立法保障不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平穩(wěn)開展（下）

王月紅

七、關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)及土地分攤問題

一是商品房項目辦理首次登記。需要確認建筑區(qū)劃內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房、其他公共場所、公用設(shè)施等情形的，當(dāng)事人還應(yīng)提交相關(guān)證明材料或有相關(guān)約定條款的合同；登記時，建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路、綠地與整宗地一并記載為“全體業(yè)主共用”， 屬于物業(yè)服務(wù)用房的，按規(guī)定及證明材料記載為“××全體業(yè)主共同所有”， 對于申請材料已明確屬于全體業(yè)主共有的其他公共場所和其他公共設(shè)施的，依申請記載“××全體業(yè)主共同所有”。

二是不再進行土地分攤。對于統(tǒng)一供地、按規(guī)劃分期建設(shè)的商品房等共用宗項目，購房人申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機構(gòu)應(yīng)在不動產(chǎn)權(quán)屬證書的“面積”欄填寫宗地面積，并在附記欄注記“土地面積共用”； 對于已經(jīng)進行土地分攤的，待權(quán)利人辦理轉(zhuǎn)移、變更登記時按照上述規(guī)定填寫整宗土地面積，并在附記欄注記“土地面積共用”。

八、關(guān)于抵押登記問題

此次抵押登記與以往相比，在在建建筑物的抵押、抵押變更及注銷登記等方面有所變化。

一是進一步規(guī)范在建建筑物抵押登記。屬于商品房在建建筑物抵押的，應(yīng)先行辦理預(yù)售登記；對于未取得商品住宅銷售許可前在建建筑物抵押的，應(yīng)提交測算到套的測繪成果；未取得非住宅商品房銷售許可前在建建筑物抵押的，應(yīng)提交測算到幢、層的測繪成果，同時提交經(jīng)抵押權(quán)人同意辦理銷售許可時拆分到套的書面承諾，在規(guī)范了登記行為的同時又防范了登記風(fēng)險的發(fā)生。

二是規(guī)范抵押變更登記。針對抵押權(quán)變更登記中因抵押人或抵押權(quán)人姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變化的，明確了可由發(fā)生變化的當(dāng)事人單方申請，不動產(chǎn)坐落發(fā)生變化的，可由抵押人單方申請。

三是簡化抵押權(quán)注銷登記。明確債權(quán)消滅或抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的，抵押權(quán)人可以單方申請抵押權(quán)的注銷登記。

九、關(guān)于相關(guān)當(dāng)事人認為登記錯誤的救濟問題

通常來講，權(quán)利人、利害關(guān)系人或者登記機構(gòu)在發(fā)現(xiàn)登記錯誤時，可以通過啟動更正登記、異議登記或者通過行政訴訟等途徑進行救濟。

一是關(guān)于更正登記可以由權(quán)利人或利害關(guān)系人提出更正登記申請并進行舉證，也可以由登記機構(gòu)依職權(quán)進行。其需要注意的事項主要為：1.有證據(jù)證明登記簿記載事項確有錯誤；2.更正登記前未辦理該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記或者查封登記；3.更正事項由人民法院、仲裁委員會法律文書等確認的，法律文書等材料應(yīng)已明確不動產(chǎn)權(quán)利歸屬且已經(jīng)發(fā)生法律效力；4.涉及不動產(chǎn)權(quán)利人、用途的更正登記，應(yīng)報市不動產(chǎn)登記機構(gòu)審核；5.登記機構(gòu)依職權(quán)進行的更正應(yīng)將擬更正事項書面通知相關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)提出異議。

二是關(guān)于異議登記利害關(guān)系人認為登記簿記載事項錯誤，通過更正登記不能實現(xiàn)的，可以通過申請異議登記來保障權(quán)利。異議登記主要有以下幾個需要特別說明的事項：1.異議登記的效力較以往相比有較大變化，改變了此前不動產(chǎn)在異議登記期間無法辦理轉(zhuǎn)移登記的規(guī)定。明確了異議登記期間，申請人申請繼續(xù)辦理轉(zhuǎn)移登記或抵押登記并提供知悉存在異議登記及自擔(dān)風(fēng)險的書面承諾的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理；2.結(jié)合實際情況增加了不動產(chǎn)權(quán)利人可以持人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書申請注銷異議登記的情形；3.為更好的銜接《物權(quán)法》關(guān)于異議登記時效的規(guī)定，《天津市不動產(chǎn)登記規(guī)范》中明確了在不動產(chǎn)登記證明附記欄記載“申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)未向不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機構(gòu)提交訴訟受理等相關(guān)憑證的，異議登記失效”的相關(guān)規(guī)定。

十、關(guān)于進一步保障相關(guān)當(dāng)事人權(quán)益問題

為進一步保障相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，此次規(guī)范與國家規(guī)定及與天津市以往政策相比部分要件有所增加，部分情形有所變化，例如：對于處分共有不動產(chǎn)進行的登記，共同共有的必須由全部共有人共同申請，針對按份共有人處分不動產(chǎn)的情形，明確可由占份額三分之二以上的按份共有人申請登記，同時為保障其他共有人的權(quán)益，規(guī)定應(yīng)提供其他按份共有人知悉處分的證明材料；對于房屋所有權(quán)首次登記，在原只需提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖、建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證的基礎(chǔ)上增加了建設(shè)工程已經(jīng)竣工驗收合格的證明材料，具體包括經(jīng)建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位聯(lián)合簽署的竣工驗收備案表，或者天津市建筑安裝工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案通知書，或者天津市建設(shè)工程質(zhì)量證書；對于按份共有與共同共有之間的轉(zhuǎn)換而進行的變更登記，與以往政策相比也有變化，以往政策規(guī)定等額按份共有與共同共有之間的轉(zhuǎn)換可以按變更登記辦理，此次《天津市不動產(chǎn)登記條例》中明確共同共有轉(zhuǎn)為按份共有或者按份共有轉(zhuǎn)為共同共有的當(dāng)事人可以申請變更登記。

十一、關(guān)于進一步簡化程序和要件問題

簡化程序方面：

一是簡化了遺失補證聲明程序。根據(jù)《天津市不動產(chǎn)登記條例》第二十四條規(guī)定，將不動產(chǎn)權(quán)屬證書或不動產(chǎn)登記證明遺失滅失聲明由原在本市主要報紙上刊發(fā)調(diào)整為在不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機構(gòu)門戶網(wǎng)站上刊發(fā)。

二是對于經(jīng)預(yù)告登記的商品房首次登記后，購房人直接申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，相比于原做法，此次《天津市不動產(chǎn)登記規(guī)范》取消了公告程序。

三是針對已經(jīng)辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的情形，規(guī)定了購房人在辦理轉(zhuǎn)移登記后，其抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記；建筑物所有權(quán)首次登記時，有在建建筑物抵押權(quán)登記的，同時不動產(chǎn)登記系統(tǒng)一并將在建建筑物抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)登記。

簡化要件方面：取消了沒有法律法規(guī)以及實施細則依據(jù)而設(shè)置的前置程序，如對于存量房屋買賣轉(zhuǎn)移登記不再收取個人售房發(fā)票；對于國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移中購買拍賣房屋的情形，不再收取網(wǎng)簽的房產(chǎn)買賣協(xié)議等。

十二、關(guān)于歷史遺留問題

本著便民利民、實事求是的原則，對于老百姓無過錯或分散登記時形成的遺留問題提出切實可行的處理意見。

一是根據(jù)《天津市不動產(chǎn)登記條例》第五十九條第二款規(guī)定，經(jīng)預(yù)告登記的商品房購房人入住二年后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未辦理首次登記的，由不動產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機構(gòu)在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)上按本規(guī)范規(guī)定進行項目數(shù)據(jù)補錄后，購房人可直接到不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機構(gòu)申請辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

二是根據(jù)《天津市不動產(chǎn)登記條例》第七十六條規(guī)定，屬于2002年12月31日前依法應(yīng)當(dāng)辦理房屋登記因故未辦理的相關(guān)情形，當(dāng)事人可以憑房屋權(quán)屬來源證明和未登記原因證明材料或者未登記原因說明，申請登記。

三是根據(jù)《天津市不動產(chǎn)登記條例》第七十七條規(guī)定，屬于2005年12月31日前國有土地上房屋已登記因故未辦理土地使用權(quán)首次登記的相關(guān)情形，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可依據(jù)房屋權(quán)屬證書以及土地權(quán)屬來源證明，確定建設(shè)用地使用權(quán)范圍。

四是對于歷史遺留房地登記信息不一致，如坐落、用途、范圍、權(quán)利人等不一致的如何處理以及統(tǒng)一登記實施前的登記信息核查及相關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)配合予以規(guī)定。