2016年遇到的最大困惑是通貨膨脹

盧華磊

我們在2016年遇到的最大困惑是通貨膨脹——“錢越來越不值錢”。錢不值錢，反映在匯率上就形成了人民幣對美元的貶值，而這種貶值對SOHO中國產(chǎn)生了一定的困擾。

截至2015年年底，SOHO中國的所有債務(wù)中有56%是外匯債務(wù)，如果不盡快處理，這些債務(wù)會因?yàn)閰R率波動(dòng)而讓我們產(chǎn)生更大的損失。

從5年前我們宣布轉(zhuǎn)型，將銷售物業(yè)轉(zhuǎn)為持有物業(yè)之后，租金收入就成為我們重要的收入來源。這部分租金全部以人民幣收取，而通貨膨脹和人民幣貶值就意味著我們需要支付更多的租金來償還美債，這對我們來說顯然是一個(gè)不利的消息。

于是在今年4～5月份，也就是人民幣走勢出現(xiàn)轉(zhuǎn)折、有貶值趨向的時(shí)候，我們決定提前償還外債。年中我們提前償還了境外銀團(tuán)貸款美元6.44億元和港元40.5億元，提前贖回了境外優(yōu)先票據(jù)美元2.53億元，將境外債務(wù)占全部債務(wù)的比例從2015年底的約56%降低到現(xiàn)在的6%。這樣的外債比例在我的概念中是可以忽略不計(jì)了，這意味著外匯波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)被我們化解，所以現(xiàn)在看，我們半年前的決定是比較正確的。

通貨膨脹的另一個(gè)影響是房產(chǎn)價(jià)格上漲。

從房產(chǎn)角度看，中國的房產(chǎn)市場和十幾年前發(fā)生了巨大的變化，全民無房住的年代已經(jīng)過去了，人們對房子的基本需求降低了，這本應(yīng)該導(dǎo)致房價(jià)下跌。但比房子更不值錢的是錢，通貨膨脹的速度超過房價(jià)下跌的速度，相比起錢而言房子反而是值錢的，這就是為什么今年房價(jià)會突然上漲。

對于SOHO中國而言，我們會考慮市場行情，在房價(jià)上漲的時(shí)候拋售部分物業(yè)，以達(dá)到收益和風(fēng)險(xiǎn)的平衡。我們考慮如何分配物業(yè)和錢的比例，才能讓公司碰到風(fēng)險(xiǎn)能夠平穩(wěn)過渡。

于是慎重考慮后，我們決定在今年出售一部分物業(yè)來平衡資產(chǎn)配比。2016年7月，我們將位于上海陸家嘴地區(qū)的SOHO世紀(jì)廣場整售給國華人壽保險(xiǎn)，成交額超過32億。當(dāng)然辦公樓的價(jià)格沒有住宅價(jià)格漲的厲害，但對比我們的成本價(jià)，這個(gè)成交價(jià)也比收購時(shí)的凈價(jià)翻了一番。

但這個(gè)物業(yè)只有4萬多平方米，從我們持有的幾百萬平方米的物業(yè)總量看，這只占我們總物業(yè)面積的3%左右，未來還會出售一部分非核心物業(yè)，例如上海的虹口SOHO等，但整體看我們絕大多數(shù)資產(chǎn)還是會繼續(xù)持有。

Q：結(jié)合你所在領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)生態(tài)，你怎么看待明年的中國經(jīng)濟(jì)？

A：關(guān)于這個(gè)問題我也跟很多人做了交流，我認(rèn)為一些人在考慮這個(gè)問題的時(shí)候忽略了一個(gè)特別重要的問題——全球經(jīng)濟(jì)的未來走勢。

毫無疑問，全球經(jīng)濟(jì)的走勢將對中國產(chǎn)生非常巨大的影響。在過去幾十年中，無論從哪個(gè)角度計(jì)算，加入WTO都是推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的事件。加入WTO以后我們成為全球的制造之王，才將整個(gè)中國的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)盤活。所以未來中國經(jīng)濟(jì)如何發(fā)展，一定要看全球經(jīng)濟(jì)的走勢。

但現(xiàn)在看全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并不樂觀，甚至還有一種很不好的趨勢——各個(gè)國家在做貿(mào)易保護(hù)，這一年里英國脫歐，美國新總統(tǒng)還說要在墨西哥邊境砌墻、增加中國產(chǎn)品的關(guān)稅。這反映出一種反全球化的思潮，都在做貿(mào)易保護(hù)的舉措，而這種舉措對全球經(jīng)濟(jì)會產(chǎn)生極其負(fù)面的影響，最終這些問題都將影響中國經(jīng)濟(jì)。

Q：你如何看待創(chuàng)業(yè)熱潮？

A：對于當(dāng)下處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的中國而言，我認(rèn)為創(chuàng)業(yè)是很有必要的。很多人認(rèn)為創(chuàng)業(yè)浪費(fèi)了很多資金，做了很多無意義的事情，但我覺得即便70～80%的創(chuàng)業(yè)公司最終垮掉，這種事兒都是值得做的。

因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過程中，舊的企業(yè)是沒有出路的，尋找新的出路就要走一條不一樣的道路。

現(xiàn)在無論是互聯(lián)網(wǎng)還是生物科技，都已經(jīng)比較成熟，完全有機(jī)會改變我們過去的市場，改變消費(fèi)方式，甚至改變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。因此這些年輕人利用這些新興技術(shù)去創(chuàng)業(yè)去奮斗，那么多創(chuàng)業(yè)公司只要能夠成功幾家，對社會的影響就非常大。

上世紀(jì)90年代中期，我在清華讀一個(gè)學(xué)習(xí)班，某天在嘉里中心上課的時(shí)候，有人把馬云請過來演講。馬云就開始給我們講他這套電商的東西，當(dāng)時(shí)下面坐的都是極大無比的企業(yè)家，大家都覺得他在開玩笑，馬云怎么也說服不了他們。可是今天看看，淘寶、天貓帶來了特別高的效率，改變了大家的生活方式，我認(rèn)為這就是創(chuàng)業(yè)的意義所在。