社區養老地產開發項目決策風險分析研究

張志盈 ， 陳 瑤, 陳文東

(1. 西華大學建設與管理工程學院, 四川成都 610039； 2.四川興銳建通工程咨詢有限公司， 四川成都 610046; 3.航天城改擴建工程管理處， 北京 100094)

社區養老地產開發項目決策風險分析研究

張志盈1， 陳 瑤2, 陳文東3

(1. 西華大學建設與管理工程學院, 四川成都 610039； 2.四川興銳建通工程咨詢有限公司， 四川成都 610046; 3.航天城改擴建工程管理處， 北京 100094)

養老地產是房地產行業細分出的新興市場版塊。較一般地產而言，養老地產開發資金需求量更大、產業鏈更長、各方利益關系更復雜，房地產開發商在養老地產項目的開發中勢必將面臨巨大的決策風險，本文從開發商管理的角度來，分析了社區養老模式下的嵌入型住宅社區養老住宅產品開發所面臨的風險因素，并提出了相應風險對策，以期提高投資者的決策水平。

社區； 養老地產； 決策風險； 風險對策

《2015年社會服務發展統計公報》顯示，截至2015年底，中國60歲及以上老年人口22 200×104人，占總人口16.1 %，高于10 %的國際老齡社會標準，中國已進入老齡化社會。

雖然目前政府正大力推進敬老院、養老院等公辦養老機構的建設，但隨著老年人退休金、養老保險金等收入的不斷提高，其購買力的不斷增強，人們對晚年養老住房提出了更多、更高的改善性需求。調查顯示，中國目前2億多的老齡人口，90 %左右的老人不滿于現在的老年住宅產品，養老住宅產業鏈上多種需求尚未得到滿足，功能有待開發，中國的養老住宅市場潛力巨大。

1 我國養老地產發展

1.1 養老地產發展階段

目前，我國存在家庭、機構和社區三種養老模式。三種養老模式具有階段性特征，其中家庭養老仍是基礎，但要充分發揮市場在資源配置中的有效作用，必須優化機構養老和社區養老功能，使社會力量逐步發展成為養老服務的主體。不同養老模式下，養老住宅產品的形式及開發主要主體具有一定差異性，如圖1所示。

圖1 中國養老住宅發展階段

1.2 本文社區養老地產概念界定

根據萬科一項業主調查顯示，無論是老年人還是其子女，95.6 %的被訪人群傾向于自己或自己的父母能在本社區或鄰近社區解決養老問題，延續“居家情結”?？梢?，此類型社區養老住宅產品更符合我國的養老背景，無疑是房地產商介入養老市場開發養老地產的一個重要方向。

本文的社區養老地產僅僅針對社區養老模式下的嵌入型住宅社區養老住宅產品，這種養老地產，通常指在成熟社區中，開發建設或者植入的以家庭為單元的，方便老年群體進行自助生活服務的，每家每戶自成一體的養老住宅。

1.3 養老地產與傳統養老機構區別

養老地產屬于一種新型的養老住宅開發產品，除了規模上比養老院和敬老院大之外，服務的目標人群和服務質量等與傳統養老機構也大大不一樣。

從投資開發主體和運營方式上談，養老地產的投資開發主體主要為大型的房地產開發商，運營方式主要是由專業運營機構進行配套服務運營[1]；而傳統養老機構的投資開發主體則主要為政府，運營方式上兼容公辦公營或公辦民營兩種運營方式。

從建設資金上談，養老地產的建設資金主要來源于社會資金；傳統養老機構的建設資金則主要源于政府配套資金。

從產品盈利性來看，養老地產屬于商品住宅，實行市場定價，通過“銷售”、“長期出租”以及“租售并舉”三種物業運營以及養老配套服務運營方式進行盈利[2]，盈利性較強；傳統機構養老產品則都基本沒有盈利可言，社會屬性更強，在定價方面，也只能實行政府定價或政府指導價。

從入住的老年人群來看，社區養老地產主要入住的是有一定收入的，面向社區內部或者鄰近社區的老人，這部分老人的子女親人都在社區內；傳統養老機構則主要入住的是“五?！?、“三無”老人或低收入家庭送養的老人，并且這部分老人大多是需要進行持續性照料的。

從服務類型上說，養老地產進行適老設計并完成建設后，運營期間主要是讓老年群體進行以家庭為單元的自助生活服務為主，社區的周邊的鄰里關系以及人群結構層次多樣；傳統養老機構則主要是以醫護人員對老年群體提供集中居住和持續照料服務為主。

2 社區養老地產開發決策風險分析

2.1 經濟風險

(1)融資風險。養老地產項目投資資金需求較一般項目大，但目前我國針對于養老地產項目的融資渠道較少，需求增加、供給減少讓養老地產融資問題凸顯，資金成本增高。雖然養老地產創新融資模式如房地產私募股權基金等也逐漸出現，退休軍人基金、退休教育基金等也愿意投資養老資產，但尚未發展成熟，監管機制、制度政策也尚未完善。

(2)運營費用變化風險。市場上具有敬業精神的醫療護理團隊以及老年人專業服務運營機構都很欠缺，養老地產項目的運營離不開高素質、高水平的管理人員和專業醫療護理人員，而高效配套服務日常運行成本很高，不僅讓養老地產面臨高成本運營費用風險，而且還面臨運營費用變化風險。

2.2 市場風險

(1)養老文化風險。首先，從年齡看，目前關注老齡房地產的大多是老年人，全社會老齡意識和“及早備老”的理念尚未深入到中年人士心里。其次，養老地產起步晚，養老地產的養老方式還未被人們普遍接受，許多家庭仍然認為養老地產就是傳統的敬老院、福利院，對其存在一定偏見。再者，目前步入60歲的老人消費習慣多保守，而目前市場上一個系統專業的養老機構提供的完善養老服務，至少也需要每個月2 000～3 000元的服務費用[3]，在北京、上海等發達城市，費用則更高。所以在享老消費的理念尚未完成形成而養老地產項目又多“高端”情況下，養老地產的市場推廣及銷售不可避免會遇到各種難題。

(2)空置風險。出租物業運營方式下的養老地產，入住率的保證是項目盈利的關鍵所在。嵌入型住宅社區養老地產客戶群主要針對該社區或鄰近社區的老年群體，開發前需要對消費群體入住意愿進行深入調查，獲得相對比較準確的需求信息以便對市場空間做出準確判斷。若項目運營中空置率過高，項目的現金流為負，長期不能實現盈利會導致項目失敗。

(3)市場定價風險。養老地產不僅物業開發成本高于傳統房地產，還包括大量的配套服務開發成本，其市場定價影響因素多且復雜。

2.3 政策風險

(1)社區區域規劃風險。嵌入型住宅社區養老地產項目對已建社區的建筑覆蓋率和容積率以及周邊環境有較高要求，社區區域原規劃配套設施網點、城市交通道路的變動后可能造成區域環境不再適合養老地產項目的開發。

(2)養老用地政策風險。在養老地產項目開發成本中,購地成本占據很大一塊，對于嵌入型住宅社區養老地產而言，由于社區配套已經較為成熟，周邊人氣已經聚集，這樣養老地產的土地價格必定比較高；目前在城市規劃領域尚沒有養老產業用地這一土地用途，養老用地政策尚未明晰，多數養老地產項目的土地用途還是商業用地或者住宅用地，并且是以“招拍掛”方式獲得，土地價格較高。

(3)稅收、補貼政策風險。國務院下發了《關于加快發展養老服務業的意見》，養老服務事業和產業在投融資、用地、補貼、稅收減免等方面出臺一系列政策扶持養老產業發展，但是養老地產不納入其內，無稅收優惠。目前一些地區僅僅采取了床位補貼政策，并且有嚴格限制。

2.4 技術風險

(1)嵌入選址風險。嵌入型住宅社區養老地產項目的選址應選擇在養老設施覆蓋較少、公共資源較為齊全的社區區域，并且需要靠醫院、公園、購物場等公共服務設施以便能滿足老年人緊急就醫、就近就醫、外出散步、日常生活等需求，對于每一地區而言，能夠滿足以上要求的居住資源具有一定程度的稀缺性。

(2)嵌入規模風險。嵌入型住宅社區養老地產項目物業的嵌入規模，既要滿足投資和經營的經濟效益，還要滿足社區服務范圍內居民的實際需求，并且適合老年住宅內良好的家庭氣氛；社區養老地產主要面向社區內的老人，公共戶外活動場地與相關配套設施上可以和鄰近社區是實現共享，因此在配套服務規模上需要考慮是否在相關設施的共享半徑內以及共享度是否合適。

(3)適老設計風險。養老地產的規劃設計在空間布局上要體現老年人自立性、健康性以及安全性，設備與設施需要按照老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設計，其設計風險主要包括適老功能設計風險和套型設計風險。

①適老功能設計風險。在養老地產適老功能設計中，在規劃設計方面要充分考慮到老年群體行動不便、身體虛弱等特征后進行人性化細節設計。室內功能設計中地板要防滑、電梯要緩慢、走廊安裝扶手、屋里安裝小夜燈，屋里有緊急呼叫系統等，以防老年人出現意外；室外活動場所必須是無障礙設計,包括消除室內高差、坡道設計、人車分離的道路系統等等。適老功能一旦有缺陷，對老齡人的安全造成影響，企業不僅會面臨巨額資金賠償，項目運營以及企業聲譽也將會受到重大影響。

②套型設計風險。在養老地產套型設計前，需要對社區內部及周邊的老年居住狀況進行調研，單人、雙人間比例設置需要合理，套型的組合也要多元化，面積既要集約又要適應于營建出老年居住良好的家庭氣息。簡單的對房間進行重復與疊加，會造成居住套型形式單一、空間不豐富，很難滿足老年人的居住需求。

(4)配套開發風險。在社區配套設施方面，需設立大型的專為老年人服務的醫療機構、康體中心等，配備先進的醫療設備及專業的醫療護理人員，以滿足老年人醫療、保健、理療、康復的生理需求；除了生理層面,以老人心理需求出發組織豐富的文娛活動,設置老年大學、棋牌室等,提供老年人追求進步，陶冶情操的空間，營造舒適的養老氛圍；在商業功能上,要設立超市等以滿足老年基本的購物、日用品采購需求；在配套服務功能上，要提供呼叫等緊急情況下的應急系統。以上這些服務配套的開發規劃需要開發商在前期規劃中做好社區服務體系的布局，以便在項目正式運營前便能將所需各項資源整合入項目中，其開發不僅專業性很強，資源整合度、資金投入度都相當大，并且資金需要經過長時間有效經營才可以回收，不僅機會成本高，也在無形中擴大了投資者的風險。

2.5 運營管理風險

(1)管理服務風險。養老地產屬于類“商業地產”，物業管理復雜，后續需要具有運營經驗的復合型管理人才對項目進行持續運營管理，而我國養老地產處于起步階段，現涉足養老地產行業的企業多從傳統地產、保險、商業地產等轉變而來：一方面多數開發商已經習慣買地、建房然后就銷售的快速周轉模式；另一方面，后期運營尚處于摸索階段，對養老服務的盈利點認識及經驗積累還不夠，還有很多房地產商運營服務整合能力有限，無法進行有效運營管理，后期運營的養老服務外包，沒能對養老地產的外延內涵進行深入理解。運營中每個環節的小問題都會給老年人的日常生活造成影響，對開發商的信譽造成一定的損傷。

(2)護理服務風險。目前中國從事養老服務的人員多是從傳統行業跨界而來，真正接受專業教育的護理人員較少。并且在選擇和任用上護理服務人員上標準不一，使養老服務質量難以保證。

3 社區養老地產開發決策風險應對

由于經濟風險、政策風險基本不受開發商控制，因此這兩方面是本文社區養老地產項目開發決策風險應對的次要方面，一般在項目初期加以考慮即可。本文將就市場、技術、運營管理方面，為開發商提出一些管控對策，以便其順利應對風險，保證項目的成功開展。

3.1 市場風險對策

養老地產項目要降低市場風險，一是可以通過報紙、網絡等媒體對項目進行廣泛宣傳，將項目優越區位條件，先進完備的配套設施、高水平的服務等信息傳遞給公眾；二是要在對項目市場環境特點、競爭者、社區規模等做好調查與分析基礎上進行產品市場定位，以滿足周邊社區老年群體養老實際需求；三是要綜合分析開發、經營成本、市場需求、周邊社區老人或老人家庭經濟承受能力、住宅檔次、服務水平、開發目標等因素，制定合理月租價格；四是針對因入住率不足帶來的空置問題，施以以老小兼模式，在項目中規劃兒童樂園，周邊幼兒園與小學孩子放學后，把項目變成臨時托兒所以便部分入住的高知老年群體發揮余熱，給孩子們講故事、輔導功課。

3.2 技術風險對策

嵌入規模應在周邊市場可接受條件下，擴大產品規模，形成規模效應，降低成本。養老地產項目在開發過程中應嚴格圍繞老齡人的生理、心理需求進行適老設計。除了輪椅推行空間、老年專用電梯、專業助浴設備、老年安全插座、健康監測設施等適老設備外，在細節設計上需要設計師繼續深入研究老齡人的身體性能；在適老功能設計、套型設計上應該嚴格執行相關技術標準流程，設計方案采取多方案對比、專家論證、預留損失費等風險應對措施加以防范。配套開發上，養老地產應逐漸完善相關配套設施，將其打造成集養老、度假、居住、休閑、娛樂于一體的現代化社區養老地產；針對醫療配套難題，除了可以和大型醫院取得合作外，還可以將社區衛生服務機構盤活，和養老機構合作運營。

3.3 運營服務風險對策

針對我國普遍存在的護理人員服務水平不到位等情況，運營公司應注重護理人員的招聘及培訓，在運營服務過程中，應采取服務人員評分等制度以對服務人員進行獎懲激勵和淘汰。在運營盈利問題上，由于養老地產更多的盈利在于服務上提供的服務，因此除了通過前面的風險對策保障入住率以外，房地產企業還需多吸取國外養老運營服務商經驗，提高管理服務質量，并需要結合具體社會情況，總結摸索一套自己的運營盈利模式。

4 結束語

本文結合養老地產獨特性，對社區養老地產開發項目的決策風險進行了分析，并針對其中可控性較強的風險為開發商提出了相應的風險應對措施，在一定程度上對社區養老地產開發前期的風險評價及后期風險管控具有實踐指導意義。

[1] 袁振華. 基于城市社區養老模式下的小區老年公寓研究——以重慶市為例[D].重慶大學,2011.

[2] 周申龍. 中國養老地產項目運營研究[D].武漢:華中師范大學,2013.

[3] 陳紅. 理念和成本是制約養老地產的兩大因素[N].燕趙都市報,2013.

[4] 李蕊. 我國城市社區養老地產商業模式研究[D].北京工業大學,2013.

[5] 胡藝. 淺析社區養老的可行性[J].現代營銷,2011(8):257.

[6] 杜可. 我國養老地產融資路徑探析[J].財政金融,2015(4):142.

[7] 吳新堅. 養老地產商業模式探討[J].城市開發,2011(12):14-15.

張志盈(1989～)，女， 工學碩士，研究方向為項目管理；陳瑤(1988～)，男， 碩士研究生，從事工程咨詢工作；陳文東(1979～)，男， 工學學士，從事工程管理工作。

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[定稿日期]2016-08-29