淺析新型城鎮化與房地產業發展

【摘要】我國房地產業的發展強有力得推動了新型城鎮化的發展，新型城鎮化的發展也為房地產業提供了機遇與挑戰。但目前房地產業發展中存在的一些問題，一定程度上限制了房地產業自身的發展及新型城鎮化的發展。因此，建議政府要正確發揮宏觀調控作用，對土地及住房進行雙軌制管理，同時要深化土地制度改革等。

【關鍵詞】城鎮化，房地產業，發展

新型城鎮化與房地產業關系密切，相互影響。房地產業對新型城鎮化起到前所未有的促進作用，同時，新型城鎮化為房地產業未來的發展提供了機遇。在此背景下，研究新型城鎮化與房地產業發展的關系，具有重要的現實背景和理論意義。

一、房地產業與新型城鎮化的相互作用

一方面，房地產業的發展促進了新型城鎮化的進程不斷加快。

首先，城鎮化首先是人口的城鎮化，城鎮化發展必然導致大量農村人口進入城市，首要解決的就是進城農民的居住問題。解決這一問題就要求改造城鎮中的原有住宅小區，增加新的住宅小區，擴大城市規模，完善城市基礎設施等。房地產業的發展正是為城鎮化發展的重要載體，通過房地產業的發展改善了進城農民的住房條件和生活、學習環境，建設了大量的城鎮基礎設施，同時也帶動了本地的經濟發展。其次，為了推動城鎮化進程，需要對舊城進行改造。最后，由于房地產業在國民經濟中處于主導地位，加之其具有產業關聯度大等特性，房地產業的發展必然帶動其上游、下游等產業的共同發展，并通過乘數效應，使得整個區域的經濟都能夠快速發展。

另一方面，新型城鎮化進程的快速推進也為房地產業未來的發展方向帶來了機遇。

首先，新型城鎮化的發展帶來了龐大的剛性住房需求。隨著城市的發展變化，城中村、危舊房、棚戶區等住房已經不再適應城市的發展，需要對其進行改造，需要對其進行改造。其次，新型城鎮化為我國房地產業帶來更大的發展空間。房地產開發商不僅要為人們建造住宅，還要加入到城市建設的過程中。房產商必須順應市場的需求，對企業進行恰當的轉型，在房地產這個大平臺上，為第二、三產業的非住宅產業需求提供服務，提高城鎮土地的開發效率，開創旅游度假、文化產業、養老產業等新興領域和城鎮基礎設施建設，將會為房產企業創造出更大的發展空間。

二、我國房地產業發展存在的問題

1、住房需求的結構性矛盾

住房具有兩大功能，分別是居住和投資。前者的需求彈性小而剛性較大，住房是人們生活必需的物質基礎，房價上漲時，也由于其剛性需求仍會選擇購買，使房價呈現出剛性上漲。后者需求彈性大而剛性較小，當價格上漲時，投資者會產生房價繼續上漲的預期，進而使投資性需求加大，會促使房價的進一步提高。因此，更多的選擇建設商品住宅，而很少投資到保障性住房，使得中低收入群體的住房需得不到滿足。

2、房價的持續走高

房地產價格包括土地價格、房地產開發、建設及運營的相關稅費、建安成本及開發商的合理利潤等。其中，土地價格和相關稅費占了較大比重，約達到38%-50%，使我國房價出現了過快上漲的現象。其次，房價的不斷走高也與我國土地二元結構、土地出讓模式、地方政府的土地財政，以及銀行資金的供給過多等因素關系密切。地方政府、房地產企業、銀行、投資性消費者等主體在房價上漲方面利益接近，他們共同推動了房地產價格持續走高。

3、租賃市場不發達

在發達國家，租賃房在住宅市場占有較大比例，它不僅僅能夠滿足中低收入居民的住房需求，還可以為城市中流動人口或中等收入的群體提供多樣化的居住選擇。而在我國住宅市場中，租賃市場卻非常不完善，首先是人們的心理，認為只有買到的房子才是真正屬于自己的。其次，我國70年的土地使用權也使租賃市場的發展受到了約束，因為投資方想要在這么短的時間內收回投資是相當難的。再次，相關金融和稅收扶持政策也不完善。最后，由于中介服務不規范、信息不對稱、搜尋成本高，維護房主和租房客權益的法律不健全等都限制了租賃市場的發展。

三、促進我國房地產業健康發展的對策

1、政府發揮宏觀調控作用

作為主導型產業，房地產業必須與其他產業協調發展。這就需要政府發揮正確的宏觀調控作用，對土地利用及產業發展制定科學的規劃。政府應恰當地采取經濟手段、法律手段和必要的行政手段對房地產市場進行合理的調控，保障房地產業的良性發展。

2、土地和住房的雙軌制

對于剛性需求的住房供應，可采用劃撥的方法低價提供土地，建設可以滿足剛性需求，特別是中低收入群體的保障性住房。同時，保障性住房的土地使用權及和住房所有權歸政府所有，而非住房者。低收入群體可以通過繳納相對較低的租金來租住房屋。這種措施可以為進城務工農民或剛畢業的大學生群體及其他住房有困難的群體解決了住房問題。對于有較高收入的，有改善型的居住需求，或投資型需求的群體，應繼續嚴格實施土地招拍掛制度及商品房制度。用市場化方式供地，購房者擁有土地使用權及住房所有權。

3、深化土地制度改革

城鄉土地二元結構及國有建設用地使用權的壟斷是導致房價的不斷高漲的主要原因。因此，必須對土地管理制度進行改革，積極培育和完善農村土地市場，允許集體建設用地使用權入市，使農地與城市土地一樣在市場上公平競爭，國有建設用地使用權的壟斷局面被打破。要讓市場機制發揮決定性作用，使土地價格能客觀地反映土地資源的稀缺程度，并對土地資源進行高效調節。

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作者簡介：連星，女，漢，研究生在讀，山西財經大學公共管理學院，研究方向：房地產開發經營