深圳南嶺：“中國第一村”的更新樣本

文 / 吳家明

從“種田”改行“種樓”，這是深圳許多城中村的真實寫照。曾被稱為“中國第一村”的南嶺村，也曾是深圳小產權房的“天堂”。但大量建設小產權房顯然已不合時宜，城中村改造是否應“房地產化”？南嶺村似乎走出了別樣的城市更新之路。

提起南嶺村，許多人會想起大名鼎鼎的“中國第一村”，也有人會想起密密麻麻的小產權房。與一般的城中村不同，南嶺村已不能用“村”來稱呼，這里更像是一座繁華的城鎮，有自己獨特的樓市屬性。不同于常規的城中村更新，在深圳產業調結構、促轉型和追求質量型發展的大背景下，南嶺村也成為一個獨特的城中村更新樣本。

“中國第一村”的前世今生

南嶺村位于深圳市龍崗區南灣街道，面積4．12平方公里，這里曾因為貧窮被戲稱為“鴨屎圍”。改革開放后，該村先后多次發力建設工業區，靠著廠房和住房的“雙租金”模式獲得了大力發展。曾有人這么說，昨天還在秧田里揮汗如雨的原住民，早早便洗腳上地，從“種田”改行“種樓”，同樣上演了一幕幕爆炸式的造富神話。

“8年前我就來南嶺村一家工廠打工，在這里外地人比本地人多很多，但就和深圳這座城市一樣，大家倒是挺融洽，這里生活也很方便。”陳小姐對記者如是說。

有這么一組公開數據，或許也能表達出陳小姐的感覺。2015年，南嶺村人均年收入超過15萬元，村集體固定資產達到30億元，而該村的戶籍人口還不到1000人。幾年前，在評選出的“中國最富村”中，南嶺村是廣東唯一入選的村。

從“種田”改行“種樓”，這是深圳許多城中村的真實寫照，但由過去人稱“鴨屎圍”到“中國第一村”，必有過人之處。如今，南嶺村已不能用“村”的概念來稱謂，完全是一個繁華的城鎮：村中商場林立、工廠云集，一派繁忙有序的景象。此外，商業中心、求水山公園、酒店、醫院、學校等公共設施一應俱全，產業發展空間也得到一定程度的保留。

不過，記者調查發現，南嶺村雖然發生了翻天覆地的變化，但與周邊的樟樹布老村、沙灣片區的城市更新不同，南嶺村近幾年并沒有出現與房企合作開發新的大型住宅項目，但南嶺村周圍已經有包括萬科、恒大、大族在內的開發商進駐并開發的項目， 并將此片區包裝成“東湖國際住區”，目前的售價普遍超過每平方米4萬元。美聯物業全國研究中心提供的數據顯示，龍崗布吉片區的二手房均價在2013年時為每平方米14502元，2016年已經漲至每平方米38655元。

那么，在高房價以及“國際住區”的誘惑下，擁有獨特區位優勢的南嶺村，城市更新將走向何方？

曾經的小產權房天堂

回顧南嶺村的“樓市樣本”，小產權房絕對是最引人注目的部分。

“我把家安在了南嶺，就是因為當年在這買了一套小產權房。”陳小姐笑說。的確，早在10多年前，龍崗區南灣街道尤其是南嶺村一帶就一直是深圳小產權房的代名詞之一，這已是深圳人公開的秘密。

在南灣人民醫院公交站下車后，映入眼簾的是一棟又一棟的高層樓房，與一般人對小產權房的印象停留在低矮、握手樓不同，這里的房子都是幾十層帶電梯的高層建筑，但建筑密度可以用“一線天”來形容。

其實，在深圳官方的表態中，深圳并不存在小產權房，只有“違法建筑”。因為小產權房是指城鎮居民違法占用農村集體所有土地建設的居住建筑，而深圳早在2004年就實現了農村集體土地的國有化轉換，但深圳是全國小產權房問題最突出的城市之一。

如今，南嶺村中多數的小產權房價格也過萬。記者調查發現，南錦豪苑的一套82平方米的兩房，要價85萬元。“2013年的時候，這里的小產權房采光好的都要每平方米7000元，一般的也要賣到每平方米近5000元，現在這種兩房保守月租也能達到2300元，租金回報率還算不錯。”中介楊先生對記者表示，“可能與深圳的房價漲幅相比這不算什么，但這里的小產權房既解決了居住問題又可以升值，有什么不好？”

“我在周圍看了許多二手房，價格都在每平方米4萬元左右，還月供還是有點吃力。”準備購房的吳小姐對記者表示，“中介說南嶺村這邊有很多小產權房，雖然風險很高，但幾十萬元就能買到，也就是買商品房的首付款，可以買來自己住，有點想冒下風險。”

眾所周知，買賣小產權房并不受法律保護，買賣全靠“信用”，但這似乎并不影響小產權房的熱銷，從村里小路兩旁開滿的中介店就可以略知一二。此外，南嶺村的小產權房出租業十分火爆，這里租住了許多在羅湖和布吉片區上班的白領。“這里的房子不會有村里的統建集資證明，就算是一手買來的業主也沒有村委證明，現在買賣就是去律師事務所開一個轉讓公證書。”楊先生說道，“其實要村里的統建集資證明更麻煩，大家都知道是小產權房，但這里已經成規模，怎么可能會被拆呢？”

記者在深圳觀瀾、沙井片區調查時發現，一些小產權房還會打著可以給村委集資證明來吸引購房者，而記者在查閱南嶺村規劃地圖時發現，南嶺村黃金花園等樓盤所處位置原本是工業區。有當地村民告訴記者，這些地塊當時是以工業用地的形式租給開發商，租期為70年，至于開發商如何利用，那是開發商的事。從這個角度來看，南嶺村的小產權房自然就不可能存在所謂的村委證明。

由此可見，小產權房的利益鏈條相當復雜，南嶺村的小產權房問題也是整個深圳小產權房現狀的一個縮影。記者調查發現，僅在深圳布吉一帶就有多家“房地產公司”，這些公司不見于報端，甚至在樓盤宣傳單上也不印刷公司名稱，就像一個個“隱形者”，并催生出巨大的經濟利潤，但這種利潤建立在許多人對城市住房的強烈需求和買不起商品房的無奈之上。

城中村更新的“B面”：“種”高科技公司

最新數據顯示，盡管深圳住房總量約5．2億平方米，約1035萬套，但由于占存量住房79%的未確定產權的原農村私房（小產權房）和企業集體宿舍不能合法上市流轉，制約了深圳二手住房的供應規模。深圳實際的商品住房與保障性住房合計僅1．7億平方米，約占15．7%。無論如何，幾十萬元就能買一套大房子，這在高房價的深圳是非常大的誘惑。

不過，早在2015年，深圳市委常委會議就審議通過了《中共深圳市委深圳市人民政府關于嚴查嚴控違法建設的決定》《深圳市關于全面疏導從源頭遏制違法建設的若干措施》《深圳市查處違法用地和違法建筑工作共同責任考核辦法》等“1+2”文件。

3個文件“劍指”違建，自然也包括城中村的違法建筑。

城中村要繼續“種樓”，選擇大量建設小產權房顯然已不合時宜，選擇大規模拆除重建是目前深圳多數城中村選擇繼續“種樓”的方式之一。根據深圳市規劃國土委此前發布的《深圳市城市更新“十三五”規劃》，規劃期內力爭完成100個城中村或舊住宅區、舊商業區綜合整治項目，完成約20個城中村住宅改造項目，滿足50萬人的現代化住房需求。在舊城區更新指引方面，文件也提到采取以綜合整治為主的更新方式，審慎開展拆除重建。

多數城中村選擇與開發商合作舊改，進行大規模的重建，南嶺村的更新似乎有點不一樣。雖然小產權房等歷史遺留問題還不能在短時間內得到解決，村內也沒有新的住宅更新項目，但南嶺村里許多陳舊的工業廠房正在悄然“變身”。一些成為創客空間，一些廠房招租的方向再也不是過去的工業，而是研發中心、藝術原創等方向。此外，南嶺村打造的1983創意小鎮也將于4月正式落成，成為南嶺村未來幾年新的經濟增長點。經過一番整治，清華啟迪科技園眾創空間讓曾經的“三來一補”舊工業園區實現了“創新蝶變”。

而在2016年，這個曾經聞名全國的“中國第一村”不僅建起科技園，還成立了一家生物制藥研究院，甚至涉足電影、人工智能、收購投資公司等“高大上”的產業。對于南嶺村的改變，當地村民樂見其成：“誰敢保證我們不能孵化出第二個騰訊？”

由此可見，南嶺村的產業發展空間得到一定程度的拓寬，這或許也是除大拆大建之外城中村更新的一條新路。其實，深圳市場已經興起“微改造”。所謂“微改造”，不是大拆大建，而是在維持建筑格局基本不變的前提下，通過建筑局部拆建、建筑物功能置換、保留修繕、完善基礎設施等辦法，對老舊建筑物實施更新。此外，物業經過升級改造后，效益也會提升，城中村集體也就有更多的資金投入配套建設，也將進一步改善城中村的環境和面貌。

那么，城中村改造應不應該強調“房地產化”？城中村一窩蜂搞房地產，但是否也要預留充足的產業空間才能多元化發展？對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，城中村改造本質是為了解決產業問題和居住問題，所以有住房建設是合理的，但關鍵要做出新的產業，產業是黏合市場需求的因素，而非住房。

如果說大拆大建是城中村改造的“A面”，那么南嶺村的改造或許是城中村更新的“B面”。曾經的小產權房天堂如今正走出一條不一樣的更新之路，南嶺村也成為獨特的城市更新樣本。