新常態下重慶房地產業對智慧城市的支撐效益研究

孫 佳，何培斌，焦艷榮

(1.重慶房地產職業學院，重慶 401331； 2.重慶大學 土木工程學院，重慶 400044)

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【經濟與管理】

新常態下重慶房地產業對智慧城市的支撐效益研究

孫 佳1，何培斌2，焦艷榮1

(1.重慶房地產職業學院，重慶 401331； 2.重慶大學 土木工程學院，重慶 400044)

通過分析新常態下房地產業的機遇和挑戰、重慶市房地產業的現狀，提出發展智慧城市是重慶房地產業的升級形態，智慧城市建設也將會對地產、物業及房地產相關領域提供更寬廣的發展平臺。運用投入產出法對重慶市房地產業對智慧城市的支撐效應做定量分析，得出結論房地產業對智慧產業的支撐效應非常明顯，這種支撐效應能帶動整個城市經濟的新一輪發展，并提升房地產業的附加值。

房地產業；智慧城市；投入產出法

一、 新常態下房地產業的機遇和挑戰

中國經濟進入“新常態”的特征：中國經濟在經歷了30年的高速增長期之后，從2012年起GDP增長速度開始回落，從高速發展轉向中高速發展階段。在這個階段所出現的一些新特點，習總書記在2014年5月河南考察時首次提出 “新常態”一詞加以描述。在這個階段，經濟發展呈現出一些新的特點，例如經濟增長的驅動力由過去的要素和投資驅動轉為創新力驅動；第二產業在生產結構中的比重逐年下降，而服務業的比重逐年上升，經濟增長更多的依靠第三產業帶動；以互聯網和物聯網為代表的網絡經濟的發展逐漸成為新興的朝陽產業。經濟“新常態”的出現必然對各個產業帶來重大影響，作為中國經濟發展的支柱產業房地產業也必然受到影響。房地產業的健康發展對新常態下中國經濟繼續保持中高速的發展具有重要意義。

經濟“新常態”的特征同樣反映在房地產業中，并對現行房地產業的發展提出了挑戰也帶來了機遇。從行業發展來看，經過10余年的高速發展，于2014年開始降溫(企業利潤趨于平緩)，消費者變得理性，政府強調行業市場化、分類化和區域化規范發展；從供求關系來看，從供不應求轉為供大于求，同時伴隨著結構性短缺，未來的需求主要是改善性需求和剛需并存的局面；從政策偏好來看，用法律、財政稅收等政策調控市場和解決結構性需求矛盾將成為主流(土地供給減少、融資成本增加)。另外，互聯網思維的普及將推進房地產企業的轉型和創新。

經濟“新常態”所帶來的產業結構的巨大變化，使城市產業結構從工業時代轉向信息時代，隨著“互聯網+”思維在各個行業的滲透，城市的生產管理組織方式、社交網絡都在發生著根本性的變化，而對城市資源的資源優化配置、城鎮化推進方式的改進也提出了新的要求。而大數據、物聯網和云計算等信息技術的革新為智慧城市的建設提供了重要支撐，這對城市的柔性化管理、改善城市交通、醫療和教育以及推重城市發展轉型和社會效率的提升帶來了巨大的機遇。因此，建設智慧城市是經濟新常態下的發展要求。

智慧城市是城鎮化和信息化的融合,是在大數據、物聯網等信息技術高速發展到一定程度的必然趨勢,建設智慧城市將為房地產業轉型發展提供巨大機遇。房地產業在智慧城市向柔性化、精細化管理發展的道路上,將從家庭、社區和城市綜合體3個層次發揮重要作用。例如百貨商場的視頻監控系統，除了安全監控以外，還能統計客流量并進行后續分析；通過統計能耗物耗的數據，對建筑物節能減排實現智能控制。在衣食住行方面，智慧社區能夠實現智能繳費、智能停車、防火防盜，通過移動終端對智能家居設備實現遠程控制；房地產開發企業通過發展智慧產業為終端用戶提供更人性化的服務，從而提升企業品牌價值和社會影響力。

二、新常態下重慶市房地產業的現狀分析

經濟“新常態”的出現對重慶市房地產業的發展產生了直接的影響，重慶市房地產業發展的速度也由高速增長逐漸向中高速平穩增長過渡，具體來講，從開發速度、市場成交量、行業集中度和競爭優勢變化4個方面呈現出新的特征。

從房地產開發速度上看，出現中高速平穩增長的新常態。到2015年，開發資金增速已經回落至16%左右，為歷年來最低值，未來的房地產投資將維持20%左右的穩定增長速度。從市場成交量上看，量價趨于穩定成為新常態。自2014年以來，重慶市房價的波動都維持在個位數，增幅較小，已沒有明顯能引發房價巨幅波動的因素。從行業集中度來看，不同業態的房地產企業分化速度加快成為新常態。目前重慶市房地產企業有近4 000家，其中一半以上為中小開發企業，資本金較少，開發實力較低，在面臨政策調控的大環境下，房地產企業并購分化的速度將加快，加上金融政策的支持將提高有實力的大企業在市場中的份額，行業集中度將大幅度提高；從競爭優勢上看，“互聯網+”思維的融入成為新常態。“互聯網+”思維對房地產業的傳統運營模式、傳統利潤增長方式和經營服務理念產生了顛覆性的影響，從開發和營銷速度導向轉為用戶體驗和精細化營銷導向。加上物聯網、云計算等信息化手段的革新，許多產業園區和社區通過硬件設施更新、信息網絡導入等實現了小區的智能化及節點之間的智慧互聯。

三、房地產業對智慧城市建設的支撐效應——以重慶市為例

上文對重慶市房地產業發展的現狀趨勢以及對智慧城市建設的作用作了初步論述，以下重點對重慶市房地產業對智慧城市的支撐效應做定量分析，深入研究房地產業與智慧產業之間的聯動關系。本部分中，我們將運用投入產出法對支撐效應進行測度，并就選取數據作出說明。

投入產出法是把一個復雜的經濟體系中各部門之間的相互依存關系系統化、數量化的方法,最早由美國經濟學家里昂惕夫提出。該方法通過計算一個地區一定期間投入產出,可以得出產業之間的內在關系。我們選取最能夠反應產業之間支撐關系的直接消耗系數、影響力系數和感應度數3個指標來測算房地產等相關產業與智慧產業之間的內在關聯度。直接消耗系數是指某一產品部門在生產經營過程中單位總產出的產品或服務的數量,該指標反應房地產業與智慧產業之間相互依存、制約的強弱程度;影響力系數是某一產業增加一單位最終使用時,對其他產業所產生的生產需求誘發程度,該指標反應該產業對所有產業產生的生產需求波及的相對水平;感應度表示各產業都增加一單位最終需求時,某一產業由此受到的需求感應程度。

在數據選擇上，基于2007年重慶市投入產出表，我們選擇基礎設施供應、通信設備、計算機服務業、文化娛樂業、教育業、公共管理與社會組織等行業作為智慧產業(莊一召，2009)，選擇房地產業、交通運輸、金融業、租賃及商務服務、建筑業等進行測度和相關性分析。

為什么選取房地產業及其上下游產業來分析？因為房地產業融資量巨大，產業鏈相對較長，與這些產業之間存在著非常緊密的產業關聯。從上游來看，房地產業需要上游產業為其提供各種產出作為要素供給；從下游來看，房地產業把自身的產出作為市場提供給下游產業的消費者。

表1顯示了智慧產業對房地產及相關行業的直接消耗系數。其中,對文體娛樂業、郵政業消耗系數較高,說明智慧產業的3.67%投入來自這三個行業,對租賃及商務服務、房地產業、金融業以及木材加工制造業等房地產及相關行業的直接消耗系數為0.067 8,相對較高,這說明智慧產業的6.78%的投資來自于房地產及相關行業,這在某種程度上解釋了近年來越來越多地房地產開發商為何轉型成為資源整合型企業,不再滿足于“建造住宅和城市功能”,而是要求房地產行業要立足城市建設的前沿,將智能規劃概念、現代信息技術及低碳綠色節能技術運用到項目中,推動城市走精細化管理、智能型城市發展道路,提高城市價值和品質。

表1 智慧產業對房地產及相關行業的
直接消耗系數

產業類別直接消耗系數木材加工及家具制造業0.0052工藝品及其他制造業0.0006建筑業0.0017交通運輸及倉儲業0.0030郵政業0.0169住宿和餐飲業0.0339金融業0.0155房地產業0.0037租賃及商務服務0.0197綜合技術服務業0.0027居民服務和其他服務業0.0091

續表(表1)

表2顯示了重慶市各類產業影響力系數與感應度系數。

表2 重慶市各類產業影響力系數與感應度系數

從表2中數據可以看出，如通信設備、文體娛樂業、郵政業等所構成的智慧產業群其影響力系數相對較高，這說明智慧產業通過直接或間接關聯，對房地產業及其產業群的經濟帶動效應很明顯。智慧產業群的感應度系數也相對較高，說明房地產業及相關行業增加需求時，智慧產業群的需求增加度是平均水平的1倍以上?？梢钥闯?，房地產業對智慧產業的支撐效應非常明顯，并超過其他傳統行業。房地產業對智慧城市建設的這種支撐效應能帶動整個城市經濟的新一輪發展，并提升房地產業的附加值。

四、研究總結與政策建議

大力發展智慧城市，不僅是提高重慶城市生活品質的必然選擇，也是重慶實現新一輪經濟增長的必經之路。重慶市在維持傳統產業布局和產業結構的同時，調整房地產業的發展方向，使之與智慧城市建設的步伐相一致，與智慧城市管理水平的提高相促進，在改善城市生活品質的同時，也能提升地區產業能級。

(一)結論

經濟“新常態”下,智慧產業與房地產及相關產業存在密切的前向與后向關聯關系。通過以上定性與定量分析標明,房地產業對智慧城市的發展具有明顯的支撐作用,包括直接效應和關聯效應。總體而言,房地產業與第一產業、第二產業的絕大部分子產業都具有前向或后向關聯關系,房地產業的轉型升級發展將對重慶市發展智慧城市起到舉足輕重的作用。具體來講，從后向關聯可以看出智慧產業對房地產業、計算機及其他電子設備制造業、交通運輸及倉儲業的直接消耗系數較大,其發展將需要這些行業的大量投入；從前向關聯可以看出第二產業中的建筑業、電氣械及器材制造業、交通運輸設備制造業、通用專用設備制造業,以及第三產業中的租賃業和商務服務業、金融保險業、房地產業、計算機服務和軟件業等對智慧產業的投入需求較大。

(二)建議

1．政府做好發展智慧城市的“引導者”

政府從發展綠色智能建筑、裝配式建筑產業以及相關的運營模式和體制機制上給予政策和資金支持，激發智慧產業及產業群中經濟主體的活力；借鑒國外智慧城市建設的融資經驗，靈活運用PPP項目融資模式、BT、BOT融資模式等，積極引導民間資本以最有效的方式介入智慧城市建設中來，改變民間資本大量聚集于股市、樓市的狀況，促使其向智慧產業轉移。

2．房地產企業應積極應對轉型成為建設智慧城市的主力軍

房地產企業可以利用大數據預測技術、移動互聯網構建智慧社區等手段，為不同業態的樓盤和社區提供衣食住行全方位的增值服務，從而實現房地產行業向智慧產業轉型。房地產企業應不斷挖掘最終用戶的現有需求和潛在需求，重構現有產品和服務的核心價值，替身自身的核心競爭力。通過參與到智慧城市的建設和運營，降低房地產企業的運營成本并創新服務模式創造新的盈利模式。

[1] 王敏．我國城市智慧化發展現狀、問題與對策[J]．科技進步與對策，2013(19):41-45.

[2] 李德仁，龔健雅，邵振峰．從數字地球到智慧地球[J]．武漢大學學報(信息科學版)，2010(2)：127-132．

[3] 張占斌.新型城鎮化的戰略意義和改革難題[J].國家行政學院學報,2013(1)：48-54.

(責任編輯周江川)

重慶市社會科學規劃特別委托項目“智慧城市建設與房地產平臺融合研究”(2014TBWT05-1)

孫佳(1983—)，女，講師，碩士，研究方向：區域投融資、財務管理；何培斌(1958—)，男，教授，二級注冊建筑師，碩士，研究方向：建筑設計、城市規劃、建筑圖學；焦艷榮(1979—)，女，研究方向：工商管理、物業管理、區域投融資。

10.13769/j.cnki.cn50-1011/d.2016.12.014

孫佳，何培斌，焦艷榮.新常態下重慶房地產業對智慧城市的支撐效益研究[J].重慶與世界，2016(12):42-44.

F299.2

A

1007-7111(2016)12-0042-03