葉檀：不該抑制房價上漲

房價在繼續上漲，此時要做的不是抑制房價，而是趁最后的機會，按照市場最優原則，擴建城市群，以集中人口、提高效率。

媒體7月30日報道，南京房價飆漲引發高層關注，醞釀升級版限貸政策。

不管此言是否屬實，一個地方房價上漲極快，從金融管理者到地方政府總要做個抑制的姿態。展示什么樣的姿態不重要，重要的是怎么做，是否能讓提高資源配置效率，降低成本。

房價高企

房價還在漲。據克爾瑞房地產288指數，從2015年以來，無論是環比還是同比，城市一手房價格指數總體處于大幅上升過程中。最新的數據顯示，2016年7月，中國城市住房（一手房）價格288指數為1209.1點，指數較上月上升16.1點，環比上漲1.35%，漲幅較上月縮小0.12個百分點，同比漲幅為11.06%。

一線城市之后，東部與中部一些二線城市接力狂漲，288個主要城市中，共有165個城市一手房價格指數環比出現上漲，合肥環比上漲5.24%居漲幅首位，南京、廈門、漳州和武漢分別以4.38%、4.36%、3.71%、3.64%的漲幅分列全國漲幅二至五位。

不要再重演道德批判那一套，誰都知道是怎么回事，不敢降房價就少做降價的姿態。

現在第一個問題是泡沫不能破。以提高首付等方式，嚴禁通過高杠桿買房，任何依靠高杠桿的投資產品，都會帶來不可測的風險，堆積過多的泡沫，以及泡沫崩潰后的危機。

監管層穿透式查杠桿，主要集中在貨幣與證券市場，無論這種杠桿以什么為偽裝，如美國的次貸危機之前的高價房地產金融產品，還是降低首付比例，一些不理智的人通過房貸獲得十倍以上的杠桿。

有一天房價會跌的，不知道什么時候。樂觀的設想是經濟已經好轉，房價有所下跌，并且下跌過程中金融風險得到了控制，進入房地產轉型期。最糟糕的預期是宏觀經濟沒好轉房價就暴跌了，那債務危機會呼嘯而來。與其這樣，還不如讓貨幣政策把房價暫時維持在高位。

第二個問題是，目前合肥、南京這些房價漲幅較快的地方，到底該怎么辦？減少土地供應，還是提高房貸利率？這些都不是好辦法。

最好的辦法是加快建設城市群南京與合肥房價上漲，相當于有投資能力的高凈值人群自愿出了一筆稅，以在當地投資的方式為各地的城市發展下注。換種說法，在當地買房，相當于對當地經濟進行了一筆龐大的看多期權投資。

內在邏輯

北京周邊衛星城房價疾速上升，說明有很多人押注北京城市影響力將繼續擴張，最終形成以軌道交通為紐帶的北京都市圈，最終形成與珠三角、長三角、東京、首爾都市圈并駕齊驅的京津冀城市圈。

龐大都市圈需要旅游、教育等配套措施，龐大的就業人口多數將在衛星城生活，衛星城以及受認可的都市圈旅游城市等，房價也會慢慢增長。這種城市群的延伸，將使周邊地區得到極大的發展，以往貧困與落后的地區也逐漸融入城市圈。

如果此時將人口驅離城市群，趕到鳥不拉屎的貧困城市，對于基礎設施、資源都是極大的浪費，也是對中西部環境的破壞。類似的研究有系列相當文章，中國要建設城市群，也是在市場選擇的基礎上，對資源的集約使用。

以長三角為例（上海除外），合肥的人均存款少于南京與杭州、經濟基礎也較薄弱，因此合肥的房價相對較低，市場化程度最高的杭州房價也是最高的。現在隨著合肥的建設、人均財富的提升，加上工業化的發展，當地政府的推地節奏適中等原因，合肥的房價開始大幅上升，對安徽省內人士具有極大吸引力。此時正是建設合肥城市圈的好時候，過了這村，就沒有那店了。

安徽富裕群體有兩股購買力量，一股距離南京較近的地區在南京及周邊購買房產，將南京與安徽東部連為一體。另一類富裕群體則在省城合肥購房，這使得合肥規模迅速擴大，并帶動了巢湖等地的經濟，城市群因此自然形成。與此類似的還有，廣州與佛山的關系，東莞與深圳的關系等。

如果非要逆勢而為，打壓合肥、佛山等地的房價，把資金引導到中西部庫存量高、經濟不發達的城市，相當于強迫民間資金進入高風險地區，在這些庫存量高的城市往往資源配置極不合理，在基建等成本方面大大高于城市群，降低經濟發展的效率。

對于這些城市而言，要做的不是打壓房價，而是趁“房價稅”高漲，趕緊改革戶籍、加快基礎設施建設，這是改革的機會，也是建設城市群的機會。考慮到發展成本上升、紅利下降，這樣的機會會越來越少，機會一逝不復返。