房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“營(yíng)改增”稅負(fù)探討

丁磊明

摘要：“營(yíng)改增”改革工作從2012年實(shí)行時(shí)，在減少納稅人稅收繳納方面改革成效顯著。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的“營(yíng)改增”從2016年全面實(shí)行，特別是將不動(dòng)產(chǎn)列入不征稅范圍之后，稅收負(fù)擔(dān)只減不增，房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)發(fā)展有深遠(yuǎn)意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營(yíng)改增；稅負(fù)房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅征收后存在無(wú)法抵扣在建設(shè)過(guò)程中繳納的營(yíng)業(yè)性稅收，這樣會(huì)出現(xiàn)對(duì)企業(yè)重復(fù)性征稅的情況，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)及稅收造成一定的壓力?！盃I(yíng)改增”之后，避免了房地產(chǎn)行業(yè)重復(fù)征稅的一些情況，企業(yè)稅負(fù)情況好轉(zhuǎn)，對(duì)企業(yè)的發(fā)展與行業(yè)轉(zhuǎn)型都起著促進(jìn)作用。一、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展及“營(yíng)改增”的意義（一）我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀從2015起，我國(guó)的樓房銷(xiāo)售情況好轉(zhuǎn)，政府不斷發(fā)布利好消息，刺激樓市行情大好，房地產(chǎn)行業(yè)改革呼聲大，買(mǎi)房者需求多，房地產(chǎn)行業(yè)告別前幾年的高速增長(zhǎng)階段進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期，維持在一個(gè)相對(duì)合理的增長(zhǎng)速度下。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位是不言而喻的，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位。在日益回暖的房地產(chǎn)行業(yè)，可以預(yù)見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”會(huì)促進(jìn)未來(lái)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將未來(lái)中國(guó)的發(fā)展提升更高層次。（二）“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的意義“營(yíng)改增”使房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)稅負(fù)減輕，房地產(chǎn)中介及小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的增值稅稅率為6%，經(jīng)過(guò)稅收征收中的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，可實(shí)現(xiàn)減輕服務(wù)類(lèi)企業(yè)稅負(fù)。大型企業(yè)減稅幅度高于小型企業(yè)，通過(guò)研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)可以發(fā)現(xiàn)，一些大規(guī)模企業(yè)在“營(yíng)改增”之后實(shí)現(xiàn)了稅負(fù)減輕，但是小型規(guī)模的企業(yè)如張江高科和浦東金橋，稅負(fù)減輕幅度低于大型企業(yè)。“營(yíng)改增”能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)層次升級(jí)，“營(yíng)改增”后企業(yè)更新材料、設(shè)備可以實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)抵扣，企業(yè)稅負(fù)減輕進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)更新設(shè)備的速度，進(jìn)而使企業(yè)的自身能力得以提升，產(chǎn)業(yè)實(shí)力過(guò)硬?！盃I(yíng)改增”可以減少房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的投機(jī)行為，由于“營(yíng)改增”可以減少企業(yè)的稅負(fù)，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)減輕了，房地產(chǎn)行業(yè)就不會(huì)把大部分精力放在市場(chǎng)投機(jī)中去尋求利益最大化，降低企業(yè)違法概率。二、“營(yíng)改增”稅制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)影響（一）增值稅提升，房地產(chǎn)稅負(fù)隨之提升在全面投入稅收的條件下，隨著增值稅稅率的提高，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)稅的大幅上升。當(dāng)增值稅稅率為6%，受房地產(chǎn)行業(yè)比較原始的稅率影響，營(yíng)業(yè)稅稅收的減少，減少了7%的平均稅率，當(dāng)增值稅稅率為11%和13%，房地產(chǎn)行業(yè)平均稅降低了3%左右，當(dāng)提高增值稅稅率17%，即使在所得稅稅前扣除的情況下，應(yīng)付房地產(chǎn)行業(yè)比營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額增加的增值稅，1.93%的平均稅負(fù)增加，所以在增值稅稅率為11%的時(shí)候，房地產(chǎn)稅負(fù)小，更有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，由于上述數(shù)據(jù)現(xiàn)象在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是完全可以實(shí)現(xiàn)的，在所得稅稅前扣除的基礎(chǔ)上，在實(shí)際征收中的企業(yè)是很難做到這一點(diǎn)。（二）過(guò)重的稅負(fù)與過(guò)輕的稅負(fù)都會(huì)引起問(wèn)題增值稅稅率為6%，房地產(chǎn)行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)明顯減輕，而當(dāng)增值稅稅率為17%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境是沉重的稅收負(fù)擔(dān)，不符合“營(yíng)改增”的初衷，降低企業(yè)稅收。體重過(guò)輕或過(guò)重的稅收負(fù)擔(dān)將導(dǎo)致很多的問(wèn)題，兩個(gè)極端的稅率是不太適合采用。稅率為11%或13%，房地產(chǎn)行業(yè)增加“營(yíng)改增”的稅率的變化小。上述比例是基于房地產(chǎn)行業(yè)的前提下，充分演繹的進(jìn)項(xiàng)稅數(shù)據(jù)。然而，在真正的商業(yè)活動(dòng)中，要想實(shí)現(xiàn)這一局面是非常困難的。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的“營(yíng)改增”增值稅稅額抵扣后，企業(yè)稅負(fù)情況將隨之發(fā)生變化。三、“營(yíng)改增”稅制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建議（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃能力，合理規(guī)劃運(yùn)營(yíng)模式我國(guó)國(guó)家財(cái)政部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的相關(guān)規(guī)定有具體的細(xì)則與法律相關(guān)解釋?zhuān)康禺a(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”法律解釋及規(guī)定的學(xué)習(xí)與解讀，做好應(yīng)對(duì)措施，可以將房地產(chǎn)企業(yè)中的服務(wù)項(xiàng)目分離、外包出去，合理規(guī)劃運(yùn)營(yíng)模式、增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力。（二）土地使用權(quán)應(yīng)納入進(jìn)項(xiàng)稅抵扣范圍在一些國(guó)家，房地產(chǎn)稅收一般包括土地和房屋的增值稅處理系統(tǒng)，稅法實(shí)踐中的征收增值稅抵扣所得稅，稅法實(shí)踐中的免征增值稅但在某些情況下，可以選擇納稅。如果不將土地使用權(quán)納入增值稅稅額抵扣范圍，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的抵扣增值稅將大大減少，“營(yíng)改增”企業(yè)稅負(fù)將增加，這將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)很大的壓力。因此，我國(guó)在“營(yíng)改增”的房地產(chǎn)行業(yè)，土地使用權(quán)應(yīng)納入所得稅抵扣范圍。與“營(yíng)改增”改革，人力資源管理中的企業(yè)首先是在提升中引入的，專(zhuān)門(mén)配備了從事增值稅稅務(wù)管理的人員。同時(shí)通過(guò)聘請(qǐng)專(zhuān)家對(duì)增值稅政策的原則、方法進(jìn)行發(fā)票管理規(guī)范，切實(shí)提高企業(yè)增值稅的管理能力。在會(huì)計(jì)上，為更準(zhǔn)確、及時(shí)完成增值稅申報(bào)，根據(jù)增值稅管理規(guī)范要求的企業(yè)，同時(shí)調(diào)整相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)科目，從企業(yè)內(nèi)部來(lái)完成而不是改變“營(yíng)改增”內(nèi)容，以適應(yīng)稅收制度的新變化。參考文獻(xiàn)：[1]章雁.“營(yíng)改增”的創(chuàng)新、效應(yīng)及其實(shí)施對(duì)策[J].新會(huì)計(jì)，2012，06：60-62.[2]王敬峰.中國(guó)稅收CGE建模及其在稅收改革中的應(yīng)用一以增值稅轉(zhuǎn)型為例[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2012.[3]高培勇.“營(yíng)改增”的功能定位與前行脈絡(luò)[J].稅務(wù)研究，2013，07：3-10.（作者單位：湖南艾布魯環(huán)?？萍加邢薰荆〆ndprint