淺析“營改增”對于房地產企業的財務稅務籌劃

趙陽

摘要：營改增政策的實行，對我國的各個行業的稅務都產生了很大的影響，并且在房地產領域，“營改增”對企業的稅率、稅務的征收方式以及核算等都產生了非常大的影響，所以作為房地產企業，對“營改增”政策深入的分析和了解是非常有必要的。關鍵詞：營改增；房地產企業；財務應對策略一、營改增下房地產企業在財務管理中，應加強對財務人員的培訓（一）組織財務人員學習營改增政策營改增的政策出臺之后，房地產就應該認識到這項政策的重要，要經常對相關人員進行專業的培訓，使財務人員可以了解和學習這項政策，來保證房地產企業納稅工作很好的進行。（二）財務人員要專職做好增值稅發票管理工作在增值稅稅制下，增值稅發票的管理尤為重要。由于一方開具增值稅專用發票，會涉及到下游企業的抵扣，增值稅形成整個行業完整的閉環鏈條，因此銷項發票的領購，開具，保管，作廢，進項發票的取得，認證，抵扣等都顯得尤為重要。二、營改增下房地產企業在財務管理中，應提前做好稅務籌劃工作為了更好地貫徹落實“營改增”政策，房地產企業在財務管理匯中，要提前做好稅務籌劃工作，應該從以下幾個具體的方面著手：（一）房地產行業各稅種的涉稅分析一 增值稅1，增值稅預繳稅額2，增值稅銷項稅額3，增值稅進項稅額二 附加稅 包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加和地方水利建設基金，其計稅基數為當期所繳納的增值稅、消費稅之和的13% 三 土地增值稅1，土地增值稅預繳 應預繳稅款=轉讓房地產收入額×預征率2，清算階段的納稅籌劃a清算條件b清算單位的確定c清算中利息費用的處理 四 印花稅 五 土地使用稅 1，房產企業以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。2，房地產開發企業，應自房屋交付使用之次月起調減土地使用稅計稅依據 （二）在營改增框架下對稅務籌劃方案進行調整要根據稅務籌劃的具體要求，還有營改增政策的新文件，在營改增政策下房地產企業要不斷的對稅務籌劃的具體方案進行測算，來適應政策的需要，從而減少企業的稅負。三、營改增下房地產企業在財務管理中，應有效拓展業務范圍做好轉型升級（一）房地產企業應轉變經營理念和經營方式營改增后，對規范房地產企業經營管理，供應商選擇和票證管理等提出了新要求。例如選擇供應商時除了考慮質量，價格因素，也要重視納稅信用和能否提供增值稅專用發票等因素（二）房地產企業應努力轉型升級，合理利用營改增政策房地產企業要做的就是以這次稅改為契機，提高內部管理，推進企業的轉型升級，趁早做好開發項目的稅務籌劃，盡量避免由營改增制度帶來的盈利損失，實現企業的跨越式前進。四、案例分析針對錦繡華府項目，對房地產行業各稅種的涉稅分析（一）增值稅根據相關規定，房地產行業自2016年5月1日起，由征收營業稅改征增值稅；錦繡華府項目為新項目，認定為一般納稅人，適用一般計稅方法計征增值稅。錦繡華府項目應預繳增值稅= 408906÷（1+11%）×3%=11052（萬元）錦繡華府項目的銷售額=（408906-84790）÷（1+11%）=291996（萬元）錦繡華府項目的銷項稅額=291996× 11%=32120（萬元）經測算，錦繡華府項目的進項稅額約為14092萬元錦繡華府項目應繳納增值稅=32120-14092=18028（萬元）錦繡華府B地塊預計于2019年第四季度交房，此時增值稅的納稅義務發生，鑒于房地產行業在此時點上有大量的工程款項尚未支付，建議項目部、工程部以及成本部盡早對施工單位進行項目工程決算，要求施工單位根據決算提前開具增值稅專用發票用于認證抵扣，以防在項目后期沒有銷項稅而造成進項留抵，給公司增加不應有的稅收負擔。（二）附加稅附加稅包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加和地方水利建設基金，其計稅基數為當期所繳納的增值稅、消費稅之和的13%，錦繡華府項目應繳納額的附加稅=18028×13%=2344（萬元）（三）土地增值稅1.土地增值稅預繳錦繡華府項目應預繳增值稅額=普通標準住宅×2%+其他類型房地產×3%=（高層住宅+儲藏室+住宅車位）× 2%+住宅底商×3%=7244.39（萬元）2.清算階段的納稅籌劃其中清算中利息費用的處理：錦繡華府項目擬貸款337000萬元，預計發生的利息支出共計31905萬元。其中，商業銀行貸款273000萬元，預計產生貸款利息21537萬元（總的利息支出-內行透支利息=31905-10368=21537萬元）；內部銀行貸款64000萬元元，預計產生內行貸款利息10368萬元（內部銀行貸款利息按照內行占用64000萬元，占用5個季度，共計5200萬元；15年底之前的利息5168萬元全部為內行透支利息考慮）。在土地清算中利息扣除以（土地成本+房地產開發成本）*5%計算，普通住宅增值率為18.86%，不需要繳納土地增值稅，其他類型房地產的增值率為69.15%，應繳納的土地增值稅為829.61萬元；而以商業銀行貸款實際發生的利息計算，普通住宅增值率為15.20%，不需要繳納土地增值稅，其他類型房地產的增值率為66.67%，應繳納的土地增值稅為805.11萬元；考慮到我們自己在測算過程中所使用的成本數據都是比較理想的狀態，屆時在土地增值稅清算過程中，增值率會高于我們的測算，因此，通過比較，我們以商業銀行貸款實際發生的利息計算。五、結束語經過本文的講述，房地產要想在營改增的政策下降低這項政策帶來的缺點，就要在財務管理這方面采取一些應對的辦法，使房地產能夠很好的應用營改增的政策，抓住有利的部分，使這項政策可以為企業提供幫助。參考文獻：[1]張偉巍.“營改增”后房地產企業的稅務籌劃[J].當代經濟，2015，17：26-27.[2]黃賢紅.“營改增”后房地產企業的稅務籌劃[J].企業改革與管理，2016，05：121.[3]鐘超.營改增下房地產企業財務應對策略分析[J].財會學習，2016，08：85.（作者單位：山東鋼鐵集團房地產有限公司濟南分公司）endprint