“土地財(cái)政”與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策思考

何曉土

摘要：文章分析了土地財(cái)政與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控現(xiàn)狀，提出了土地財(cái)政與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控解決辦法。

關(guān)鍵詞：土地財(cái)政；房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控政

中圖分類號(hào)：F817.2 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）030-00000-01

一、土地財(cái)政與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控現(xiàn)狀

（一）土地財(cái)政和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控存在的問題

人民網(wǎng)上有一篇這樣的文章《地方患上土地依賴癥：沒土地談發(fā)展難想象》，闡述過這樣一個(gè)觀點(diǎn)：“土地財(cái)政表面風(fēng)光，卻透露出很多危險(xiǎn)的信號(hào)。除了推高房價(jià)，背后的弊端更是不容小覷。地方政府在土地上取得巨大的收益后，很容易產(chǎn)生嚴(yán)重的依賴性，渴望坐享其成，不努力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，更別提轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長結(jié)構(gòu)了。”

當(dāng)土地財(cái)政在國家蔓延開來，人們驚訝的發(fā)現(xiàn)，無需工業(yè)化也能城市化，在城市高速發(fā)展高樓林立一派繁榮景象之后的是：人們不得不忍受祖孫三代為了一座屬于自己的房子而承擔(dān)的高房價(jià)，人們不能不去忍受各種令人窒息的霧霾，本該在城市集中控制與集約治理的工業(yè)企業(yè)在級(jí)差地租的效應(yīng)下分散在蒼茫的神州大地上。土地資源不可再生，而土地財(cái)政卻損毀了大量的耕地，糧食在不久的將來也將成為我們的一大隱患。

（二）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不佳的原因

我國中央制定的房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)是合理的引導(dǎo)人們的住房消費(fèi)需求，穩(wěn)定房價(jià)，保障人們的基本居住性房屋，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展。然而土地財(cái)政的實(shí)質(zhì)是地方政府以賣地來獲得地方城市化發(fā)展的所需資金。地方政府從自身角度出發(fā)，更傾向與在自己有限的任期內(nèi)做出更為實(shí)際的政績，土地財(cái)政才能更為迅速的幫他們完成這一績效目標(biāo)。

從2005年開始政府就開始了一系列的針對(duì)房價(jià)過高、過度投資炒房等現(xiàn)象的房地產(chǎn)政策，然而房地產(chǎn)價(jià)格仍舊一路飄紅，上述在房地產(chǎn)商品住房基本情況中已經(jīng)介紹了。然而杯水車薪，房價(jià)仍是成大趨勢(shì)的上漲一路飛馳。我國每年的GDP有超過2個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)拉動(dòng)的，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益直接與我們的地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展掛鉤，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度使得深入的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控猶如切膚之痛。

二、土地財(cái)政與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控解決辦法

（一）完善住房保障制度

保障性住房建設(shè)不但能滿足人們對(duì)住房的要求，而且還可以防止因商品住房建設(shè)不足引起的相關(guān)產(chǎn)業(yè)和就業(yè)的影響。因此，各級(jí)政府需要落實(shí)好保障性住房建設(shè)計(jì)劃。

1.需要制定有關(guān)法律，法規(guī)，把保障性住房建設(shè)在數(shù)量和時(shí)間的上升進(jìn)行名門規(guī)定，由政府依法執(zhí)行。

2.將住房保障納入目標(biāo)責(zé)任制管理，建立地契檢查制度并設(shè)立責(zé)任追究制度，杜絕有關(guān)部門的不作為行為。

3.設(shè)立專門的職能機(jī)構(gòu)，全權(quán)負(fù)責(zé)公共房屋的管理，向社會(huì)公開，接受群眾監(jiān)督，以確保保障性住房建設(shè)順利進(jìn)行。

同時(shí)，政府要嚴(yán)格調(diào)查把關(guān)購房者，避免這些廉租房被那些利己投機(jī)的人所利用。將經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格控制在較低的中產(chǎn)階層中，在他們的經(jīng)濟(jì)能力可以負(fù)擔(dān)以內(nèi)，以防止公共資源的培育嚴(yán)重變形。

（二）加強(qiáng)土地政策調(diào)整，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

在對(duì)小型和中小型普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房的住房供應(yīng)的指導(dǎo)和控制的作用，切實(shí)加強(qiáng)土地，努力降低成本。為保護(hù)低收入和中等收入家庭的購房需求，還需將經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)的利潤空間進(jìn)行合理限制，嚴(yán)格限定供應(yīng)對(duì)象，禁止有心人將住房計(jì)劃的目標(biāo)拿去從事商業(yè)活動(dòng)開發(fā)。政府還需建立一個(gè)住房調(diào)節(jié)保障機(jī)制，根據(jù)基本國策調(diào)節(jié)供需矛盾，合理利用土地，增加土地供應(yīng)總量，提高土地的整體利用效率。同時(shí)，完善土地出讓制度、嚴(yán)格的資格審查制度和開發(fā)項(xiàng)目資本金制度，增加透明度。增加土地供應(yīng)，抑制高地價(jià)，防止土地價(jià)格上漲過快。

（三）加強(qiáng)信貸監(jiān)管，限制貸款額度

加強(qiáng)信貸監(jiān)督，包括兩種手段：一是收緊信貸額度，二是實(shí)施差別化信貸。信貸額度收緊是指銀行收緊住房貸款的交付，減少商品住房市場(chǎng)的資金，從而減少了需求。高度關(guān)注商品住房市場(chǎng)的變化，加強(qiáng)對(duì)商品住房貸款窗口指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。進(jìn)一步收緊政府融資平臺(tái)和商品住房貸款，拉緊開發(fā)商的資金鏈，減少對(duì)開發(fā)商的貸款。讓這一系列的措施，有效遏制投機(jī)性需求，使商品住房市場(chǎng)降溫。

（四）建立房產(chǎn)信息系統(tǒng)

投機(jī)者在商品住房市場(chǎng)的行為往往是基于預(yù)期的價(jià)格變動(dòng)。在信息不對(duì)稱情況下，投機(jī)者往往受預(yù)期左右的影響如果房產(chǎn)信息公開則不會(huì)這樣因此需要建立房產(chǎn)信息系統(tǒng)。

（五）改革利率決定機(jī)制，完善匯率形成機(jī)制

利率市場(chǎng)化是利率發(fā)揮資源配置基本功能的一個(gè)重要前提。在目前條件下，利率依然由國家調(diào)控，利用利率來抑制商品住房價(jià)格的作用是非常有限的。因此，為了進(jìn)一步提升利率政策的實(shí)施效果，應(yīng)逐步實(shí)行利率市場(chǎng)化改革，理順利率與商品住房價(jià)格之間的關(guān)系，使得利率能真正反映真實(shí)的商品住房投資成本、收益和風(fēng)險(xiǎn)。

（六）大力引導(dǎo)金融合理協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)財(cái)政收入

中國應(yīng)該在引導(dǎo)金融發(fā)展的同時(shí)，更加重視城市與農(nóng)村間的協(xié)調(diào)，更加關(guān)注公平原則。在城市金融發(fā)展的同時(shí)，考慮到農(nóng)村金融發(fā)展的限制及自身特點(diǎn)，可以專門制定適合農(nóng)村金融發(fā)展的政策方針予以支持農(nóng)村金融的發(fā)展。

（七）注重我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)財(cái)政收入

區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展最不平衡比如廣州，即使是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角城市內(nèi)部，城鄉(xiāng)收入差距程度也不容忽視，例如其中心城市廣州，由于企業(yè)利潤偏高擠兌了農(nóng)村居民的非農(nóng)業(yè)收入，使得其年的城鄉(xiāng)收入比也達(dá)到了，這些方面都表明了中國城鄉(xiāng)收入差距所體現(xiàn)出的復(fù)雜性，即區(qū)域間不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平放大了城鄉(xiāng)收入差距，而區(qū)域內(nèi)的城鄉(xiāng)收入差距也各有不同，這就要求我們?cè)谧⒅貐^(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的同時(shí)對(duì)不同的城鄉(xiāng)收入差距的原因?qū)ΠY下藥，使城鄉(xiāng)收入差距不再是阻礙經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的隱患。

（八）促進(jìn)城鄉(xiāng)收入的平衡

目前中國已有部分文化藝術(shù)和民俗受到重視和保護(hù)，如：東莞百子論文公益活動(dòng)、中國漢人南遷移民文化的代表性建筑開平碉樓、國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)吳川三絕、國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)惠州西湖等。這些文化遺產(chǎn)和旅游勝地慢慢成為一個(gè)地方的象征，在全國甚至全世界享有盛譽(yù)。這些特色旅游、民族文化遺產(chǎn)、當(dāng)?shù)孛朗车任幕a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高了鄉(xiāng)村貧困地區(qū)的收入，縮小了城鄉(xiāng)收入差距。同時(shí)，還要促進(jìn)吸納就業(yè)主陣地的中小企業(yè)的發(fā)展，加強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作，使其成為中國的出口經(jīng)營主體。

參考文獻(xiàn)：

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