房地產經濟波動的影響因素及應對策略研究

梁庭俊+章丹丹

摘要：房地產經濟牽涉家具、建材、電器、裝飾、建筑、金融等產業，是國民經濟的重要基石。將房地產經濟波動控制在一定范圍內，保障房地產產業穩健發展，對我國經濟發展具有重要意義。事實表明，影響房地產經濟波動的現實性因素較多，如土地、市場、金融與政策等因素，這些因素綜合作用于房地產經濟發展態勢，對其發展形勢構成影響。鑒于此，本文主要分析房地產經濟波動的影響因素及應對策略。

關鍵詞：房地產經濟波動 影響因素 策略

一、房地產經濟波動的主要特征

（一）房地產經濟復蘇階段

房地產經濟的復蘇階段開始于前一次的經濟循環的低谷，此時，房地產經濟處于供求不平衡的狀態，并且供給遠遠大于需求，而一些房地產開發商意識到這一問題，很少甚至沒有投資開發建設房地產項目，使得房地產經濟的供需關系持續不變，但是，隨著凈需求量的增長，先前供大于求的局面逐漸被扭轉，進而促使房地產市場走出低谷，迎來復蘇機會。

（二）房地產經濟繁榮階段

在房地產經濟逐漸復蘇的情況下，房地產交易量逐漸增加，房地產的價格、租金也不斷增長，從而促使開發商加大對房地產項目的開發和建設。隨著房地產的需求量持續增長，其供給量逐漸吃緊，致使房地產價格、租金快速增長。從生產領域來看，一些開發商會抓住機遇，大力開發新項目，從流通領域來看，在市場的刺激下，集團消費和個人消費會迅速增長，導致房地產的總投資和總規模擴大。

（三）房地產經濟衰退階段

在經過一段的繁榮時期之后，房地產市場會逐漸的縮小，因為房地產價格過高，遠遠超過消費者的實際承受能力，進而導致房地產的需求量減少，使得供求關系發生變化，從而導致房地產經濟衰退。當房地產市場主體認識到市場變化時，新的房地產投資開發建設項目會會逐漸減少甚至停止，而已經竣工的項目超過實際需求，造成房地產價格下降、交易量減少的情況。

（四）房地產經濟蕭條階段

由于房地產市場的供求矛盾日益尖銳，其競爭壓力不斷增加，致使房地產價格持續下跌。但是，由于房地產價格具有剛性，不可能超出一定的底線，而房地產市場萎縮、交易量銳減，致使房地產處于“有價無市”的局面，許多開發商和投資者被“套牢”，影響到房地產企業的正常運轉，使得房地產經濟處于蕭條狀態。

二、房地產經濟波動影響因素的認知與分析

（一）外在因素

首先是經濟因素，經濟因素主要是指國家的整體經濟以及房地產開發當地的經濟兩種，國家經濟會通過國民收入、整體的消費水平、物價以及金融貸款等方面來影響房產經濟，當地的經濟則主要是通過當地的物價和人民的收入水平等影響房地產經濟。

其次是社會因素，隨著社會的快速發展，人們對房地產的認識也在逐漸的改變，房地產從以往的居住作用轉向了投資作用，且人們對小區的要求也在逐漸的提高，這都在一定程度上刺激了房價的上升。

第三是政策因素，這主要是包括與房地產經紀關系較大的政策，主要包括國家相關的貨幣政策，例如銀行利率、貸款政策等，稅收政策以及專門為房地產經濟設置的政策等。

（二）內在因素

首先是房地產的供給和需求之間矛盾的變化，在市場中房地產商加大對房產的開發需要人們相應的擴大其購買量，以及時的消化其房產，否則會產生下滑的波動，房地產的供給量受到政策、物價等外在因素的影響。

其次是房價的變化，由于人們大量的投資房地產直接推動了房價的飛速上漲，而房價的上漲回報了投資人的投資，這種高回報又反相推動人們更多的投資房地產，從而使房價呈現出一種畸形的上漲趨勢，房價中包含大量的泡沫，這給未來的房地產經濟埋下了危機。

第三是房地產投資需求，一般來說投資需求增加會提升開發商拿地熱情而推東房地產的擴張，從而使相關經濟進入到繁榮的階段，相反則導致房地產的收縮，從而使房地產經濟呈現出蕭條的狀態。

三、房地產經濟波動的應對策略

（一）及時有針對性的政策調整

由于我國社會經濟的不斷發展，所以需要對我國房地產經濟發展的投資政策進行全面的規劃。在制定可持續發展的政策時，需要與我國發地產經濟發展現狀相結合，從實際出發，采取有效的引導方式和手段，嚴格遵守我國頒布的相關政策。

（二）注意發揮市場自動調節的作用

在行動策略上，要注意發揮市場自動調節的作用，讓市場充分展示其真實趨勢及自動調整的功效，不必急于行動。《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，要更好地發揮市場調節的決定性作用。但在實踐中，人們往往把握不好政府同市場的關系。比較常見的現象是，在完不成或預期完不成當年經濟指標尤其是財政指標時，政府就喜歡打房地產的主意，把房地產當作救火工具，急忙出臺寬松的樓市措施，過早進行人為干預，忽略市場調節作用。

一是市場尚未展示其趨勢性全貌，匆忙出臺政策措施，倉促應戰是對是錯，很難確認。二是即使匆忙出臺的政策撞對了，使經濟指標的完成容易了，但它對于樓市內在問題的解決有無好處，或許反而增加后期樓市乃至以后經濟的困難和不確定性。所以，只要樓市沒有急速趨冷、房價沒有大跌，沒有產生對于金融和經濟的嚴重威脅，就是相對正常的，不能過早地采取人為的逆向調控。

（三）建立完善的房地產經濟融資體制

第一，需要建立完善的多元化房地產融資體制，例如：商業銀行貸款、房地產信托、產業基金以及市場直接融資等；第二，對于多元化的住房融資途徑進行完善，目前房地產行業主要的融資途徑包含政府優惠政策、住房合作基金以及商業按揭貸款等；第三，建立完善的房地產經濟融資體制，房地產開發商需要嚴格按照相關經濟政策，積極探索和發現問題，并采取有效的解決對策，從而建立完整的金融體系。

總之，房地產經濟發展并非呈現出一條平穩曲線，而是處于波動發展的動態過程中。從長期發展的層面來分析，房地產經濟發展整體表現為向上與增長態勢，長期趨勢以向前發展為主。而房地產經濟波動，則是以長期趨勢為軸心，不斷上下浮動。通過探究與認知房地產經濟波動的現實性因素，有助于提出具備操作性與科學性的應對策略，以保障房地產產業長效穩健發展。

參考文獻：

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