鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及對(duì)策研究

文/王東峰，鄭州信息科技職業(yè)學(xué)院

引言

目前，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于蓬勃發(fā)展期，作為鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐，鄭州市房地產(chǎn)對(duì)推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面起著舉足輕重的作用。因此，了解鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并采取適當(dāng)措施有助于促進(jìn)鄭州地產(chǎn)健康發(fā)展，對(duì)鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。

1 鄭州市房地產(chǎn)近十年現(xiàn)狀

1.1 鄭州市近十年房地產(chǎn)發(fā)展概況

鄭州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年鄭州市房地產(chǎn)投資為2779億元，相比2007年鄭州市房地產(chǎn)投資額299億元，鄭州市房地產(chǎn)投資在近十年間增長(zhǎng)了830%，具體年份及增長(zhǎng)率如圖-1所示。

圖1-1 2007年-2016年鄭州市房地產(chǎn)投資及增長(zhǎng)率

進(jìn)一步梳理近十年鄭州市近十年房地產(chǎn)投資與銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，如圖1-2所示。由圖1-2可知，鄭州市房地產(chǎn)供給與需求總體保持平衡，自2011年開(kāi)始拉開(kāi)差距，但2016年又快速縮短了差距。

圖1-2 2007年-2016年鄭州市房地產(chǎn)投資及銷(xiāo)售金額

1.2 鄭州市房地產(chǎn)對(duì)鄭州市GDP的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其在鄭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的比重也越來(lái)越大。數(shù)據(jù)顯示， 2016年鄭州全年GDP完成7994.2億元，環(huán)比增長(zhǎng)9.3%。其中，第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資以2779億元，環(huán)比增長(zhǎng)38.9%領(lǐng)漲全市而備受關(guān)注。具體如圖1-3所示。

當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)仍存在供給及需求不平衡，低收入群體住房困難，房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不科學(xué)投資等問(wèn)題。因此，如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展仍是一個(gè)值得深入研究的問(wèn)題。

圖1-3 2007年-2016年鄭州市GDP及房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率

2 鄭州市房地產(chǎn)政策的分析與思考

2.1 政策分析工具：房地產(chǎn)四象限模型

四象限模型作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種工具，將定性分析與定量研究相結(jié)合來(lái)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)變化。該模型建立在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)與使用市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，其中，房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)指房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)以投資為主；房地產(chǎn)使用市場(chǎng)指承租或購(gòu)置房產(chǎn)的目的是自己使用。

圖2-1 房地產(chǎn)四象限模型

四象限模型將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為影響物業(yè)使用的物業(yè)市場(chǎng)和進(jìn)行建筑物買(mǎi)賣(mài)的資產(chǎn)市場(chǎng)。使用市場(chǎng)包括物業(yè)的租金和存量水平，后者包括物業(yè)的價(jià)格和新開(kāi)發(fā)建設(shè)量。四象限模型便是通過(guò)租金和新開(kāi)發(fā)建設(shè)量將二者建立聯(lián)系。

2.2 房地產(chǎn)政策分析

2.2.1 利率及稅收對(duì)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

利率及稅收下調(diào)將導(dǎo)致鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求上升及收益率i的下降，假設(shè)其他因素保持不變，只有房地產(chǎn)投資收益率i發(fā)生變化，則鄭州市房地產(chǎn)原有的市場(chǎng)不再均衡，將形成新的均衡市場(chǎng)。假設(shè)新生成的均衡市場(chǎng)對(duì)應(yīng)的均衡租金為R*，均衡價(jià)格為P*，均衡收益率為i*，聯(lián)立四個(gè)房地產(chǎn)分市場(chǎng)的方程組，得出均衡租金及均衡房?jī)r(jià)，具體如下。

由上述公式可知，當(dāng)收益率i*下降時(shí)，均衡租金R*也將下降，而均衡價(jià)格P*則會(huì)上升。

另定義四個(gè)分市場(chǎng)的市場(chǎng)規(guī)模為各自橫縱坐標(biāo)軸數(shù)值的乘積，分別記為：估價(jià)市場(chǎng)S1，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)S2，存量市場(chǎng)S3，租金市場(chǎng)S4，對(duì)應(yīng)表達(dá)式如下。

則房地產(chǎn)市場(chǎng)總規(guī)模為ST：

上述四個(gè)公式顯示，當(dāng)房地產(chǎn)收益率i*下降時(shí)，S2與S3將上升，即房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及使用市場(chǎng)的存量調(diào)整市場(chǎng)規(guī)模將增大。

2.2.2 購(gòu)房入戶(hù)政策對(duì)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

通過(guò)入戶(hù)政策的調(diào)整，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速升溫得到了一定遏制。購(gòu)房入戶(hù)政策對(duì)于需求函數(shù)屬外生變量，且該政策的執(zhí)行會(huì)使租金市場(chǎng)的需求曲線向內(nèi)移動(dòng)，即需求曲線中的m值變小。

當(dāng)m值變小時(shí)，新的均衡租金R*及新的均衡價(jià)格P*均會(huì)下降，估價(jià)市場(chǎng)S1，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)S2，存量市場(chǎng)S3，租金市場(chǎng)S4的規(guī)模也均會(huì)下降，即鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模會(huì)有所下降。

2.2.3 保障性住房政策對(duì)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

保障性住房主要用于解決低收入群體的住房保障問(wèn)題，也有助于改善鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，為有效緩解鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速升溫，鄭州市政府對(duì)保障性住房也做了及時(shí)調(diào)整。

在圖2-1四象限模型中，在其他因素保持不變的情況下，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平均總成本成本c的降低也會(huì)拉低均衡租金R*及新的均衡價(jià)格P*；另一方面，鄭州市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的估價(jià)市場(chǎng)規(guī)模S 1與房地產(chǎn)投資市場(chǎng)規(guī)模S2均會(huì)有所下降。

3 分析結(jié)論

由房地產(chǎn)四象限模型分析，可得以下結(jié)論：①上浮利率及上調(diào)房產(chǎn)契稅可以降低房?jī)r(jià)，但該措施的實(shí)施不能完全遏制鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)；②購(gòu)房入戶(hù)政策的限制可以給鄭州市房地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)降降溫，但不利于鄭州市房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展，也不能確保對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生有利影響；③保障性住房有助于低收入群體購(gòu)房，可以有效緩解剛性群體購(gòu)房的壓力，從而分解部分鄭州市房地產(chǎn)整體需求量。

4 政策建議

結(jié)合分析結(jié)論及鄭州市現(xiàn)已出臺(tái)的政策，本文建議主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

4.1 穩(wěn)定房貸利率

房貸利率上浮對(duì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)確實(shí)起到了一定抑制作用，但影響效果較慢，且過(guò)度上浮房貸利率不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期均衡、健康發(fā)展，容易使我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

4.2 調(diào)整購(gòu)房入戶(hù)政策

購(gòu)房入戶(hù)政策對(duì)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著直接影響，如20 16年12月份推出限購(gòu)政策后，當(dāng)月鄭州市房產(chǎn)隨即到了速凍期，鄭州市外來(lái)人口購(gòu)房比例大幅下降，省內(nèi)購(gòu)房者下降到57%，省外購(gòu)房者9%，鄭州市內(nèi)購(gòu)房者上升至34%。因此，在加大鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度時(shí)，可著重加強(qiáng)購(gòu)房入戶(hù)政策的調(diào)整，并加大監(jiān)管、審核力度。

4.3 提高保障房供應(yīng)

提高保障房供應(yīng)方面，應(yīng)廣泛開(kāi)展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，全面掌握本地區(qū)住房保障需求情況，建立一個(gè)詳細(xì)，完備的保障對(duì)象檔案。根據(jù)住房保障需求，以財(cái)政預(yù)算安排為主，多渠道籌措廉租住房資金，著力擴(kuò)大保 障性住房制度覆蓋面遙對(duì)財(cái)力薄弱地區(qū)，要通過(guò)公積金 增值優(yōu)先安排，并對(duì)城鎮(zhèn)保障性住房制度建設(shè)納入政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理，并對(duì)實(shí)施情況加強(qiáng)監(jiān)督檢查。

[1]沈大善,趙雷.山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策研究[J].中國(guó)房地產(chǎn),2015,(15):25-28.

[2]王素音.區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究[D].河南工業(yè)大學(xué),2014.

[3]劉水杏.海南房地產(chǎn)市場(chǎng):現(xiàn)狀、問(wèn)題與對(duì)策[J].時(shí)代金融,2013,(17):118-119+123.

[4]阮越平.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策研究[D].北京交通大學(xué),2013.