房地產稅改革進行時

隨著G20財長和央行行長會議稅收高級別研討會的召開，不絕于耳的房地產稅再度成為市場關注焦點。

7月23日，G20財長和央行行長會議稅收高級別研討會在成都舉行，財政部長樓繼偉表示受制于信息征集能力弱及利益調整阻礙，目前房地產稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將“義無反顧”推進改革。樓繼偉的表態，與十八屆三中全會中提到的“加快房地產稅立法并適時推進”相呼應，印證了官方推進稅制改革的決心，也使房地產稅改革再度成為公眾關注的焦點。

為什么要征房地產稅？——“劫”富濟貧

在我國的現行稅制體系中，并沒有房地產稅，但有名稱相近開征于1986年的房產稅，。1986年10月1日起實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》要求，由產權所有人依照房產原值減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%。若房產出租，則依照房產租金收入的12%進行繳納。適用范圍較窄，僅限于單位和個人的經營性房地產，對個人住房則實行免稅，因此對百姓生活基本沒有影響。

為何現行征稅方式要向收取房地產稅轉變？中國房地產業協會原副會長朱中一在接受《中國經濟信息》記者采訪中分析稱，房地產稅征收既是全國稅制改革的重要一環，也是住房體制改革的需求。

朱中一指出，房地產稅其實包括房地產業營業稅、個人所得稅、房產稅、土地增值稅、契稅等多項稅種，征收房地產稅主要是征稅思路的轉變。目的是要從現行的房屋流通環節收稅為主，轉向持有環節收稅為主，這將抑制投資、投機性需求，盤活存量，進而使房子回歸居住本質，長遠看對房地產市場平穩發展大有裨益。

在G20財長和央行行長會議稅收高級別研討會上，財政部長樓繼偉稱，改革房地產稅制，才能更好地解決包容性，解決收入分配問題。通過稅收解決收入分配不均，可以通俗理解為政府通過稅收“劫”富濟貧。個人所得稅、財產稅、遺產稅、資本利得稅是全球調節收入分配的四大稅種，但目前中國僅征收這四項中的個人所得稅。

開征難在哪兒？——功能定位尚不明確

從最直觀的感受看，房地產稅的征收增加了個人持有房屋的成本，無疑和百姓生活與利益息息相關，為此備受關注。房地產稅改革的提出與推進，其實已經歷了一個相當長的過程。自2003年十六屆三中全會上首次提出“物業稅”，也就是當前所討論的房地產稅，已有13年之久。為何13年的探索推進如此緩慢？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時對房地產稅改革過程中所遇到的問題進行了分析。

首先，群體征稅對象不明。比如說目前征稅希望從交易環節轉向持有環節，但對于部分持有多套住房的行為，在房屋買賣尚未進行時征收，似乎不太合理。并且在營改增政策出臺后，增值稅本身的政策效應比房地產稅更好。

其次，不動產登記等房地產稅征收前提工作推進緩慢，“家底”尚不清楚。如果房地產稅開征，那么很大程度上需要依賴不動產登記制度的推進，以促使各類房產信息資源進行更好的匯總。除此之外，在篩選過程中還要依賴相關信貸數據調查等內容。

最后，利益方面的阻礙不容回避。畢竟涉及到的稅收問題，是在進行住房受益的二次分配。對此，國家需要加緊制定明確的時間表，采取問責制，以免影響此類政策的推進。其中的利益分配主要包括三個內容。第一，此類稅收征收會使得多套住房持有者經濟利益受損，即便對此沒有明確抵觸，但推進的積極性肯定會弱化。第二，制定此類稅收政策要考慮后續的市場接受程度，如果百姓抵觸心理強，那么推進的節奏就會比較慢。第三，考慮此類稅收是否會和其他稅收形成重復征稅問題，需要防范此類重復征稅帶來的一些負面問題。

對于房地產稅，國家一直強調是“房地產稅改革”，實際上也就意味著這不單單是推出一個新稅種，而是作為我國稅制改革的一部分，對現有房地產稅制的重新設計，包括城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅和土地增值稅等房地產開發、交易和保有各環節、各稅種的改革，此外還涉及城市基礎設施配套費等收費項目，由此可見房地產稅改革過程工程之大。

推進改革，既是稅務層面改革的需求，也是住房體制改革的需求。當然樓繼偉“義無反顧”的表述，也從側面說明改革壓力大。當然，是改革就一定存在阻力，頂層設計需要考慮多方面內容。比如，如何在不重復收稅的基礎上平衡地方政府與老百姓的利益關系、如何對房屋估價、如何設置稅率等等。

“推出房地產稅的目的是什么，現在的認識尚且模糊，而這是推進房地產稅改革需首要解決的問題。”嚴躍進認為，“很多時候提出征收房地產稅的說法，是在投機炒房的呼聲較大之時。但實際情況，各地對于房地產投資持不同態度。”

在嚴躍進看來，要真正改革，除了目的明確之外還需要解決下面三個問題：第一，繼續細化對第幾套住房開始進行征稅，大體上建議三套（含三套）以上可以征收；第二，征收后對于當地稅收影響和貢獻，以及潛在的損失要有精準的測算，比如對打擊住房投機行為等進行評估；第三，對各地征稅后的各類稅負壓力做測算，進而規避重復征稅的問題，開征不在于民間理解的簡單地課稅，關鍵在于通過稅收機制來實現各類收益的調整，同時引導住房投資積極和健康發展。目前征稅方面一個最大問題是重復征稅，所以房地產稅是否也會有類似的問題，也是需要討論的。

除此之外，嚴躍進還建議，“由于各地不僅住房收益率等存在差異，而且對于房屋持有以及去庫存等態度也存有差異。交由地方征收房地產稅如果能夠讓各地根據實際情況再制定相應的稅費政策，同時稅費收入很大程度上用于所在社區建設等，那么認可程度相對會增加，當然前提條件是中央統一立法。”

如何影響房價？—— 倒逼部分房源拋售

面對當前房價高企，特別是自去年年底以來，上海、深圳等一線城市以及南京、廈門等部分二線城市，房價短時間內走出了一波大漲的走勢，房價再一次被推到風口浪尖。面對房價的快速上漲，除去地方政府出臺諸多政策限制外，許多專家學者也開始呼吁國家加快房地產稅立法，以此抑制房價的過快上漲。

然而，對于房地產稅落地后是否能讓房價真正回歸合理水平，業界有著不同觀點。一派認為，房產和一般貨物不同，它具有資本的屬性，因為它具有獲得資本利得和出租獲取收益的屬性，因此，對房地產進行征稅會使得資本的收益率下降，進而導致房價的下跌。

在北京大學財經法研究中心主任劉劍文看來，調控房價只是房地產稅的一個輔助功能。“決定房價的因素很多，不能在這方面對房地產稅寄予太高期望。房地產稅應主要實現優化地方稅體系、地方財政收入以及調節收入分配的功能。”

雖然還沒有立法，為探路房地產稅落地的影響，2011年初，上海和重慶先行試點征收房地產稅。上海采取增量征收模式，重慶則采用高端存量征收模式。

在嚴躍進看來，上海和重慶試點的效果一般。從價格方面看，上海市場依然比較強勁，重慶市場價格表現平緩，但很難說是通過房地產稅而實現的，這和重慶市場土地供應相對激進等是有關系的。由此看出，試點并未達到預定設想。

對此，嚴躍進也表示，房地產稅本身不針對房價打壓，但對于在稅費效應下遏制房價繼續上漲會有一定作用，尤其可以倒逼部分房源拋售，進而促使市場供應規模加大。實際上對于兩套以內的住房持有，影響可以說為零。換而言之，對于基本的剛需和改善型購房需求，并不會課稅。而對于三套以上的住房持有行為，相對來說要警惕一點。