淺談房產稅

張佳琦

摘要：近年來，作為我國國民經濟發展中的基礎產業，房地產業發展迅猛，房價也不斷上升。普通消費者無法支付極高的房價，購房需求不能被滿足；而一些高收入人群趁機買房作為投資，以備日后升值。這導致了房地產市場的不合理發展。因此，國家開始對其進行調控，但效果并不理想。其中一項便是實行房產稅制度，而現行的房產稅制還存在一些問題，必須得到改革才能發揮更大的作用。關鍵詞：房產稅現狀；改革一、房產稅綜述（一）房產稅的概念房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。對房產征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產的管理，提高房產使用效率，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。以積累建設資金，加強房產管理，提高房屋的使用率。（二）房產稅的特點房產稅屬于財產稅中的個別財產稅，其征稅對象只是房屋；征收范圍限于城鎮的經營性房屋；根據房屋的經營使用方式規定不同的征稅辦法，對于自用的按房產計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。（三）房產稅的作用第一，征收房產稅有利于滿足人民的住房需求。對于那些將房子作為升值產品的人來說，房產稅的征收增加了他們買房的成本，這意味著投資風險進一步升高，從而使他們減少對房屋的購買。而對于持有多套房屋的人而言，征收房產稅加重了他們的持有負擔，促使他們賣出部分房屋，增加了房屋供給量。所以，房產稅可以通過減少需求和增加供給使供需平衡，有利于房價的下降。2013年在博源基金會成立五周年學術論壇上，清華大學經濟管理學院副院長白重恩表示，房產稅的試點使得上海房價水平比沒有房產稅的時候少增加了15%，可見房產稅對房價有重大影響。第二，征收房產稅可以促使國民經濟持續健康發展，并且可以優化產業結構。正如第一點所說，房產稅對炒房者來說是一種威脅，征收房產稅可以減少房產價格泡沫，使得市場有序健康發展。同時，會引導資金流向其他行業。例如流向醫療、教育、基礎設施建設等等，提高公共服務水平，改善人民生活條件，增強人民的幸福感。并且可以調節收入分配，促進社會公平。第三，征收房產稅有利于政府調整財政結構，甚至還能夠完善我國財政稅收體制，健全財稅體系。根據目前試點情況，也許房產稅對政府的影響較小，但我們仍不能忽視它起到的作用。二、房產稅的歷史背景和發展過程房產稅是中外各國政府廣為開征的一種古老的稅種。歷史上，很多國家都曾征收過房產稅。有單獨以房產為征稅對象的英國、法國，也有將房產和土地合并來征稅的加拿大、意大利等。歐洲中世紀時，征收房產稅是封建君主收獲錢財的一個重要途徑，且房產稅下還分很多小的種類，例如“窗戶稅”、“煙囪稅” 等，多是將房屋外部的某個設施最為征稅標準。而在中國，《周禮》上描述的“廛布”即為最初的房產稅。唐代、清代以及中華民國時期，也都有房產稅的存在。中華人民共和國成立后，1950年1月政務院公布《全國稅政實施要則》，規定全國統一征收房產稅。同年6月，將房產稅和地產稅合并為房地產稅。1973年，為了簡化稅制，國家只對有房產的個人、外國華僑和房地產管理部門征收城市房地產稅。1984年10月，恢復對企業征收城市房地產稅。1986年9月15日，國務院發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，決定從當年10月1日起施行。三、各國房產稅的比較早在很多年前，多數實行市場經濟的國家就開始征收房產稅。因其對市場的調節作用，被很多人稱為市場經濟的“必需品”。事實上，一個健康的房地產市場，是應該有房產稅的。下面舉一些發達國家的例子。英國是限制房屋價值總量而非房屋個數，總價值超過200萬英鎊時，消費者就要繳納高額的房產稅。澳大利亞則是對房屋再出售作出限制，當人們出售作為投資的房屋時，交易對象只能是固定的人群，這樣可以讓人們在投資房屋時作出更加理性的選擇。而美國和加拿大是限制維護，這種做法減少了人們購買房屋的數量。然而在中國，不管人們在房地產行業中扮演哪種角色，都還沒有適應房產稅的存在。所以我國房產稅制還面臨很多問題。四、中國房產稅現狀目前，我國還未大面積實施房產稅制度，只是將上海、重慶作為兩個試點地區。從重慶的房產稅方案中可以看出我國需要解決征稅范圍的問題。在重慶，以下三種情形需要繳納房產稅：一是個人擁有的獨棟別墅，二是個人新購的高檔住房，三是在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套房子。其中存在的最大問題是如何界定高檔房，高低檔房的界限是需要國家相關部門仔細考慮的。而在上海，征收房產稅只針對新增房產，也就是說，人們在不購入新房的條件下，過去擁有多少套房子都可以不必繳稅，而那些之前沒有房產、需要新購買一套新房的人則需要繳納房產稅。這就造成了不公平的現象，也容易激發社會矛盾，不利于社會和諧。同時，我們還需要考慮稅率的問題。若稅率過低，那么征收房產稅對抑制房價增長并沒有實際作用，炒房者也不會因此而收斂。若稅率過高，則可能抑制房地產業的發展，從而不利于我國經濟的持續健康發展。而且廣大人民群眾也不會認同這種做法。所以，如何將稅率定在一個可以有效控制房價且大家都接受的水平上，是我國房產稅制面臨的另一大重要問題。另外，如何評估房產價值也是一大難題。眾所周知，房地產的特點包含使用的長期性和影響因素的多樣性。長期來看，房屋所處環境以及物業等不確定因素都會導致房產價值的變化。因此評估房屋價值將是一項巨大而又困難的工程。仔細地對每一套房子進行評估，會消耗大量的人力、物力，可能會得不償失。但如果只是大體以小區為單位評估房產價值，則是不公平的，會引起人們的強烈反對。總之我國房產稅制還未成熟，仍存在許多細節問題有待考究。五、中國房產稅改進措施首先，要完善相關法律。法律是由國家強制力保證實施的，完善有關法律可以使得國家在制定、征收房產稅的過程中減少差錯、更加合理。第二，設置合理的減免制度。第三，健全產權登記制度。房地產產權登記制度是征稅的基本依據。應在各個地區、各個層面統一房地產產權登記制度及登記政策和相關程序，并對房地產產權登記內容作出明確規定，這有利于評估房產價值。第四，要建立合適的稅收征管體系，保證征稅過程有序進行。另外，要注意房產稅應有合理的用途，可以用來增強基礎設施建設或投資教育及醫療等行業。六、促進房地產市場健康發展的其他措施第一，增加房地產供給量，而實現這一點最根本措施是降低房地產開發成本。雖然隨著社會進步和經濟發展，房屋原材料的價格會不斷上升，勞動力價格也會提高，但我們可以通過改變土地出讓金來降低成本。其次，改變批準房貸的標準。貸款買房的最初目的是為了減輕消費者的買房負擔，但目前出現了被炒房者利用的現象。普通消費者的收入有限，貸款門檻的降低讓一些本來沒有購房能力或購房壓力大的人輕松一些，但這些人的數量畢竟有限，最大的受益者還是炒房的人。所以應該調整房貸政策，使其最大限度的實現最初目標。總而言之，我國的房地產市場還未成熟，房產稅制也正處于發展階段。有問題是不可避免的，所以大規模推進房產稅制還沒到時間，我們要做的是盡快解決問題。充分利用國家的宏觀調控職能，改革房產稅，逐步實現“土地財政”到“稅收財政”的過渡。房產稅的完善既能促進稅收公共化，又能促進公共財政體制建設，因此改革房產稅是大勢所趨。相信在國家的宏觀調控與市場調節相結合的努力下，我國的房產市場會發展得越來越好。參考文獻：[1]張德勇.社會主義資本原始積累[J].稅務研究，2011，04：120-122.[2]徐寧，吳福象.我國房產稅試點的績效評價與政策優化研究[J].上海經濟研究，2012，04：156-157.（作者單位：鄭州市外國語學校）endprint