推進農村建設用地流轉 促進城鄉統籌發展

龐凱

（興業銀行鄭州分行）

【摘要】《中華人民共和國土地管理法》將土地分為農用地、建設用地和未利用地。農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。農村建設用地的流轉實質上是農村建設用地土地使用權的市場化，即在市場條件下，集體或農民根據自己的意愿轉讓其所享有的農村建設用地土地使用權，從而實現土地資源的優化配置。

【關鍵詞】農村建設 用地流轉 城鄉統籌

一、農村土地流轉現狀與突出問題

雖然農村建設用地的流轉形式越來越豐富，但也存在著或多或少的問題，具體表現在以下幾個方面：

建設用地流轉機制、適合農村需要的土地轉換政策等配套政策法規都還未能建立完善。如成都市已出臺了《成都市集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法》、《成都市集體建設用地整理與集中使用管理暫行辦法》、《成都市集體土地所有權和集體建設用地使用權確權登記實施意見》等系列政策措施。

農村建設用地價值扭曲，難以對農民土地合法權益的有效保障。很多流轉依然不屬于市場行為，與官方征收（征收是國家以行政權取得集體、單位和個人的財產所有權的行為）土地區別并不是很大。在現實生活中，存在征收土地的補償標準過低、補償不到位的問題，與土地的實際價值形成較大反差，被征收人應當享受的利益被強行歸公。土地定價沒有考慮物價的上漲，也沒有考慮農戶超過地方標準的宅基地面積的土地價值，農村建設用地指標交易過程的非完全市場化等，必將導致農民獲得的土地收益較低，對農民失地后的可持續發展關注不夠。

鄉村規劃滯后。由于村莊規劃的缺失，在拆舊、整理、置換、集中建設等方面沒有依據，給農村土地市場在微觀管理上增大了難度，也阻礙了農村建設用地市場的發展。

農村建設用地流轉市場體系未能建立完善。交易平臺有待進一步完善。重慶農村土地交易所還沒有真正發揮其交易平臺的積極作用。農村土地信息不對稱、不暢通。農村建設用地流轉的資源調查尚未開展，家底不清。各種建設用地的使用權流轉信息均被政府（村集體）或相關利益集團所把握，特別是農戶或農民個體信息缺失。

二、推進城鄉統籌發展，關于農村建設用地流轉的幾點建議

十七屆三中全會明確提出“逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。”無論被征土地是處于城市還是農村，以后是房地產用地，還是工業用地、基礎設施用地，所有被征土地在補償方面都將實行一口價政策，即同地同價。我認為應該充分發揮市政府的組織力量，由國土資源管理部門牽頭，組織農業、統計、物價、財稅等部門和有關科研院所，編制綜合地價標準，為推行同地同價奠定基礎。

在市、區縣行政區范圍內，根據不同地區、不同功能區劃、不同經濟發展水平和不同的土地資源稟賦而確定綜合地價，主要依據地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系，以及當地經濟社會發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，劃分區片，并測算出征地綜合補償標準（以各城鎮邊緣核心征地區域加權平均價格），不包含地上附著物和青苗補償費。綜合地價標準通常包括征收一般農用地土地補償費與安置補助費之和。不同地類以綜合地價標準為基礎按以下系數調整：農用地中的基本農田1.2～1.5；建設用地1.0；未利用地0.5～0.8。

（一）鼓勵宅基地的有序流轉，促進農村社會保障體系建設

允許農村宅基地的有序流轉。鼓勵全家進城落戶的農民自愿放棄其農村宅基地及其所建房屋的所有權，由其所在集體經濟組織收回，并給予原所有權人一定數量的貨幣補貼或獎勵；鼓勵農民以農村宅基地及其所建房屋所有權來置換城鎮社區廉租房和商品房價格補貼；鼓勵長期在外務工經商的農戶將其農村宅基地及其所建房屋使用權以分期或一次性付款方式出租給本集體經濟組織或本集體經濟組織內部其他農戶。嚴格把好農戶放棄宅基地的關口，絕不能讓農民因放棄宅基地而流離失所，生產生活水平降低。

必須做好被流轉宅基地農民的社會保障經費確保問題。我認為市政府在每一宗地票交易后，要按照不低于分片區綜合地價10%的標準，確定被流轉農民的社會保障費，劃入供地的縣、區社會保障專用賬戶，專款用于被征地農民的社會保障。社會保障費到達專用賬戶后，區縣社會保障行政主管部門要及時出具被流轉土地農民社會保障措施的認定文件。社會保障費計入流轉成本。當所提取的社會保障費達不到參保人繳費需求時，差額部分由當地政府予以解決。

（二）強化職業與技術培訓，加大科技推廣力度，提高創業能力與就業水平

重視教育，強化技能職業培訓，提高被流轉農民向非農產業轉移就業的能力。一是實施教育流動促進農民子女的“市民化”。二是加大就業技術培訓，由政府統籌安排并提供一定的培訓補助。三是實施“新市民培訓計劃”。在自愿放棄土地承包經營權和宅基地農戶家庭中，對于每年初高中畢業而未升學人員和其他農村新增勞動力，就讀中職學校實行學費全額資助、生活費包干補助的培訓扶持政策。四是對于進城務工、經商農民可以自愿進入政府指定的各類職業學校接受職業培訓，享受一定的培訓補助，并鼓勵其參加職業技能培訓和技能鑒定，獲得職業資格證書，提高其就業競爭能力。

加大科技推廣力度，提高“雙放棄”積極性，促進規模化經營。一是積極打造平臺，加大對新品種、新技術的引進和推廣力度，引導農業生產大戶調整種植結構，改進經營模式，努力提高農作物科技含量，降低成本，增加收入。二是加大對流轉大戶的培訓力度。利用現場培訓、實地參觀、以會代訓等多種有效形式，對土地經營大戶進行科技培訓，使他們牢固樹立規模農業、項目農業、科技農業的新觀念，用科學發展觀來指導農業生產，加快現代農業進程。三是加大機械化普及力度。繼續加大家電下鄉、購買農機具的政策補貼力度，提高農業生產機械化水平，降低勞動強度，提高生產效率，積極扭轉各類業主有心流轉，無力經營的窘境。