目前我國房地產融資現狀及對策探究

袁松

【摘要】隨著我國房地產市場的進一步深化改革，受于貨幣緊縮和投資熱情的影響，目前我國的房地產市場在一線城市表現為供不應求、二三線城市由于政策調控等現實的影響，造成房屋成交面積大大降低。而企業在拿地的過程中，地價卻在土拍中一路飆升，這給開發商發展帶來不小的資金壓力。本文筆者在總結當前房地產市場的融資現狀和相對政策的基礎上，從信貸市場、行業資金等方面談談對我國房地產融資的影響，分析當前房地產市場的融資方式和對策，希望為推動房地產市場多元化的發展提供一些策略。

【關鍵詞】房地產 融資 信貸 市場 對策 探究

一、引言

從廣義概念上講，房地產融資是指在房地產開發，流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資，融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集，運用和清算。從狹義概念上講，房地產融資是房地產企業及房地產項目的直接和間接融資的總和，包括房地產信貸及資本市場融資等。房地產項目融資的目的、種類、途徑多種多樣，但是，簡單、直接、明了的描述就是兩個字：找錢。而這些有錢的企業、機構或個人被他們共同抵制成為“銀主”，一個極富戲謔性的稱謂，一個在融資活動中永遠不會存在的故事的主角，一個為融資中介（掮客）善用的工具和謀取錢物酒食的借口。房地產企業融資的首要前提就是要能夠根據企業自身和項目的情況去分析，融資方為何會鐘情于項目？及對項目做出符合市場價值的評估；其次也是最重要的一點，如何在融資過程中使融資方的資金安全得到保證？即對融資資金的進入和退出的交易結構設計，要充分考慮融資方對資金安全的絕對要求。

二、當前我國房地產融資現狀

國家統計局顯示：2016年1-6月，房地產開發企業到位資金6.81萬億元，同比增長15.6%，增速較1-5月收窄1.2個百分點，年內首次收窄。從具體來源看，1-6月，國內貸款1.09萬億，同比上升1%，累計同比增長1.0%，增速較1-5月份收窄1.3個百分 點。2016年1-6月，房地產開發企業利用外資65.65億元，同比大幅下降63.2%，降幅較5月有所減小，利用外資數額自2015年6月起連續13個月呈現同比大幅下降態勢。自籌資金2.38萬億，同比下降0.1%，是3月以來首次同比減少。而其他資金方面，1-6月份其他資金同比上漲38.3%，增速較1-5月份收窄1.1個百分點，其中定金及預收款同比上漲34.1%，個人按揭貸款則同比增長57.0%，增速環比上月收窄1.5個百分點，為15年3月以來增速首次收窄，從側面反應了需求端的回落。但究其剛需的需求和一部分改善性的住房需求，銀行給予房地產開發的貸款也會相應增大。

其次在債券和股市方面，其發展相對落后，不能有效的為房地產融資帶來較好的應用。近日的萬科股權之爭就是這樣，一方面企業需要融資，一方面還要提防著外來資金妄想對企業的控制權。上市融資是很多房地產企業的對于資金來源的夢想，但是國家為了金融安全等方面的現實考慮，不得不收緊了對房地產上市的審批，所以目前很多國內的房企無法順利上市。加之國家針對房地產的宏觀調控措施相繼出臺，預計未來，通過在國內股市IPO融資或買殼上市后再融資，對于大部分房地產企業來說仍將是一種奢望。目前房企在融資和發展的過程中，還面臨著諸多的短板和困難，需要房企在融資本身上做出更多的努力。

三、房地產融資的相對對策與研究

（一）提高企業內源融資比例

在房企融資過程中，內源融資的方式是其中一個重要的渠道。內源融資主要是通過企業內部的剩余可利用資金，轉化為投資行為的過程。內源融資模式對于企業的在資本的存在形式和模式上具有其獨特的特點，比如穩定和低風險性。在房企的融資過程中，內源融資的模式成為企業融資渠道中的重要力量。企業內源融資在企業融資中不需要向外方支付利息和相關融資費用，其融資過程對于企業保障股權穩定和安全，避免普通股帶來的稀釋股權的突出問題。在西方國家，內源融資是其首選的融資方式，只有出現內源融資的額度無法滿足企業的融資需求，才會把目光轉向外部融資。

（二）促進企業信托發展

房地產企業在融資過程中，應該充分的重視到企業信托對融資的渠道方式。地產信托對于物業一般都是長期性的資產投入，在相關的政策指導下，不論是機構還是個人都有利于投資的周期化。房企信托的健康發展，有利于企業融資成效性發展。

（三）積極推動房企融資方式的創新

當前我國房企在融資方式上還相對單一，其融資產品相對較少。比如一單銀行收緊了信貸，企業就能感受到資金帶給整個項目和新增土地舉牌的壓力。所在房企在融資的過程中，需要創新融資方式，比如可以與手中有地卻沒有深入開發能力的房企強化合作，這樣的合作開發的方式也是進一步創新融資的重要舉措。

四、結語

房地產市場的健康發展，關系到國家經濟的有序和安定。房地產作為一個綜合性的產業，對于拉動原材料發展、增加就業有著重要的作用，其高度的綜合和關聯的特性注定其屬于資金密集型的產業，所以融資過程對于房地產業尤為重要。在經濟飛速發展的今天，房企應該多元化的開展融資方式，結合自身的實際情況，拓寬融資渠道，有效的為企業的進一步發展提供更多的資金來源。

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