層次分析法在二手房選購中的應用

［摘 要］本文運用層次分析法，通過1-9級標度法將二手房選購的定性問題進行量化。以二手房交易市場為基礎，對二手房選購中需要考慮的因素進行實際數據評價，得出了選購因素的綜合權重，從而可以得到影響二手房選購因素的重要性排序，為購房者更好的選擇二手房提供了依據。

［關鍵詞］層次分析法 二手房 二手房市場 影響因素

一、引言

二手房的性價比有高有低，對于性價比相近的房子，購房者并不能直接分辨出哪套更好，所以經常會在某幾套這樣的房子中徘徊，不能做出一個理想的選擇。因此，在這種情況下，一種合理、有效的評價方法是很有必要的。層次分析法AHP是一種定量與定性相結合的方法，該方法將以人的主觀判斷為主的定性分析定量化，把人的思維過程層次化、定量化。因此，在二手房選購中，層次分析法是一種合理、可行的方法。

二、層次分析法簡介

層次分析法AHP是美國運籌學家薩蒂教授于本世紀70年代初提出的一種層次權重決策分析方法，它將與決策總是有關的元素按照因素之間的相互影響和隸屬關系將其分解成目標、準則、方案等遞階層次，然后，對模型中每一層次因素的相對重要性，依據人們對客觀現實的判斷給予定量表示，再利用數學方法確定每一層次全部因素相對重要性次序的權值最后，通過綜合計算各層因素相對重要性的權值，得到最低層相對于最高層的相對重要性次序的組合權值，以此作為評價和選擇方案的依據。層次分析法的特點是在對復雜的決策問題的本質、影響因素及其內在關系等進行深入分析的基礎上，利用較少的定量信息使決策的思維過程數學化，從而為多目標、多準則或無結構特性的復雜決策問題提供簡便的決策方法。

用AHP法分析問題具體劃分為五個步驟：（1）建立層次結構模型；（2）構造判斷矩陣；（3）層次單排序；（4）層次總排序；（5）一致性檢驗。另外，需要注意的是一致性檢驗可能會出現檢驗不通過的情況，如果出現此種情況，就需要對判斷矩陣進行調整。

三、二手房選購的影響因素分析

通過問卷調查以及參考已有學者的研究資料，選出了購房成本、房屋條件等17個評價指標，我們將同類的元素歸類，建立了比較典型的三層式結構模型，分別為目標層的二手房的選購；準則層的購房成本B1、房屋條件B2、房屋環境B3、地域狀況B4；指標層的房屋價格等十三個評價指標（自左至右用Ci，i=1，2……，13標注）。

1.購房成本因素：在購房成本中，房屋價格是購房者需要考慮的首要因素，首付款的多少往往決定了此二手房的性價比的高低，當然，中介費用和其它費用也需考慮其中。

2.房屋因素：作為二手房選購的硬性指標，房屋的基礎條件如房屋的新舊程度、裝修狀況、樓層高低、房屋大小等在選購中需要進行綜合考慮。二手房買賣中，落成年代越近，裝修狀況越好的戶型通常越能得到購房者的青睞。同時，由于購房者偏好的存在，樓層高低和戶型大小也成了影響二手房購買的重要因素之一。

3.環境因素：進入21世紀后，人們更加注重生活品質，強調綠色生活，環保生活。所以，在二手房選購中，環境就成為選購中需考慮的重要因素。如房屋周邊是否存在污染狀況，戶型的采光狀況如何，周邊環境是否安靜等。

4.區域因素：與考慮環境狀況類似，二手房周圍的區域狀況也是選購中需要考慮的重點。性價比高的二手房往往處于經濟比較發達，基礎設施建設較好，交通便捷的地段，并且小區的物業服務也比較優秀。

四、二手房選購影響因素的層次結構模型構建

根據圖3-1，構造各層的判斷矩陣，確定每個元素對上一層次的相對重要性，本文引用薩蒂l-9及其倒數的標度方法，構造判斷矩陣。由于不同的人根據其經驗取得的權重值不同，因此需要具體情況具體分析。

五、二手房選購影響因素權重計算

首先請有關專家根據1-9標度對不同因素相對重要性進行賦值，構造判斷矩陣，結果如下：

1.準則層相對目標層判斷矩陣A-B

根據圖3-1中給定的各因素之間的關系，可以構造出4個不同的判斷矩陣對準則層的判斷矩陣進行具體分析，構造如下所示的4階判斷矩陣A-B：

隨后，我們需進行層次單總排序。所謂層次單排序是各層次中各因素相對于上一層中某一因素的相對重要性系數，在此基礎上需要知道每個因素在整個系統中所占的組合權重，這樣才能直觀的反映在整個工程中各因素對全局的影響系數。利用層次總排序，計算得到各指標的組合權重及總體一致性數據如下表總排序滿足一致性檢驗。

六、結論

根據最后總的層次組合權重，我們可以看到，在影響二手房選購的全部13個指標因素中，權重列于前三位的分別是房屋價格、裝修狀況和樓層高低。另外，噪音狀況和其他費用也是須重點考慮的因素。后面各影響因素的權重比較就不再贅述。

參考文獻：

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