中國房地產市場回顧與展望

池光勝

展望2017年，隨著去年國慶期間22個城市被“限購限貸”，以及隨后的一系列對房企融資條件進行限制的政策出臺，全國范圍內的房價同比漲幅均有一定的回調壓力，特別是深圳、杭州等漲速過快且漲幅過大的城市。

去年12月16日結束的中央經濟工作會議對樓市定調為“房子是用來住的，不是用來炒的”，而且2017年的政策基調已從過去的“穩增長”轉變為“防風險”后，本輪地產小牛市料將隨之步入尾聲。

與過去不同的是，此次中央經濟工作會議還提出了“符合中國國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制”，即“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展”和“要繼續扎實推進以人為核心的新型城鎮化，促進農民工市民化”，這可能預示著“超級城市圈+特色城鎮化”或是中國城市和樓市的未來發展方向。

2017上半年，熱點城市大概率仍將維持高壓態勢，三四線城市可能出臺專門的“因城因地”去庫存政策。在中央經濟工作會議提出的“穩是主基調，穩是大局”發展戰略下，若2017年出現經濟下行壓力較大的情況，地產調控政策不排除會出現階段性邊際收緊的弱化，同時考慮到大多數城市在本輪地產牛市中都有不同程度的去庫存，當前上海、合肥、南京等城市的存銷比均嚴重低于6個月，開發商在這些城市可能存在較強的“惜售情結”，2017年優質城市的房價回調幅度料將有限。

2015年3月起全國住宅銷售溫和回暖，2015年5月全國累計住宅銷售面積同比增速由負轉正，2015年全年同比增速為6.90%。2016年延續了2015年的樓市回暖勢態，2016年1-11月的單月住宅累計銷售面積均為近5年的最高值，截至2016年11月，全國累計住宅銷售面積同比增速高達24.5%，遠高于2015年同期的7.9%。庫存方面，統計局公布的全國商品住宅待售面積自2016年2月后開始出現單邊下行態勢，10月底總待售面積4億平方米，同比大幅下行8%。

從具體城市看，當前上海、廣州等一線城市和南京、合肥、武漢等二線城市的存銷比均嚴重低于6個月。2014年以來的央行持續寬松政策和相關部門出臺的一系列去庫存政策極大地降低了一線和部分二線城市的住宅庫存，一二線城市房價上漲也在很大程度上刺激了三四線城市去庫存。經過近1年的地產牛市，一般三四線城市的庫存都得到了不同程度的去化，但庫存總量仍維持在高位。

展望2017年，隨著政府對樓市調控力度的逐漸增大，本輪地產小牛市將逐漸步入尾聲?！跋拶徬拶J”政策對投資型客戶和改善居住客戶構成了精確打擊，2017年全國范圍內的樓市成交量料將延續2016年5月份以來的下行態勢。

隨著重點城市調控政策趨嚴，一線和部分二線城市房價可能會出現一定幅度的回調，優質城市房價滯漲會對三四線城市去庫存帶來較大的負面影響。同時，考慮到中央經濟工作會議提出“要繼續扎實推進以人為核心的新型城鎮化，促進農民工市民化”“重點解決三四線城市房地產庫存過多問題，要把去庫存和促進人口城鎮化結合起來……提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平，增強對農業轉移人口的吸引力”，若2017年國家針對三四線城市制定了專門的“因城因地政策”，則三四線城市的高庫存有望進一步得到去化。

100個大中城市中，各城市住宅土地成交2015年觸底回升后在2016年開始出現明顯分化。2016年1-11月全國住宅類用地成交總面積3.64億平方米，同比微降1%，成交總金額1.58萬億元，同比大幅上升45.87%。從各線城市看，受制于一線城市供地持續放緩，自2016年4月開始，一線城市土地成交面積開始大幅下行，2016年10月和11月分別同比下滑78%和38%，1-11月平均下滑49%，但同期一線城市土地溢價率高達77%。

高燒不退的一線地價疊加持續放緩的土地供應迫使廣大開發商轉向比較優質的二三線城市進行土地爭奪，1-11月二線城市住宅類土地成交面積近2億平方米，同比大幅上升16%，二線城市占全國總成交面積的53%，比2015年大幅增加近8%；房企在二線城市爭相拿地也極大地推升了這些城市的土地溢價率，2016年1-11月，二線城市平均土地溢價率67%，顯著高于2015年同期的21%。2015年以來誕生的超過200個“地王”絕大多數發生在一線城市和優質二線城市。

隨著一般三四線城市經濟發展的日益式微，再加上這些城市的高庫存影響，開發商對在三四線城市拿地表現得異常謹慎，2016年1-11月，三四線城市合計土地成交面積1.6億平方米，同比大幅下行10%。從全國范圍內看，土地成交溢價率與成交面積在2016年一季度之后的持續背離也正是對一二三線城市分化的反映。

展望2017年，受“限購限貸”和房企融資收緊政策的影響，開發商拿地節奏料將出現放緩，尤其是對在三四線城市拿地將會表現得更加謹慎。但是，由于當前一線城市和部分優質二線城市的住宅庫存較低，主要開發商在優質城市的土地儲備相對不足，2017年房企仍有較強動機在優質城市拿地補儲。去年12月16日結束的中央經濟工作會議提出的“房價上漲壓力較大的城市要合理增加土地供應”政策有利于滿足房企在優質城市的拿地需求。同時，在國家收緊了房企的融資條件后，開發商拿地資金來源受到了較大約束，這會顯著降低“地王”出現的幾率，2017年開發商拿地的土地溢價率料將維持下行態勢。

（本文作者為興業證券固收高級分析師。文章僅代表作者觀點。）

別克威朗獻藝原創多媒體車舞劇《緣來天生》

本刊訊 由上汽通用汽車別克品牌全力打造的國內首部原創多媒體車舞劇——《緣來天生》將于2017年1月13日登陸濟南。

《緣來天生》力邀網絡熱播劇《太子妃升職記》導演、中國內地男演員侶皓吉吉為總監制，聯合國家一級演員、青年舞蹈藝術家吳焱為總導演共同打造，并由意大利芭蕾舞藝術家達米亞諾·佩特內拉和來自世界頂級舞團蒙特卡洛皇家芭蕾舞團的鄧蜜領銜主演。別克始終致力于文化藝術領域的深耕細作，自與上海大劇院開啟戰略合作以來，上汽通用汽車別克品牌帶來了多場“別克大師系列”的演出；此次更是突破傳統藝術形式，鼎力打造全新的劇目效果，將為觀眾帶去多感官的藝術體驗。同時，別克會將此次演出的票房收入全部捐贈慈善機構，助力慈善事業的發展，積極踐行社會責任。

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