如何處理房地統一登記中登記信息不一致問題（一）

劉遠春+劉正源

天津市自2006年開始，在市國土資源和房屋管理局成立、完成房、地管理機構整合的基礎上，本著“先易后難”的原則，逐步完成從住宅到非住宅、從市內六區到全市域的國有土地上房地統一登記。2015年11月，按照國家不動產統一登記改革部署，又進一步完成各類不動產登記經辦機構整合，實現了包括全市國有、集體土地房地在內的房、地、農、林、海等各類不動產的統一登記，實現了“四統一”。從目前登記量看，房地登記量最大，房地統一登記時首先遇到的問題也是最難處理的問題，就是由于機構、系統、各類不動產多年來因政策、程序等不一致造成的登記信息不一致，整合后如何進行統一；同時如果處理不好，既容易造成糾紛，也影響整個統一登記的進展和效果。

房、地登記信息不一致主要表現為權利人所持的房、地兩證記載的房屋、土地的權利人（含查封主體）、坐落、用途、登記范圍、地號及附圖記載的房屋狀況不一致，主要是因機構分設時登記政策、程序不同造成的，如何在核發新證時實現房、地信息的有機統一，我局陸續下發了相關文件做到有據可依，下面分別舉例說明。

一、關于房地兩證權利人不一致問題

房地統一登記時首先遇到的問題就是申請人在辦理房地轉讓、抵押、注銷等手續時，所持的房證中記載的房屋所有權人和地證中記載的土地使用權人不一致。

例如，某辦公樓的《房屋所有權證》證載權利人C分別持房、地兩證咨詢如何在統一登記中辦理抵押登記手續。登記機構發現其房證記載的房屋所有權人雖然為C，但地證記載的土地使用權人卻為A，現在要向銀行抵押貸款，按銀行要求和我市房地統一登記的規定，須辦理房地一體的抵押登記。經詢問和調閱原來的房、地登記檔案，發現該辦公樓最初房、地兩證均登記在A名下，后經歷了兩次轉讓，先是原房、地權利人A將其賣給了B，B又出售給C。兩次轉讓只辦了房屋轉移登記，均未辦理土地使用權登記，土地使用權為“劃撥”。

造成該問題的原因是按原國家土地管理局《劃撥土地使用權管理暫行辦法》“未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權”及我市規定，在從A到B到C的轉讓過程中，應現狀補辦土地出讓手續，補繳評估地價20%的土地出讓金，而三方當事人均不愿支付該筆出讓金，所以未申請土地轉讓登記，而當時由于房、地登記機構分設，按照當時房屋登記的規定，土地出讓金繳納證明、土地證不是辦理房屋轉讓登記手續的必備要件，因此房屋登記部門根據當事人的申請，依據相關合同在當事人繳納房屋轉讓稅費的情況下，為B、C兩次辦理了房屋登記手續，而地證仍在A的名下。

在統一登記中，需要登記機構處理兩個問題：一是是否要求C將A、B找來共同申請土地登記轉讓手續；二是是否補辦土地出讓手續，由誰補辦，是A、B還是C。C表示無法找到A、B，同時也擔心找到后不配合問題。對此我們做了如下處理：一是本著“尊重歷史、尊重事實”的原則，考慮到在房屋登記檔案中，有A、B、C三方的轉移登記申請書和相關簽字，按照《城市房地產管理法》“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”的規定，C憑房屋所有權證辦理了土地登記手續。二是在房地統一管理的情況下必須保證土地政府收益不流失，這次統一登記必須補辦土地出讓手續，補繳土地出讓金。C憑房證補辦了土地登記手續后，通過內部機制與土地交易部門溝通，由C補辦土地出讓手續后，核發統一的房地證書，土地性質由劃撥變為出讓，之后辦理抵押登記手續，既避免糾紛、簡化程序，同時又提高了其抵押價值。此外，在統一登記后，發生新的轉讓行為辦理房地登記的，必須按規定補辦土地出讓手續后再辦理房地登記手續。

二、關于房地登記率不同步問題

2006年我市實現房地統一登記時，國有土地范圍內房屋完成初始登記率約為90%，而土地完成初始登記率約為30%，房屋已登記土地未登記的大部分為商品住宅或建筑物區分所有的小區，少部分為企業的獨用宗地只辦了房屋登記因各種原因未辦理土地登記。

造成該問題的原因是房屋所有權人憑房證就能轉讓、抵押，確認建筑物區分所有權，不重視土地登記，特別是天津自2003至2006年，市政府高度重視群眾購房后拿不到產權證的問題，通過房屋補登解決了4.1萬戶商品房購房人因企業注銷、下落不明的辦證問題，大幅提高了房屋登記率。剛拿到房證的購房人在房、地機構合一后立即要求取得土地權利的呼聲也越來越高。

要實現歷史遺留項目房、地登記同步，統一補錄，為購房人辦理登記：一是商品住宅小區沒有土地初始登記，或開發商已辦理土地初始登記的也下落不明或注銷了，如何將房屋落宗，為每個購房人核發有土地權利記載的證書。為此，我局出臺《關于國有土地住宅土地補登的意見》，要求通過查找已登記的商品房小區土地登記檔案，查找用地審批信息，并按照批準范圍或土地登記范圍統一組織測量、繪圖，對于歷史上未取得批準手續的老住宅小區按照《關于土地登記發證確定分攤用地面積有關問題的通知》“沒有明確界限的用地，……沒有院墻的，一般的以單位建筑出土實墻以內1.5米劃界為一宗地”的規定進行測量，使房屋實現落宗，之后再為購房人辦理登記，核發房、地信息的不動產權證書，集中補錄了40余個項目的土地圖形與屬性信息；已取得房證的，本著“不變不換”的原則，待轉讓、抵押時為新的購房人辦理統一登記。二是查封土地允許房屋轉讓。個別小區存在房屋轉讓了，但土地存在開發商的查封，考慮歷史房、地分設、分別查封，為避免與法院產生矛盾，同時也不能因為開發商被查封，影響購房人轉讓房屋的合法權益，所以采取了變通的辦法，允許購房人單獨轉讓、抵押，不記載土地信息。三是依法處理非住宅宗地房屋已登記補辦土地初始登記問題。歷史上因企業管理不善、土地產權意識不強等各種原因，有部分企業特別是國有企業只有房證，未辦理土地初始登記。房地統一登記后，企業要進行融資抵押或轉讓，按照銀行的要求和我市的現實，非住宅必須先實現統一登記后才能辦理后續手續，因此企業要求補辦土地初始登記的訴求越來越強烈。

經過調研發現情況非常復雜，許多項目年代久遠，有的歷史上有用地手續，有的歷史未取得用地手續，而且歷史上房、地及規劃管理也不規范，如何確定土地的性質、范圍和用途，為此我們采取以下原則和辦法：一是承認房屋所有權的歷史事實。不能按現在的政策為準，考慮以前的登記程序，只要沒有糾紛，沒有登記錯誤，要本著實事求是的原則承認房屋所有權證。二是妥善確定范圍等土地登記事項。通過地籍調查，對于有用地手續的，依據用地手續辦理土地登記；對于無用地手續的，依據實際情況，如果有院落、四鄰指界蓋章，可以憑房證公告土地信息后無異議的，辦理登記；對于沒有明確界限的，按照外反1.5米確定土地范圍；需要補土地出讓手續的，在以后轉讓、抵押時一并補辦。三是將上述做法上升為立法規定。由于該情況較為復雜、敏感，因此為了確保登記安全、無爭議，在制定《天津市不動產登記條例》時，與市人大溝通協調，將上述做法通過立法予以確定，在第七十七條規定“2005年12月31日前國有土地上已登記房屋因故未辦理土地使用權登記的，不動產登記機構可依據房屋權屬證書以及土地權屬來源證明，確定建設用地使用權范圍并在本市主要報紙上予以公告；公告三個月期滿無異議的，予以登記”，為辦理上述事項提供了充分的法律依據，解決了企業的歷史遺留問題，有力地支持了企業發展。