市在2016年1-11月竣工面積增長126.3%。

圖4 2016年各市房屋竣工面積

5.商品房銷售面積和銷售額。2016年1-11月，遼寧省商品房銷售面積為3571萬平方米，與上年同期相比下降3.4個百分點。其中，鐵嶺市商品房銷售面積下降最多，與上年同期相比下降了56.9個百分點，其次是朝陽市，下降48.7%；2016年1-11月，遼寧省商品房銷售額為2149億元，與上年同期相比上升2.1個百分點。其中，商品房銷售額上升最多的是撫順市，與上年同期相比上升38.6%，而下降最多的是鐵嶺市，下降56.9個百分點。

圖5 2016年各市商品房銷售面積

圖6 2016年各市商品房銷售額

6.商品房平均銷售價格。2016年1-11月，遼寧省商品房平均銷售價格為6020元/平方米，與上年同期相比上升5.6個百分點。

圖7 2016年各市商品房平均銷售價格

由圖7可以看出，商品房平均銷售價格最高的是大連市，為9317元/平方米，與上年同期相比上升5.68個百分點。其次是沈陽市，為7073元/平方米，與上年同期相比上升4.63個百分點。商品房平均銷售價格最低的是朝陽市，為3665元/平方米。商品房平均銷售價格同比下降最多的是葫蘆島市，與上年同期相比下降12.73個百分點。因此得出結(jié)論，2016年遼寧省各市商品房價格有增有減，與上年同期相比，房價呈上漲趨勢的有沈陽、大連、本溪、鐵嶺、朝陽，其余9個市的商品房平均銷售價格均呈下降趨勢，但相對比較平穩(wěn)。

7.房地產(chǎn)業(yè)稅。2016年1-11月，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)稅為276.8億元，與上年同期相比下降8.0%，占總稅收比重的22.0%。全省房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅為78.7億元，與上年同期相比下降36.1個百分點。

圖8 2016年各市房地產(chǎn)業(yè)稅

8.土地出讓金。2016年1-11月，遼寧省土地出讓金為468億元，與上年同期相比下降16.7個百分點。其中，下降幅度最大的是盤錦市，與上年同期相比下降82.2個百分點，其次是鐵嶺市，同比下降60.1個百分點。

圖9 2013年-2016年全省土地出讓金

由圖9可以看出，從2013-2016年遼寧省土地出讓金收入逐年減少。其中，2014年和2015年同比下降均在40%左右，2016年稍有好轉(zhuǎn)趨勢，但總體仍然是下降趨勢，只是下降幅度有所放緩。

綜上所述，2016年1-11月，遼寧省商品房銷售市場總體呈穩(wěn)中有升態(tài)勢，全省房地產(chǎn)銷售市場處于雖不是很理想但還相對健康的運行狀態(tài)之中。

二、遼寧省房地產(chǎn)市場SWOT分析

SWOT分別代表：strengths（優(yōu)勢）、weaknesses（劣勢）、oPPortun ItIes（機會）、threats（挑戰(zhàn)）。SWOT分析法是將與研究對象相關(guān)的各種優(yōu)勢因素、劣勢因素、機會因素和威脅因素通過調(diào)查分析進行逐一列舉，運用系統(tǒng)分析的思想，對各種因素加以分析總結(jié)，從而確定房地產(chǎn)市場的競爭優(yōu)勢、劣勢以及機會和挑戰(zhàn)，并將房地產(chǎn)市場的發(fā)展戰(zhàn)略與其內(nèi)部資源、外部環(huán)境進行有機結(jié)合。

1.優(yōu)勢。一是城鎮(zhèn)人口的不斷增長，帶來房地產(chǎn)市場需求增加的優(yōu)勢。二是每年新就業(yè)職工及大學畢業(yè)生對住房需求潛力較大。三是商品房價格較低，具有后發(fā)優(yōu)勢。

2.劣勢。一是遼寧地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展滯后。二是多數(shù)居民對購房呈現(xiàn)觀望態(tài)度。三是人口增長速度緩慢。四是京津冀地區(qū)的引流作用。

3.機會。一是需求潛力擴大。二是國家振興東北戰(zhàn)略的實施。三是遼寧自貿(mào)區(qū)的設(shè)立。四是政府去庫存及棚戶區(qū)改造政策力度加大。五是沈陽經(jīng)濟區(qū)、沿海經(jīng)濟帶、振興遼西北三大戰(zhàn)略的實施為遼寧省經(jīng)濟創(chuàng)造巨大發(fā)展空間。

4.挑戰(zhàn)。一是遼寧地區(qū)經(jīng)濟持續(xù)呈現(xiàn)不景氣態(tài)勢。二是遼寧省14市房地產(chǎn)發(fā)展不均衡情況明顯。三是房地產(chǎn)市場存量較多，去庫存壓力大。四是遼寧省經(jīng)商環(huán)境的改善狀況。

三、2017年遼寧省房地產(chǎn)市場展望

1.房地產(chǎn)市場發(fā)展總體平穩(wěn)。2016年，在中國一線城市和二線熱點城市房地產(chǎn)市場“火爆”的背景下，遼寧省房地產(chǎn)市場延續(xù)多年以來的平穩(wěn)運行態(tài)勢。這個態(tài)勢在2017年不會發(fā)生明顯改變。其中，沈陽和大連要好于其他12個地級城市，而鐵嶺市和阜新市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相對要差一些。

2.去庫存仍是主旋律。2016年，遼寧省已竣工待售商品房庫存面積約3000萬平方米，去化周期約10個月。再加上已取得銷售許可的待售商品房面積約8000萬平方米，未取得銷售許可但在建的商品房面積約12000平方米。商品房庫存量非常龐大，因此“去庫存”仍將是2017年遼寧省房地產(chǎn)市場的發(fā)展重心。

3.房地產(chǎn)投資漲幅下降或持平。2013年以來，遼寧省土地出讓規(guī)模持續(xù)走低，2016年遼寧省土地出讓金下降16.7%。由于土地出讓規(guī)模的限制，2017年房地產(chǎn)投資不可能明顯增加。其中，沈陽、大連需要重點考慮房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)問題，而盤錦和本溪需要重點考慮減少房地產(chǎn)投資降幅問題。

4.商品房供應(yīng)量呈下降態(tài)勢。由于2016年遼寧省房屋施工面積同比下降10%，新開工面積下降22.8%，加上“去庫存”仍是遼寧房地產(chǎn)市場的主旋律，2017年商品房供應(yīng)量將呈下降態(tài)勢。

5.商品房銷售量變化幅度較小。在遼寧經(jīng)濟整體不景氣的背景下，2016年遼寧省商品房銷售面積與2015年基本持平，銷售額還略有上升，說明遼寧省房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)態(tài)勢相對給力。因此，2017年遼寧省商品房銷售量變化幅度不會較大。其中，沈陽和大連將呈現(xiàn)商品房銷售量增加態(tài)勢，鐵嶺和朝陽需要重點考慮減少商品房銷售量降幅問題。

6.商品房銷售價格穩(wěn)中略升。在2016年“去庫存”的主旋律下，遼寧省商品房銷售價格仍比2015年上升5.6個百分點，預示著2017年遼寧省商品房銷售價格還將是穩(wěn)中略升。這既是慣性問題，也與遼寧省商品房價格相對較低密切相關(guān)。其中，沈陽和大連房價將呈上升趨勢，其他12個地級市將出現(xiàn)有升有降的現(xiàn)象。

7.土地市場“量降價升”。2013年以來，遼寧省土地市場一直是量降價升態(tài)勢，2017年將繼續(xù)維持這種狀態(tài)。遼寧省自貿(mào)區(qū)周邊土地與之相反，將是量價齊升狀態(tài)。

8.房地產(chǎn)開發(fā)商“弱肉強食”。大型、品牌房地產(chǎn)開發(fā)商的市場份額將持續(xù)擴大，小型房地產(chǎn)開發(fā)商市場份額將持續(xù)萎縮，甚至“歸零”。

9.商品房質(zhì)量明顯提升。商品房銷售的競爭，除了房地產(chǎn)開發(fā)商實力、地塊位置、銷售價格等因素外，商品房設(shè)計水平、施工質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)能力、建筑材料檔次等因素將逐步得到重視。

10.住宅套均面積將提升。2016年遼寧省住宅交易套均面積96平方米，同比增加1.7平方米。隨著“二胎”數(shù)量的增加，2017年住宅套均面積將繼續(xù)上升，大戶型占比將繼續(xù)提高。

11.房地產(chǎn)政策將持續(xù)寬松。由于“去庫存”仍是主旋律，因此遼寧省房地產(chǎn)政策仍將持續(xù)寬松。已經(jīng)出臺的各項房地產(chǎn)政策如何貫徹落實，將是房地產(chǎn)主管部門2017年重點思考和操作的議題。

12.縣域房地產(chǎn)發(fā)展將持續(xù)受到關(guān)注。由于縣域地區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)的多數(shù)為當?shù)刂行∑髽I(yè)開發(fā)商，實力較弱。房地產(chǎn)配套設(shè)施和公共服務(wù)不夠完善，縣域地區(qū)人口收入偏低，剛性需求占主導地位。因此，縣域房地產(chǎn)發(fā)展將持續(xù)受到關(guān)注。

13.新區(qū)和開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)是工作難點。遼寧省商品房庫存大部分坐落在各個新區(qū)和開發(fā)區(qū)，而新區(qū)和開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后、配套水平不高、人氣不足。因此，新區(qū)和開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展在過去、現(xiàn)在及未來一段時期一直都將是房地產(chǎn)發(fā)展的重點和難點。

（作者單位：1.4.遼寧省房地產(chǎn)研究中心；2.3.遼寧城市建設(shè)職業(yè)技術(shù)學院）

責任編輯：宋爽