土地改革的財(cái)富機(jī)遇

丁愛(ài)波

2016年歲末，一則大消息再次引起了廣泛的關(guān)注：《土地管理法》修改已被列入2017年度立法計(jì)劃預(yù)備項(xiàng)目，并形成了該法修正案草案初稿，將很快征求意見(jiàn)。

這意味著，中國(guó)新一輪“土地改革”即將從實(shí)驗(yàn)進(jìn)入推廣階段，其實(shí)質(zhì)是通過(guò)農(nóng)村集體土地的改革，激活沉睡了數(shù)十年的巨大財(cái)富，同時(shí)由政府讓渡出一部分利益，讓農(nóng)民獲得土地收益的同時(shí)，平抑高企的城市房?jī)r(jià)。最終把紅利傳遞給城市里的中低收入階層，以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

目前，現(xiàn)行的土地制度是：城市土地歸國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

集體所有的土地，如果要搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必須通過(guò)國(guó)家征地的環(huán)節(jié)。但征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，往往跟這塊土地用于農(nóng)林牧副漁的產(chǎn)值關(guān)聯(lián)，而不跟商品房的市場(chǎng)價(jià)關(guān)聯(lián)。所以，即便是城郊的農(nóng)民，也很難分享到所希望的土地紅利。

目前的土地制度，是經(jīng)歷了“土改”“社會(huì)主義改造”“人民公社”“家庭承包制”等多個(gè)階段的演變，最終在1982年被寫(xiě)入憲法的。正因?yàn)槿绱耍瑖?yán)格地說(shuō)，中國(guó)在法律層面上取消“土地私有制”，是1982年才最終完成的。

現(xiàn)行土地制度的一大弊端是：龐大的集體所有制土地，由于產(chǎn)權(quán)模糊、很難流轉(zhuǎn)，所以只發(fā)揮了“生產(chǎn)資料的作用”，沒(méi)有真正“財(cái)產(chǎn)化”。最近20年來(lái)，中國(guó)的財(cái)富總量快速增長(zhǎng)，但多數(shù)農(nóng)民依然貧困，就是因?yàn)樗麄儧](méi)有享受到土地紅利。而城市居民，大多通過(guò)買房分享了土地紅利。

想要占總?cè)丝诮话氲霓r(nóng)民富裕起來(lái)，增加他們的財(cái)產(chǎn)收入，激活他們手中的土地就顯得非常重要。

“十八屆三中全會(huì)”把農(nóng)村土地改革寫(xiě)入其中，隨后國(guó)家在很多地方搞了試點(diǎn)。改革主要涉及三個(gè)方面：

1、允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

2、賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。

3、改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索實(shí)行有償使用，或者“在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部”自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。

目前，農(nóng)村集體土地改革，正在多個(gè)市縣分類試點(diǎn)，并根據(jù)全國(guó)人大的授權(quán)，可以突破《土地管理法》的規(guī)定。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，農(nóng)村土地獲得的權(quán)利將不斷增加，流動(dòng)性將越來(lái)越好，資產(chǎn)價(jià)格也有望提升。

新一輪“土地改革”帶來(lái)的影響將異常深遠(yuǎn)，其所蘊(yùn)含的機(jī)遇主要表現(xiàn)在以下層面：農(nóng)村戶口將變得“更值錢(qián)”；“農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化”將借此真正到來(lái)；中心城市郊區(qū)的農(nóng)地，價(jià)值或許將迎來(lái)新的暴漲，而偏遠(yuǎn)地區(qū)的土地價(jià)值，其價(jià)值或許將迎來(lái)下降；A股將迎來(lái)“農(nóng)地概念股”；中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的一大抓手將會(huì)出現(xiàn)。

當(dāng)今世界，全球化見(jiàn)頂態(tài)勢(shì)日益明顯，貿(mào)易保護(hù)主義抬頭。中國(guó)經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)型升級(jí)，依靠出口已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，激活內(nèi)需越來(lái)越重要。8億多農(nóng)民獲得土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，這意味著其購(gòu)買力將獲得顯著提升。