房地產價格評估方法的理論研究

程越

摘 要：當今，房地產行業發展迅速，房地產的價格越來越成為了人們所關注的焦點。本文從房地產的特點、房地產的類型、房地產價格的構成以及影響房地產價格的因素入手，分析了傳統的估價方法以及新興的估價方法，并對各種方法進行了比較分析。

關鍵詞：房地產；房地產價格評估；價格形成；評估方法

0 引言

隨著世界經濟的發展，房地產之間買賣日趨增多，由于房地產牽扯到太多利益群體，房地產的價格越來越受到人們的普遍關注。因此，對房地產價格進行科學的評估是非常必要的，有利于房地產整個行業的健康發展。

1 房地產價格評估概述

1.1 房地產的特點

不可移動性、耐用（耗）性、異質性（即使在外形上一模一樣，但也肯定存在朝向、層位等方面的差異）、高價值性、供給有限性、投資與消費雙重性等、均為房地產的特點。

1.2 房地產的類型

土地有農村土地和城鎮土地之分，因此房地產也有在農村和城鎮之分。農村土地只有建設用地和耕地之分，房地產存在于建設用地上。城鎮土地按照其用途，可分為：1、居住類房地產；2、商業類房地產；3、休閑類房地產；4、公共事業類房地產；5、工業類房地產。

1.3 房地產價格的構成

房地產價格由土地價格和建筑物價格構成。其中土地價格分“農轉非”地價和舊城區改造地價，建筑物價格分為建筑物生產成本和建筑物銷售成本。

1.4 影響房地產價格的因素

1.4.1 一般因素

一般因素指影響房地產價格的整體宏觀因素，包括社會因素、經濟因素、政策因素和其他因素。

1.4.2 區域因素

區域因素指一個地區不同功能上區分地價的因素。一般來講，無論是住宅區，還是商業區，工業區，地段越好，價格越高。

1.4.3 個別因素

個別因素較為細致，指不同地塊之間的微小差異。如通風，日照，交通的方便程度等。

2 房地產價格評估方法

房地產價格評估方法有很多種，可以分為傳統評估方法和新興評估方法。傳統評估方法即為我們所熟知的成本法，收益法，市場比較法和假設開發法。新興評估法有很多種，在這里主要展示最具有代表性的特征價格法，模糊邏輯法，貝葉斯判別法，其他如政策性評估法，人工神經網絡法等也會做簡要的介紹。

2.1 傳統評估方法

2.1.1 成本法

成本法也稱為累積法或承包商法。成本法的基本思路是以開發或建造估價對象房地產所需的各項必要費用之和為基礎，再加上正常利潤和應納稅金來確定估價對象房地產的價格。

2.1.2 收益法

收益法又可稱為收益資本化法、投資法。收益法的基本思路是將估價對象未來各期純收益，選用適合的折現率，折算為現值，再將各期純收益的現值累計，累計之和即為估價對象房地產價格的方法。

2.1.3 市場比較法

市場比較法又稱交易實例比較法、現行市價比較法。它是將估價對象房地產與近期已發生的房地產交易實例進行比較，再加以修正來確定估價房地產價格的方法。

2.1.4 假設開發法

假設開發法又稱剩余法，倒算法。它是將估價對象房地產預期開發后的價值，扣除預期各種開發及銷售的費用、稅金、期望利潤，所得剩余額作為估價對象房地產的評估價格。

2.2 新興評估方法

2.2.1 特征價格法

特征價格法也被稱為效用法或價格法。此方法是將不同房地產價格影響因素實施分解并將房地產特征固定不變，從而將房地產價格變動的特征因素分離開來，剩下的部分就是受供需關系決定的房地產價格的變化。

特征價格法取樣較為容易，模型的經濟意義更為直觀，該方法也被學術界賦予崇高的地位。

2.2.2 模糊邏輯法

傳統評估方法在評估房地產價格的時候都無法避免不確定因素的干擾，并且房地產價格的影響因素在房地產價格評估中無法量化。正由于此，模糊邏輯法為這類問題提供了一個可供參考的解決方法。

2.2.3 貝葉斯判別法

貝葉斯判別法的基本思路是：如果知道已經發生了交易的房地產有K種類型，而且從反映房地產物理、經濟特征的各種因素中確定了m個主導性因素及其指標。當需要確定待估房地產X歸屬于以上K種類似房地產的何種類型時，根據判別規則，找出X來自K類型中某i類的后驗概率h（i/x），比較h（i/x）的大小，將x歸到使h（i/x）達到最大值的那一類型的類似房地產中，這樣就得到了評估結果。

政策性評估方法是政府制定的，適用于規定的估價業務范圍的房地產估價方法。

3 傳統評估方法與新興評估方法評價和比較

3.1 傳統房地產價格評估方法評價

3.1.1 傳統評估方法的優點

總的來說，成本法，收益法，市場比較法，假設開發法在實踐中得到了廣泛的應用。不同的方法應用的地方也不一樣，針對這四類傳統評估方法的特點，成本法最適用于折舊較少和建筑成本易于評估的新建筑物評估，以及市場交易數據資料缺乏的房地產類型評估；收益法最適用于有收益或有潛在收益的可正常經營用房地產的估價；市場比較法最適用于房地產市場發育程度較高，而特殊用途的房地產由于缺乏交易實例則不適用市場比較法；假設開發法最適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產價格評估，具體來說包括將生地開發為熟地租售，在熟地上建造房屋租售，將在建工程完成為房地產租售。針對待評估房地產的特點，選擇合適的評估方法，有利于評估結果的準確性。

3.1.2 傳統評估方法的缺點

雖然傳統評估方法應用比較廣泛，但是這些方法存在著許多局限性，主要表現在以下三點：（1）傳統評估方法都存在一定的主觀性。（2）傳統評估方法都要求房地產行業發展較為成熟。這一要求本身就是對我國房地產評估的否認。（3）傳統評估方法對樣本容量都有嚴格的要求。

因此，在選擇使用傳統評估方法對待估房地產進行評估時，針對待估房地產的特點，首先要選擇適合的方法，另外一個非常重要的問題就是要盡量規避所選方法的局限性，若實在無法規避，也要盡量降低這些局限性所帶來的影響，保證評估結果的準確性和科學性。

3.2 新興房地產評估方法的評價

3.2.1 新興評估方法的優點

相比于傳統方法，新興評估方法可以克服傳統評估方法的諸多局限性，更好的體現定量性。特征價格法將影響房地產價格的各種屬性，進行了特征化，用各種不同的特征值來代表這些屬性，利用函數模型，再結合統計知識和計量經濟知識，更好地對房地產價格進行量化；模糊邏輯法也是如此，對于傳統方法無法量化的一些不確定性因素，模糊邏輯法采取了專家團隊測評的方法來降低這些不確定性，很大程度上打破了這些局限性；貝葉斯判別法充分利用了統計、數理、計量的知識，將這些因素量化成某個變量；每個神經元都是一個變量，通過比較實例與待估對象，進而進行量化。新興評估方法是隨著社會的發展逐漸形成的，其理論基礎也還需要在實踐中慢慢證實，因而其普遍性沒有像傳統評估方法那樣強，不過可以相信在未來，新興房地產評估方法一定會被大多數人所接受，成為主流的評估方法。

3.2.2 新興評估方法的缺點

雖然新興評估方法解決了許多傳統評估方法的不足之處，但不可否認的是其自身也存在著一定的局限性。如在現實生活中，一些因素根本不可能量化為變量，這就是新興評估方法的不足之處。

4 結論

總結傳統評估方法和新興評估方法后，可以發現，任何一種評估方法都有一定的前提條件，為特定的市場或環境所服務。當這些前提發生改變后，評估方法的效力和精準性也會發生變化，進而影響評估結果，無法得到待估房地產的真實價值。本文論述了傳統評估方法和新興評估方法及其比較，可以發現新興評估方法較為科學。一方面，新興評估方法是在傳統評估方法的基礎上發展而來的，解決了傳統評估方法的不足之處，但另一方面，新興評估方法的發展并不是對傳統評估方法的摒棄，像我國，在房地產市場發展不成熟的情況下，傳統評估方法依舊占據著重要的地位，只有房地產市場逐漸發展成熟，數據獲取相對容易后，新興評估方法的優勢才可以展現出來，其重要性才會凸顯。

參考文獻

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