房地產企業成本管理存在的問題及解決對策

安喜旺+馬小會

摘要：房地產企業的成本高低關系其盈利與否的重要因素，因此其成本管理是否合理至關重要。本文主要闡述了房地產行業成本管理中存在的問題并提出了相應的解決對策。

關鍵詞：房地產；成本；成本管理

一、房地產企業成本管理的基本內容

1.項目成本管理

項目成本管理是指承包人為使項目的成本控制在計劃目標之內所作出的預測、計劃、控制、調整、核算、分析和考核等管理工作。 項目成本管理就是要確保在批準的預算內完成項目，具體項目要依靠制定的成本管理計劃、成本估算、成本預算、成本控制這四個過程來完成。

2.目標成本管理

目標成本管理就是指在企業預算的基礎上，根據企業自身的經營目標，在成本預測、測定目標成本、成本決策的基礎上，進行目標成本的控制分析、考核、分解、評價的一系列成本管理工作。

3.責任成本管理

責任成本管理是指將發生成本和費用的各部門、單位或個人，劃分成若干個責任中心，然后根據各中心的責任范圍，依據統一的編制方法編制各中心的責任預算，并采取合同的形式逐級進行承包的管理方法。

二、 房地產企業成本管理存在的問題

1.沒有做好事前控制

成本管理的事前控制主要表現為對工程所要花費的時間和費用的預算。這個預算主要表現為對獲得土地所需要的費用、工程工期預測以及對工程建筑成本的預算。土地費用是指為取得項目用地使用權而發生的費用。對于一個工程來說，工程工期安排的是否合理，是決定工程花費多少的重要要因素。如果一個公司的項目不能在計劃工期內完成，可能是如下原因導致的。 （1）開發公司在預算中，忽略了氣候對土地的影響，就會影響工期，影響工程成本。 （2）在時間按安排上不合理，這是影響工程成本的重要因素。時間的安排合理與否，會直接影響到工程能否在規定的時間內完成以及能否在預算金額內完工。

2.事中控制較為混亂

在施工過程之中，要求我們對成本進行有效的控制，并且按照事前預測好的成本目標完成任務。事中控制的主要成本是建筑安裝費，包括直接費用、間接費用、利潤和稅金。對建筑安裝費用具有直接影響也是影響最大的就是直接費用。直接費用包括人工費、材料費、施工機械使用費和構件增值稅。工期的延長而導致人工費用增加、材料的市場價格上升以及施工機械的租借期限延長而導致的費用增加都導致工程的建筑安裝費過高。工程工期延長導致支付的管理人員的薪金增加，管理部門所發生的辦公費用、保險費用、水電費用增加，最后導致管理費用的大幅度超出計劃金額。

3.事后管理的信息不能及時向事前和事中反饋

在工程的竣工結算階段，面對大量的簽證，不加分析地直接計入結算，使得過往犯下的錯誤不能得到糾正，也不能從中吸取教訓，為在后續的合同條件中加以預防和控制。結算的結果不能及時分析并反饋給項目管理相關部門，以提醒項目管理力度的缺失，需進一步加強。審計的結果不進行知識管理，抽取有用的信息作為后續類似項目管理和目標成本測算的基礎，為科學估算項目成本留下有用的信息和數據。這一情況也會導致工程建筑成本的增加。

三、加強房地產企業成本管理的建議

1.注重成本的前期規劃

前期規劃是一個工程是否能順利完成并獲得最大利益的根本前提。做好前期規劃，首先要求我們進行合理的勘察，了解地形并通過考慮一切氣候、環境、周圍設施的等問題。詳細地估算出完成該項工程所需要的時間。對于時間的預算要越細致越好，要盡量地減少誤差。時間的變化會導致材料價格的變動，應該在預算中預留一些金額來應對突如其來的問題。所以在進行前期預算時，要求相關工作人員做好對材料價格的調研，盡量做到萬無一失。

2.加強成本的中期管理

（1）注重材料采購數量的管理。在材料采購過程中，要嚴格按照施工計劃所需要的材料用量進行采購，并且做好記賬管理。（2）注重材料使用數量的管理。材料在使用時，要避免隨意浪費，減少不必要的材料損失。為減少不必要的浪費，制定出材料的目標成本，在材料使用數量上嚴格按照規定執行。 （3） 加強施工機械費用的管理。對施工企業的設備租借、維修和保養，合理的管理施工過程中的機械費用，提高設備的使用率和相關性能，減少不必要的成本浪費。（4） 加強人員費用的控制。在人員費用上的控制主要將人員費用的支出與施工設計的具體工作時間結合起來，結合具體情況進行具體控制。

3.合理進行成本結算和總結

（1）嚴格審查作為結算重要依據的簽證、核價及變更手續的合法性、準確性，沒有公司項目經理簽發的指令單、手續不完備的簽證單將不能計入結算。

（2）在結算時，以施工合同為核心展開結算審價工作。首先進行對合同審計工作，其中包含對合同價與結算價的一致性復核、費用計取與合同一致性復核以及對合同工程量的復核。其次進行變更、簽證增減工程量的復核工作。對于變更簽證發生的費用變化進行復核，對購買材料的數量和費用進行復核。第三按照合同規定的條件進行材料調價的復核，包括對時間段及其依據是否合法、材料調價的范圍是否合理等復核。最后按照合同條件及審價依據應該扣減的費用進行復核。

（3）進行結算分析。結算工作完成后部門應該進行分析并形成審價分析的總結，分析簽證、核價、變更及其他影響合同價款的因素所占合同造價的比重，尋找出項目成本控制的關鍵。將實際發生的成本數據分類整理并建立成本差異報告。

（4）結算小結。在完成結算合同時，應對成本的管理進行評價和積極的反思，并且從中找出管理和控制的重點以及提出改進的建議和意見，其中包括運用經濟、組織、技術以及科學合理的手段。對在審價的過程中雙方出現的利益矛盾點，給出修改合同的建議，來彌補現有合同中的不足，來降低履行合約的風險。

參考文獻：

[1]高煥秋.淺析如何做好房地產成本的管理和控制.現代商業，2013（09）

[2]李寒松，孫敏.現階段房地產項目成本管理的研究.金融經濟，2013（02）