營改增對房地產企業稅負和凈利潤的影響及建議

文/張向乾

營改增對房地產企業稅負和凈利潤的影響及建議

文/張向乾

在我國整體實現了“營改增”以后，房地產行業目前的稅收征管就開始面著十分具體的轉變。首先，“營改增”的完成對房地產企業自身的發展和調控起到了十分正面作用，因此順其自然的也就使得房地產行業本身的發展受到了愈發嚴重的挑戰。本文主要針對“營改增”對于房地產行業自身的成本和稅負所產生的影響進行分析并且提出相關的建議。

營改增；房地產企業；建議

一、“營改增”執行后對房地產造成的影響

(一)“營改增”對于房地產企業在獲得土地階段成本產生的影響

獲得土地的使用權可以說是企業進行房地產開發的基本。我們國家的房地產開發土地的形式主要為出讓和劃撥再就是轉讓等，在這些形式中主要以土地出讓的形式比較常見。國家掌握這國家的土地的所有權，相關的企業以及個人只可以得到規定土地的使用權，其獲得的形式就是支付給國家土地的出讓金。按照房地產行業“營改增”當前所出臺的政策，對于是個使用11％增值稅稅率的房地產開發企業來說，他們對政府部門所需要支付的土地價款能夠在計算其需要納增值稅稅額的過程中在其進行銷售的金額中進行扣除。一般的狀況下，土地的成本通常占到了商品房成本30％之上，這令其可以申請認定是普通納稅人的房地產企業的稅負可以所有減少。可是是不是可以判斷作為普通的納稅人還在非常大的程度上受到企業自身的生產經營規模還有財務的管理水平所影響。

(二)“營改增”對于房地產企業在房地產開發建設過程中相關成本的影響

房地產企業經營的業務范圍非常的復雜并且廣泛，很多數房地的產企業都同時涉足了房地產開發建設以及房地產的經營，而房地產的開發建造同時還和建筑業有很大的聯系，因此“營改增”會對其自身的開發成本造成影響也就可以理解了。因為在進行房地產開發的時候出現的成本里開發成本占據的地位比較大，但是假如企業在征收增值稅后能夠獲得這部分已經使用的增值稅的專門的發票，就能夠新增加非常多的進項稅額，在增值稅進行計稅的形式分析這從很大程度上減弱了企業的稅收負擔。可是房地產企業的財務管理以及發票的管理還在不同的程度上受到了其業務多樣性的限制。

二、當前情況下對房地產企業的改革相關建議

(一)提升企業自身財務的管理水平

財務的管理系統可以說屬于一個企業主要的系統，財務自身管理水平的好壞能夠反映出企業當前的整體水平，同時還影響著其能不能夠在競爭中獲得成功。在當前這一不斷變化的稅制情境下財務管理對企業來講有著十分重要的意義。房地產企業需要以完善成本管理體制當前目標去對開發過程里出現的多種成本進行掌控。企業在房地產進行開發的時候出現的相關成本會在極大程度上對企業獲得的利潤造成影響，更主要的是按照“營改增”之后的相關內容，在對增值稅進行計算的時候土地成本能夠在銷售額里剔除，這可以說是很大的突破，因為土地的成本在進行開發的成本里有著十分主要的位置，因此企業只有強化成本的管理同時得到符合法規的憑證，才能夠獲得更多的稅收利益。

(二)強化對上游合作企業以及發票的管理

在“營改增”這一體制變革的環境下，如何管理好增值稅專門使用的發票已經成為了十分關鍵的問題。因為這不但對企業的有關業務在會計進行處置過程中的相關的原始憑證是不是完善產生影響，同時還在一定程度上對著企業自身稅負產生影響。假如企業可以獲得的能夠進行抵扣的增值稅的專門的發票多的話，那么在相同的條件下就代表企業目前需要繳納的增值稅就會減少。同時加上作為普通納稅人的企業才能夠單獨的去給客戶開出增值稅的發票，所以房地產的企業為了能夠盡可能的得到能夠進行抵扣的增值稅專用的發票在選擇和其合作或者是達成購銷聯系的上游企業的時候需要對其進行管控，盡可能的挑選一些有資質和有一定規模的企業。同時，還應該對一些規模比較大的企業會受到影響提升產品的售價，因此企業在進行選擇的時候還需要關注的是不同的企業之間產品的質量以及價格等條件的對比，防止其產生得到了更多能夠進行抵扣的進項稅額卻消耗了很多的價款的情況。

(三)提升精裝修房的銷售比例

按照當前的法規，房地產商針對其進行銷售房屋的裝修費用也能夠當成進項完成抵扣。在對營業稅進行繳納的時候，按照營業額的全額去進行計算，相關的房子，精裝修的售價要比毛坯房高一些，房地產企業也會相應的支付多一些的稅款；而“營改增”之后，情況就產生了變化，假如企業選擇開發比較多的精裝修的房屋，那么就代表其在對這些房屋進行裝修的時候能夠獲得比較多的和物料以及固定資產有關的專用發票并進行抵扣，從而在減少企業稅負的基礎上去給盈利創造更多的可能。

三、結束語

當前，我國的經濟可以說遇到了十分嚴俊的挑戰，可以說在這時房地產行業自身也有著很大的責任，以往房地產的銷售利潤的提升速度顯著降低。國家針對房地產企業所進行的稅收調控也開始提升，另外企業所出臺的所得稅新申報表，以及土地增值稅的稅收政策也開始出現萎縮的情況，這種情況令房地產企業自身的稅收風險有所提升。房地產行業自身的發展可以說對社會經濟的穩定發展，以及人民生活水平的快速提升等都有著不同意義的影響。

[1]李偉，李衛平.基于營改增的建筑業稅收征管問題研究[J].建筑經濟，2016，37(4).

[2]毛賢豐.營改增對房地產企業的影響[J].財經界，2015.

(作者單位：山東省魯商置業有限公司)