新常態下我國房地產助力經濟轉型路徑研究

肖楠

摘 要：“新常態” 概念于2014年5月由習近平主席在河南考察時首次提出。習近平主席指出中國已經進入“新常態”發展時期：經濟增長轉向中高速，產業結構逐步優化升級，創新逐步取代要素與資本成為主要經濟發展驅動因素。房地產行業作為關乎國計民生的基礎性行業，是國家經濟系統中的重要組成部分，與國民經濟發展狀況息息相關。因而，“新常態”時期房地產行業調整對促進國民經濟轉型具有重要作用。本文旨在基于新常態經濟發展特點及房地產行業現狀探討房地產助力經濟轉型路徑。

關鍵詞：房地產；新常態；經濟轉型

中國經濟自改革開放后經歷了近30多年的高速增長，在國內外多重因素的作用下，已從高速增長階段過渡至中低速增長階段，據國家統計局相關數據2015年我國GDP增速跌破7%，僅為6.9%。李建波指出新常態是告別傳統粗放式經濟增長方式，以更高效率和質量保證經濟長期平穩健康發展；李佐軍認為仍需5至10年中國才會完全進入新常態時期，目前仍處于過渡期。因而，加快轉變經濟發展方式，推動產業結構優化升級是促進當前經濟轉型的重要舉措。房地產業作為基礎性、先導性的產業，不僅客觀反映國家經濟形勢，其行業發展狀況對國民經濟具有直接影響。新常態時期加快房地產業轉型升級是推動國民經濟結構優化、國民經濟質量提升的重要手段。

1 新常態下我國房地產經濟轉型的意義

1.1 優化產業結構，提升經濟發展質量

房地產行業作為長期推動國民經濟增長的支柱型產業，具有產業鏈條長，行業影響廣的特點。房地產產業鏈包括作為土地供應者的地方政府，建筑提供者的各建筑公司和施工隊，中間服務提供者的設計院、房屋中介、質檢、房產銷售中心等。房地產直接和間接相關行業超60個，包括建材領域的水泥、鋼鐵，消費品領域的家居、家電，服務領域的銀行、餐飲等。房地產行業的廣泛關聯性使其轉型會直接或間接帶動相關產業變化，從而對優化相關產業結構、提升經濟發展質量具有重要推動作用。

1.2 完善市場經濟，保證資本市場健康

清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，2013年中國居民“住房抵押債務占GDP比例”約為21%，2015年末約為25%，整體水平與南非相當，但房地產企業的融資桿水平過高。如2015年招商蛇口合并上市時發股募集資金118億元基本全部投入房地產項目，2016年更是豪擲62億元拿下北京昌平地王。萬德數據顯示，2015年全年房地產行業有38家企業實施定向增發，募集資金總額約1687億元。房地產業過高的杠桿率催生房地產投機行為和價格泡沫，增加房地產行業及金融資本市場的風險。促進房地產企業轉型升級、去融資杠桿，有助于促進行業穩定和資本市場健康發展。

1.3 回歸民生屬性，改善人民生活水平

房地產業同時具有經濟屬性和民生屬性。在市場經濟中受供需關系影響，按照市場機制生產和銷售；為廣大人民群眾提供基本居住保障，從而維護社會的穩定。但當前資本的過度追捧使得房地產的經濟屬性被放大，民生屬性淡忘，使廣大低收入者和中產階級“望房興嘆”或者不得不成為“房奴”。作為關系國計民生的產業，房地產業在遵循市場機制運作的同時也應顧及民生屬性，為貧困群體提供基本生活保障。促進房地產業升級轉型，有助于使房價在不偏離經濟增長速度的同時為普通百姓所接受，改善人民生活水平，促進持續健康發展。

2 我國房地產發展現狀及存在問題

2.1 我國房地產發展現狀

中心城市與三四線城市房價差距拉大，出現一、二線城市房價暴漲、萬人追捧，三四線城市無人問津的狀況。2016年北京通州、上海寶山、廣州荔灣“地王”紛紛涌現，將北上廣深等一線城市房價推向高位，熱門地塊房價已達10萬元/平米。一線城市房價暴漲固然是因其擁有優質醫療、教育、社會資源，吸引外來人口大量流入，而現房庫存和土地庫存緊張，供需關系不平衡所致。但房地產開發商為追求高額回報“捂市”、“惜市”，接連造出多個“地王”也是推動房價暴漲的重要原因。反觀三四線城市，由于其商品房庫存、土地庫存充裕，外來人口吸納能力弱，本地居民居住條件良好對改善住房需求低，使房地產市場低迷，房價存在下行趨勢。

房地產行業集中度不斷提高。2016年8月據中國工商聯房地產商會秘書長鐘彬表示房地產行業集中度正逐步提升，房企兼并重組案例會越來越多，2016上半年“百強”房企的銷售額集中度已近50%。較地方小型房企，“百強”房企擁有更多的融資渠道，融資成本更低，強大的資金后盾是其發展保障；擁有更多專業精英人才，在行業發展趨勢把控、建筑建設、資金運作、房產營銷銷售等領域效率更高；擁有強大品牌影響力，拿地能力和房產銷售市場議價能力更高，因而使行業集中度愈高。未來兩三年內，已取得“房地產牌照”的16家央企也將面臨整合，行業集中度將會進一步提高。

2.2 我國房地產業存在問題

2.2.1居民住房成本高，削弱內需

1990年至2010年間，我國城鎮居民食品消費占比從54%下降為35.7%，農村居民從58.8%下降至41%；但城鎮居民居住支出所占比重從7%提升至9.9%，農村居民從17.3%提升至19.1%。不論是城鎮居民還是農村居民住房壓力顯著增加。無論是預備購房者、城市租房群體，高額的房屋購買和租賃價格都會抑制其正常消費，而已購房還貸者不僅會影響即期消費能力，由于還貸其后續消費能力也會受到影響。中國傳統的預防性儲蓄思想更使廣大居民謹慎消費或拒絕消費，抑制內部消費潛力的釋放。添置新物、外出就餐、旅行等消費計劃的延期或取消，進一步抑制了居民的消費轉型升級。

2.2.2資本配置不均，實體經濟發展受阻

諾貝爾獎得主Joseph Stiglitz在《Rethinking Capitalism： Economics and Policy for Sustainable and Inclusive Growth》指出雖然過去30年間，全球生產力激增，但“食利階級”攫取了遠超自身生產力的利潤，造成社會財富分配不均，而央行的貨幣政策使得“食利階級”把財富投入房地產等“非生產性資產”，加劇資產泡沫。我國房地產行業的高利潤率使逐利資本更多涌入，實體經濟資本出逃，加劇產業分配的不均衡，前些年甚囂塵上的“溫州炒房團”即是這一代表。2016年2月中國出口同比減少25.4%，表明我國制造業與其他國家相比缺乏競爭力。巨大的樓市泡沫推升人工成本、固定資產成本，造成中國實體經濟持續走弱，沿海部分城市已經出現大量“用工荒”和工廠倒閉潮。

3 新常態下房地產經濟轉型路徑

3.1 房地產產業鏈整合

在新常態經濟時期，淘汰生產效率低下的房地產企業、整合行業資源是轉型的必要舉措。人民大學張躍松也認為房地產產業鏈首先應實現整合，目前產業鏈中眾多資源尚未實現共享，導致重復工作，產業生產效率低下。

在國家宏觀調控指導下，房地產企業并購重組速度逐漸加快，行業集中度逐漸提高。2012年房產企業并購案例有154起，并購金額達458億元；2013年并購案達150起，并購總金額達668億；2014年并購案例達245件，金額高達1210億。如中海以310億元收購中信的住在地產項目，萬科129億收購印力集團96.55%股份，綠地以51.63億收購協信40%股權等。通過并購重組，生產效率高、資金雄厚的百強房企可獲得優質資產和地塊，加快產業鏈整合和戰略轉型步伐。

3.2 房地產企業多元化發展

隨著房地產行業標準建立完善、市場競爭日趨激烈、政府調控力度增大，房企為規避風險，可采用多元化發展戰略。將房地產與住宅服務、旅游觀光、養老等深度結合。如2015年萬科確認轉型方向：“三好住宅”+“城市配套服務商”。萬科圍繞核心業務進軍度假物業、服務式公寓、新型商用中心、社區商業等消費體驗地產；創業科技園區、物流地產等服務產業地產；物業服務、裝修與智能家居等領域。恒大采用非相關多元化業務發展戰略，先后涉足民生住宅、文化旅游、農牧、健康、保險、體育行業，旗下擁有建筑設計院、監理公司、物業管理公司，礦泉水、糧油、乳業，國際醫院、養老抗衰老公司，人壽、健康、意外傷害險，恒大淘寶足球俱樂部等產業。華僑城推出錦繡中華和歡樂谷項目，涉足主題公園開發和旅游地產。房地產企業多元化發展戰略對于分散企業風險，延伸地產行業鏈條，發掘行業附加價值具有重要意義。

3.3 房地產與金融、互聯網深度融合

伴隨互聯網金融的發展，房地產企業與之深度融合謀求快速增長。早在2014年方興地產就采用O2O模式在“雙11”推出“24小時光盤節”，一天內售出房源4400套，銷售額達43億元；萬科聯手阿里巴巴，在天貓平臺推出“雙11”特別活動。目前房地產企業互聯網售房已普及開來，不足為奇。而房地產與金融資本的深度融合在2016年的“寶萬之爭”得到充分體現，可謂房地產業與金融資本業深度融合的前奏。作為資本密集型產業，房地產企業的發展高度依賴資金支持，因而在互聯網金融蓬勃發展之時，各房地產強企紛紛謀求融合。綠地集團成立綠地金融公司，涉足理財投資、社交金融、社區金融領域；恒大成立恒大金服公司，涉足理財、保險、體育投資等領域；萬科則以入股鵬金所、徽商銀行的方式布局金融版圖。此外各金融大企也積極涉足房地產業，如平安集團推出“平安不動產”和“平安信托”等聯姻地產行業。

4 結束語

綜上所述，新常態下房地產企業面對城市熱度分化、行業集中度不斷增加的現狀，積極尋求產業轉型是其健康發展的必由之路，在“新常態”時期可以優化產業結構，提升經濟增長質量；完善市場經濟體制，保證資本市場健康；回歸民生屬性，改善人民生活水平。謀求房地產產業鏈整合、房地產企業多元化發展、與互聯網金融深入融合或是其產業轉型的可取路徑，對降低居民住房成本，拉動內需，優化資本配置，助力實體經濟發展或有重要意義。

參考文獻

[1]王一鳴.全面認識中國經濟新常態[J].求是，2014（22）.

[2]李建波.把握 “新常態”下中國經濟轉型升級的重要戰略機遇[J].中國黨政干部論壇，2014（10）.

[3]李佐軍.引領經濟新常態走向好的新常態[J].國家行政學院學報，2015（1）.

[4]閆永濤，馮長春.房地產業對國民經濟帶動作用新釋 ——基于投入產出模型的分析[J].房地經濟，2007（6）.

[5]嚴先溥.對我國居民消費能力的基本判斷與思考[J].調研世界，2012年（7）.