房地產泡沫的原因及防范措施

焦宇昊

[摘要]：由于房地產業在國家的經濟上有著一定的影響力，所以它也會成為經濟泡沫的影響因素之一。另外房地產業對于國民經濟的影響力很大，所以當下對于房地產中可能產生泡沫危機必須制定相應的防范措施以及進行必要的研究以及解決方法。房地產產生的直接原因是市場投機過度以及銀行信貸過度，消費者的預期，市場結構不合理，過度投機，土地的稀缺性，地價具有虛構性政策向導等一系列的原因導致了泡沫的行程。適當的泡沫可以促進社會的發展和競爭，過度的泡沫則會導致虛假繁榮，引發經濟泡沫危機。因此，采取相應的應對措施是非常有必要的，這樣才能起到房地產泡沫的產生的抑制作用。

[關鍵詞]：房地產 房地產泡沫 政策 經濟

一、引言

何為泡沫，簡單的來說就是一種資產在一個時期內的急劇上漲從而吸引新的買者，產生超過預期想象的逆轉和價格的暴跌也可以稱之為價格嚴重的脫離了物質的實際價值，使其不能正確的反映物質的財富，當價格上漲到人們無法承受的程度時，必然會發生價格暴跌，猶如泡沫般消散，經濟水平由此衰退，人們將此稱為“泡沫經濟”。近幾年以來，我國的房地產價格基本就呈現出直線上漲的趨勢，雖然我國政府相關部門對此也進行了各種各樣的措施來進行調控，但是效果甚微，房價依舊不斷的上漲大有一去不回頭的趨勢。房地產開發中的泡沫現象，主要是體現為當下地少人多，于是也會使得房屋的價錢隨著上升，這會招致土地使用價值與現實價值嚴重不符。因此，房地產泡沫這個話題也不斷的出現在社會公眾視線中，也成為社會關注熱門和經濟學家們研究的一個重點。

二、房地產泡沫產生的原因

1、銀行信貸過度擴張

銀行信貸在房地產業的過度擴張，是造成房地產泡沫過度膨脹的重要原因。過分的信貸蔓延是推動經濟發展的動力，但信貸過度擴張就會對經濟產生負面效應，包括增加通貨擴張壓力，加重經濟結構失衡，積累金融系統危機等，這會致使銀行將進一步擴大對房地產業的信貸供應，而這又進一步抬高房地產的價錢。這一進程周而復始，使得房地產價格日趨偏離現實平衡價格，從而進一步致使房地產泡沫的發生。

2、消費者的預期

消費者對于某消費品價格的預期能在一定程度上影響消費者的需求。消費者的期望值會受市場經濟環境的影響而發生變化。當市場的經濟環境發生變化而引發的價格發生產生變化，尚未發生與實際經濟情況不相符的預期時，那么市場價格就會受到市場經濟環境變化導致價格分配不穩定的狀態逐漸向均衡價格上來。一旦消費者的預期超過經濟環境的變化對價格的影響力，那么這極有可能引發泡沫現象的產生。

3、市場結構不合理

房地產開發商為了追求高利潤，往往投資方向會民眾的需求相反，比如現在的房地產開發商注重于開發高大從而導致了房屋的空置率不斷提高，使得市場固有形態發生變化導致泡沫產生。

4、過度投機

一些地區的投機炒作十分嚴重，投機性購房需求大幅度上漲，部分居民在房價上漲時，也會參與購房投資從而導致投資過度引發泡沫。

三、房地產泡沫的危害

1、房地產泡沫抑制實體經濟發展

房地產投資的上漲趨勢會影響到社會投資的結構。房地產價格的上升對于投資者而言意味著投資房地產有高回報以及高利潤。在當代社會中，群眾的思維方式中存在一種現象，叫做從眾心理，這會致人們在主觀上思考事件問題不全面且缺乏可信度，使體業得不到應有的資金投入，使得其發展受資金的短缺而抑制。

2、房地產泡沫引發政治和社會危機

隨著房地產泡沫的發生，會導致許多與房地產相關的企業倒閉，如建材行業，家電行業金融業等使得國家經濟受到沉重的打擊。此外由于倒閉，失業人群會增多，這會導致社會動亂的產生，犯罪率的增加。這些極有可能會引發政治和社會危機，加劇社會動蕩的發生。

3、金融危機

目前房地產開發商的大部分金來源于銀行貸款者，而人們的購房方式也基本是個人住房抵押貸款的，一旦房地產的價格持續上漲，消費者的消費負擔會增加。所以一旦房地產泡沫產生，銀行作為接待站將會受到劇烈的沖擊甚至破產，這會引發社會各階層的連鎖反應導致金融危機的產生。

四、房地產泡沫的防范措施

跟著我國經濟的成長，人口的加速增長，城市化過程的加快等一系列要素無疑給我國房地產業的發展帶來更多機會。但是面對日益激烈的競爭，我國的房地產業也面臨著更大的挑戰。怎么讓這一行業真實成為我國經濟發展中首要的增長點，如何堤防房地產泡沫，促成房地產業的健康發展，我認為下列幾個方面能夠試著舉行：

1、大規模推出經濟實用房，按捺商品房價錢

國家首要任務要收斂房價的不合理上升，避免房地產泡沫的呈現，重要的舉措仍然是大規模地推出經濟實用房。這將對現有房地產市場的供應量、產品結構及價格產生龐大影響。經濟實用住房的功能一是經過免收土地出讓金和減免配套費等，下降售價，確保中低收入家庭有房可買，二是壓制高房價的房屋以防加重公眾的經濟負擔。

2、深化土地資源統制

政府相干部門需要議定對土地資源供應量的調整，把持商品房價格的不合理高漲。另外政府相干部門需要對關于房地產企業開發商在房地產范疇內違不法犯紀作為需要嚴格懲辦，重辦無正當理由閑置地皮的"圈地人”和房地產領域的違法活動。建立宏觀監測體系，通過給地皮提供需求關系、改進有關稅收標準以及預售管理等手段即時進行必要的干涉和調控，如此才能有效地避免房地產業"泡沫”的發生。

在我國，房地產始終是導致經濟泡沫產生的重要因素之一，一旦房地產泡沫發生，將會給社會和人們帶來極大的危害。要使房地產業成為的實在的經濟企業，就需要要保持高度的重視程度和理性的認知，通過宏觀的調控，科學的決策，正確的引導，適時的監控，以此抑制房地產市場的"虛假繁榮”，避免房地產業重蹈海南房，上海房以及東南亞、美國，日本，英國等國地產泡沫的歷史。還有，政府的政策調控是有必要的，但是不能一味的采用固定的形式進行調整，需要將創新和改革與房地產的特性和社會結合進行多方位的監控和管理，這樣才能使房地產健康成長，提高國民的幸福指數和國民經濟。

參考文獻：

[1]吳艷霞，王楠.房地產泡沫成因及其投機度測度研究.西安理工大學.

[2]查爾斯P金德爾伯格.新帕爾格雷夫經濟學大辭典.

[3]牛瑞斌，賀兵.房地產泡沫成因及對策.

[4]高定，李東衛.房地產泡沫的危害及防范措施.