關于“營改增”對房地產業的稅負影響探討

文/韓雪蓮

關于“營改增”對房地產業的稅負影響探討

文/韓雪蓮

根據“營改增”理論上來說，它對于減少房地產業重復征稅存在的現象有一定的作用，因此在某種程度來說它有減稅作用。但在實際生活中來看，實行“營改增”措施后，外購項目進項扣除比例等因素還是會影響房地產的稅收，所以這項措施不一定會減輕稅收負擔。針對各種對“營改增”的不利因素，本文提出了一些建議和措施。

“營改增”；房地產業； 稅收負擔

在“營改增”政策實行之前，我國房地產業實用于營業稅制度。房地產業由于購買的貨物和所支付的勞務費不能進行抵扣而出現了許多重復征稅的問題。根據上級計劃安排，“營改增”政策將會加快實施應用，在房地產業和和相關領域中全方位推廣增值稅制度。推行這一改革，對于減輕重復征稅和房地產業的稅收負擔有一定的幫助，從而使房地產業有規律的發展。但在實行過程，發現了對房地產企業稅負影響一些不利的因素。

房地產企業大多被納入一般納稅人，在實行“營改增”政策之前，房地產需以銷售額的5％交納營業稅，不存在稅額抵扣。但在政策改革后，房地產企業需要交納的增值稅提升為11％，同時只有滿足抵扣條件的項目才能進行抵扣費用。和營業稅相比，“營改增”后一般納稅人的稅率增加，由于存在增值稅額能抵扣，所以該政策對稅負影響不能一言而定，需要根據實際情況進行分析，在某種程度上取決于抵扣額的大小。

一“營改增”對房地產業稅負影響的不利因素

(一)外購項目的進項抵扣問題

房地產企業一般是從上游企業獲得增值稅專用發票，但存在一些項目不能進行申報，從而使一些費用不能進行抵扣，使房地產企業開發的成本費用變高。以下為房地產企業現面臨的一些問題。

1.土地成本不一定符合抵扣條件。房地產企業若從其他開發商獲得的土地，其土地成本就具有抵扣條件，能夠得到增值稅專用發票。但是房地產企業若通過政府得到的土地，則不具備抵扣的條件了，因為政府不具有一般納稅人的身份，甚至一些土地出讓費和規費不能抵扣了。再者，如果房地產業獲得土地使用權后，也要實行拆遷和安置補貼費用，相關的成本費用也不能開到專用發票。因此，這些情況影響到了進項稅額的抵扣，同時土地成本所占比例越高，房地產企業的稅負比會比未實行該改革之前更高。

2.政府規費不能抵扣稅額。房地產企業需要繳納許多規費進行項目推行，然而這些項目不屬于營業性收入，也不滿足外購抵扣的條件。因此不能得到增值稅專用發票，不能進行稅額扣除，所以這也會是稅負增重。

3.零星勞務和購進貨物不能充分抵扣稅款。房地產企業也會雇傭小施工隊來進項小項目推行，如圍墻修建，綠化開發，道路建設，路燈安裝等，由于施工人員不符合增值稅一般納稅人的條件，因此不能得到增值稅專用發票。零星的購進貨物商家中由于只有一小部分符合一般納稅人的條件，所以這也不能開增值稅專用發票。以上兩種情況都會影響抵扣稅額費用。

(二)改革前庫存的資源不符合抵扣的條件

“營改增”政策要求期初庫存和存量房產都不能進行進項額抵扣。房地產業中開發成本和存量房占企業資產比重較大，這一部分不能作為外額稅抵扣。在實際中若企業在“營改增”政策前已開發完成，售后在政策之后，則基本沒有外額稅抵扣，使企業稅負成倍增長。

二、對策

制定“營改增”政策已確保房地產企業的稅負影響越來越小，但對于現實存在的各種問題，我國應制定出相關的政策，以便于解決存在的各種問題，保證“營改增”有效的實施。

(一)制定出合理科學進口稅政策，并切實在相關單位內部推行。同時還需將抵扣范圍擴大到抵扣成本上以便于降低相關成本。除此之外，從有關于增值稅的政策所知，使用增值稅發票的作用便在于獲取想對應的額外抵扣。由于房地產結構的特殊性，房地產企業土地成本比較大，實行“營改增”政策后，企業的稅負影響加大。由于企業通過政府部門得到的土地，不能取得發票進行抵扣，所以企業可以通過讓出方式得到土地使用權，可以根據相關憑證扣除土地成本及相關規費的費用。

(二)合理制定相應的政策，正確解決房產存量的問題。因為在實行“營改增”政策時，難免有一個過渡期間，將會對房地產企業造成巨大的影響。因此國家應制定合理的處理方案，使存量房和增量房的比例保持大體平衡。提議對存量房按銷售額的5％進行簡易征收，從而使現稅負與改革前稅負比例拉平。

(三)制定扶持和優惠政策。實行該政策后，由于各種原因會使稅負增加。為了讓房地產企業可持續發展，國家應制定相關的補貼扶持政策，幫助企業解決一些因“營改增”帶來的附加問題。

(四)引導企業加強人力資源管理。房地產企業在開發建設中，一般會涉及一些小工程，小性的施工隊不具有一般納稅人身份，不能得到增值稅發票，所以房地產企業在開發時應首選具有一般納稅人的勞務公司，得到稅務局公開的增值稅專用發票。

(五)合理調整開發產品類型的結構。房地產企業一般分為“清水房”和“精品房”兩類。相比較而言，精品房需要購買各種裝潢材料，若購買材料的費用得到增值稅專用發票，則可以抵扣費用。增加抵扣的項目和金額，企業的稅負就越低。因此企業需要積極的調整產品類型，盡可能的往精品房方面發展。

[1]財政部 國家稅務總局關于印發《營業稅改征增值稅試點方案》的通知[A].財稅[2011]110號，2011.

[2]財務部 國家稅務總局關于全面推行營業稅改征增值稅試點的通知[A].財稅[2016]36號，2016.

[3]潘文軒.“營改增”試點中部分企業稅負“不減反增”現象釋疑[J].廣東商學院報，2013(1)：43-49.

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