11．代收燃氣初裝費應如何納稅

11．代收燃氣初裝費應如何納稅

問：本公司為房地產開發公司，公司在對外銷售房屋時代燃氣公司向業主收取了每戶幾千元的煤氣集資款（初裝費），然后統一向燃氣公司繳納，我公司未收取任何的手續費，燃氣公司全額向我公司開具了發票。請問：1.代收燃氣初裝費是否應當并入銷售不動產計稅收入計算繳納營業稅？2.代收燃氣初裝費是否允許土地增值稅稅前扣除并加計20%？3.代收燃氣初裝費是否允許企業所得稅稅前扣除？4. 代收燃氣初裝費是否繳納印花稅？

盛元房地產開發有限公司 王娟

答：《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局令第52號）第十三條規定：“條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：（一）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；（三）所收款項全額上繳財政。”所以只要代收款項，除了代為收取的符合條件的政府性基金或者行政事業性收費外，不論是否開具票據，一律作為價外費用申報繳納營業稅。如果房地產公司轉換一種法律形式，就可以將代收的燃氣費不作為自己的價外費用，從而解決重復納稅的問題。房地產公司賣房時，由燃氣公司給房地產公司出具代收燃氣費委托書，房地產公司代燃氣公司對用戶開具發票，這樣收款人就轉變為燃氣公司，而不是房地產公司了，也就不是房地產公司的價外費用了。為了避免全額納稅，開發企業也可以設立或委托代理機構收取代收費用，其營業稅的計稅依據按照實際收取的報酬額納稅?！秶叶悇湛偩株P于營業稅若干問題的通知》（國稅發〔1995〕76號）第四條規定：“代理業的營業額為納稅人從事代理業務向委托方實際收取的報酬。”

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第六條規定:“對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數?！备鶕吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）的規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益?！秶叶悇湛偩株P于印發〈土地增值稅清算鑒證業務準則〉的通知》（國稅發〔2007〕132號）第二十六條第七款的規定，審核納稅人在銷售不動產過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規定申報納稅。依據上述規定，房地產開發企業無論采取何種方式，在銷售不動產過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費，應并入銷售房屋的收入額，計繳土地增值稅。

《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第五條規定：“開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物以及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他部門、單位收取并開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。”第十六條規定：企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。也就是說代收代繳款項是不做為收入的，所述的確認為銷售收入的“代收款項”是開發產品價內或由開發企業開具發票的。而由開發產品價內或由開發企業開具發票的代收款，其實并不是代收款，只不過是會計上不做銷售處理罷了。基于以上法律依據，房地產開發企業代收的各項費用是否需要繳納企業所得稅，主要取決于代收費用是以誰的名義收取。如果不是由房地產開發企業開票收取的，則不繳納企業所得稅；如果由房地產開發企業開票收取的，則繳納企業所得稅，但在計算企業所得稅時，對納入開發產品價內自己收取的代收費用，在轉付給委托單位時，從支付的當期予以稅前扣除。

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務院令1988年第11號）、《中華人民共和國印花稅暫行條例施行細則》（財稅字〔1988〕255號）的規定，印花稅只就應稅合同或者合同性憑證繳納印花稅。房地產開發企業因為是代其他單位和部門收取費用的，并且其他單位與購房人之間會簽訂合同。通常房地產開發企業只需要就房地產銷售收入部分計算繳納印花稅，但如果代收燃氣初裝費是納入開發產品價格之內，計入房價就意味著代收費用金額須在發票中體現，因而代收費用應按規定全部確認為銷售收入，一并按產權轉移書據計算繳納印花稅。

任國鋒