“買賣不破租賃”規則初探

【摘要】：“買賣不破租賃”規則使得租賃權具有了物權化的一些性質，其本質是對弱勢承租人的一種特殊保護，體現了法律從側重保護所有權到平衡保護所有權和使用權的理念的轉變。從各國立法和實踐來看，“買賣不破租賃”規則主要適用于不動產，我國立法雖未明確這一點，但從司法實踐來看也不外乎此。由于“買賣不破租賃”規則的特殊性，學界對這一規則存在債權說、物權說和債權物權化說三種觀點。此外，引入租賃登記對抗效力，似乎能夠更好地平衡各方當事人的利益。

【關鍵詞】：買賣不破租賃；債權物權化；物權；債權；對抗效力

“買賣不破租賃”規則，是現代民法的一項重要制度，指在租賃關系存續期間，租賃物被轉讓或設定物權的，不影響租賃合同的效力，即承租人對取得租賃物所有權或他物權的人仍可主張其承租權，也有人謂之租賃權物權化（債權物權化）。這一規則有力地保護了處于相對弱勢地位的承租人的利益。我國《合同法》、《擔保法司法解釋》、《民通意見》以及《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等法律文件中對此都有相關規定，但存在一些模糊之處或待改進的地方。

一、“買賣不破租賃”規則的起源及發展

租賃制度起源于古羅馬，在羅馬時代的法律中規定了“買賣破除租賃”規則，出租人通常會在買賣契約中要求買受人尊重承租人的承租權，但是如果買受人違背這一條款，承租人只能針對出租人提起違約訴訟。這一規定在于保護所有權人的利益，卻忽略了承租人的權益。到了近代，隨著社會經濟發展，商品經濟日益發達，人們對財產的觀念慢慢開始轉變，為了使社會資源不被閑置，發揮更大的社會效益，人們開始由側重保護物之所有權關系轉變為平衡保護物的所有關系和對物的利用關系兩種基本財產關系。

一般而言，財產同時具有使用價值和交換價值，出租財產是利用財產的使用價值，而轉讓財產則是利用其交換價值，作為一個理性人，選擇出租財產并在恰當的時機轉讓財產獲取最大的利益，乃人之常情，但是這一租一轉之間，就涉及到了債權和物權的博弈。傳統民法認為，物權是支配權、絕對權，而債權是受領權、相對權，基于此物權具有優先于債權的效力，因此在租賃合同中也應遵循這樣的規則。在租賃合同中，當租賃物所有權發生變動時，買受人以享有所有權為由可以要求承租人返還原物，對于承租人而言，充其量只能要求原出租人承擔租賃合同下的違約責任。隨著社會經濟的發展，交易的頻繁，這一現象導致的問題逐漸凸顯，可以想見如果財產剛設立租賃不久就馬上轉讓，承租人需要立即返還原物，那么將大大增加承租人的承租風險，造成經濟秩序的混亂。因此為充分發揮租賃物的使用價值，同時也為了保障財產交換價值，很有必要對買方與賣方的權利進行限制，以求最大的平衡。故此，“買賣破除租賃”逐漸過渡到“買賣不破租賃”，要求買受人法定承受原出租人的權利和義務，這相當于給了買受人一個強制締約的義務。該規則最早出現在1896年的德國民法典中，此后世界上大多數國家紛紛效仿采納。

二、“買賣不破租賃”規則的適用范圍

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產的租賃。這可以從各國立法中得到印證。《德國民法典》第571條第1項規定：“出租的土地在交付承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得因租賃關系所產生的權利和義務。”《日本民法典》第605條規定：“不動產租賃已將其登記時，對于以后就其不動產取得物權的人，亦發生效力”。即依日本民法，租賃經登記后，有對抗力。我國臺灣地區的“民法典”對此也做出了規定，該法典第425條規定：“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續存在。”由此不難發現，“買賣不破租賃”規則主要存在于不動產租賃中，上述立法主要區別在于日本法規定租賃對抗買賣須以登記為要件。

究其原因，可能存在以下幾個方面：第一，該制度形成的理論基礎是近代以來，隨著工業化、城市化的迅猛發展，大批人口涌入城市，房地產價格日益提高，大量無產者成為承租人，必須通過租用他人的房屋以維持生計，該群體處于經濟上的弱勢地位，承租的不動產往往成為承租者經濟生活的中心，為穩定社會經濟秩序，立法者認為有必要對其予以特別保護，正如王澤鑒先生所言：“居住為人之基本需要，屋價高昂，購買不易，承租人多屬于經濟上弱者，實有特別保護之必要”，事實上賦予承租人優先購買權也是出于這樣的考慮；第二，不動產物權的變動以登記為前提，而對不動產租賃往往沒有強制登記的要求，因此在物權變動的場合買受人除非進行仔細考察，很難發現租賃事實的存在；而涉及動產租賃和轉讓中，由于動產物權變動以交付為前提，權利的沖突則不明顯，這里細分兩種情形：一是如果動產先進行了租賃，在未交由承租人實際占有之前，轉讓給買受人并實際交付。此時對比一物二賣可以發現，即使是一物二賣的情況下也是由實際占有人取得所有權，未取得物權者僅享有合同權利。在先租（未實際占有）后賣情形中，由于承租者并未實際占有支配租賃物，充其量也只能追究出賣人的違約責任。二是如果動產先進行了租賃并由承租人實際占有，在此期間若要轉讓所有權，買受人通常會實地考察動產外觀和權利的完整性，如果堅持現實交付，則在租賃期間只能放棄買賣該動產，況且動產替代性較強，買受人可以比較容易獲得其他沒有任何權利負擔的同類動產。如果買受人接受指示交付，同樣由于動產較強的替代性，即使“買賣破除租賃”，承租人在返還買受人該動產之后，可以比較容易獲得替代物，并且可以向出賣人追究違約責任，出賣人則可以基于和買受人之間的買賣合同的約定追究買受人提前收回租賃物的違約責任，事實上出現這樣的情形也不多見。基于動產物權變動須交付的特性，可以看出在動產租賃和買賣中，知情權的保障能夠很好的實現自動平衡。

我國《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。此外《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋（2000年）》第65條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。單從字面來看，似乎我國“買賣不破租賃”規則適用的范圍包括不動產和動產，但大多數學者主張我國“買賣不破租賃”規則應當僅限于房屋等不動產，在合同法出臺之前，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（2009）》也僅就房屋買賣適用該規則做了專門解釋，而且在司法實踐中，當事人援引該規則予以抗辯的也絕大多數僅限于房屋租賃。

三、不動產租賃權的性質及權利平衡

從“買賣破除租賃”到“買賣不破租賃”的歷史轉變，突破了合同相對性原則，也打破了近世民法所確立的物權和債權二元財產法律體系傳統規則，使得租賃權的法律性質有了某些神秘的色彩。對于不動產租賃權的性質，學術界主要有三種不同學說：債權說，物權說，債權物權化說。債權說認為，不動產租賃權基于租賃合同而產生，雖然享有對租賃物的占有、使用和收益權，但從本質上來說，不動產租賃權仍屬于債權。物權說認為不動產租賃權是物權。其理由是不動產租賃權的客體內容其實是屬于物權客體范疇，租賃權是對租賃物的占有、使用和收益，是對物的直接支配。債權物權化說認為不動產租賃權屬性為債權，但為保護承租人的利益，法律強化其效力，使其具有物權化趨勢。目前債權物權化說逐漸成為學界通說，且為許多國家立法所采納，我國《合同法》第229條也屬此說。

不動產同時租賃和轉讓的法律關系中，主要涉及出租人、承租人、買受人三方當事人，在我國現有法律框架下，三者的權利平衡大致如下：先租后賣的情形下，適用“買賣不破租賃”規則，但根據《合同法》第230條出賣人負有通知承租人的義務，保障承租人優先購買權，否則根據2009年《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第21條規定出賣人應負賠償責任，此外基于誠信原則和先合同義務，出賣人還應負有告知買受人不動產已經出租的事實的義務，保障買受人自主選擇權，否則存在買受人主張欺詐而撤銷買賣合同的可能性。先抵后租的情形下，則適用“買賣破除租賃”的規則，因為即使賦予租賃權物權化的性質，仍應遵守成立在先的物權優先于在后的物權的一般規則。2000年《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第66條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自已承擔。”擔保法司法解釋規定了出租人書面告知承租人財產已抵押的義務。

此外，參考《日本民法典》第605條的規定，不動產租賃須以登記作為對抗要件。如此一來，不論是先租后賣還是先抵后租，都可以充分保障買受人或者承租人的知情權和自主選擇權，大大減少了當事人因為信息不對稱、預判不足導致的風險。我國2009年修訂的《中華人民共和國城市房地產管理法》第54條規定了房屋租賃當事人需要登記備案，但這里所指的登記備案僅僅是出于管理的需要，既不是租賃合同的生效要件，也不是租賃合同的對抗要件。2009年《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第4條規定：“當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。” 2011年住建部發布的《商品房屋租賃管理辦法》第23條進一步規定了逾期不履行房屋租賃登記備案手續的，個人處一千元以下罰款，單位處一千到一萬元罰款。雖然加強了不履行登記備案的法律責任，但是現實中仍然大量存在不登記的情形，一是不登記并不影響當事人之間的權利義務關系，二是行政處罰的責任較輕。因此，采用租賃登記對抗的立法模式，由于切實涉及當事人的利益，會大大增加當事人登記的積極性，也可以更好地平衡承租人和買受人之間的利益。

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作者簡介：董俊挺（1992—），男，浙江寧波人，華東政法大學國際法學院2015級國際法學專業碩士研究生，研究方向：國際經濟法。