營改增后增值稅稅務籌劃

文/郭亮達

營改增后增值稅稅務籌劃

文/郭亮達

由于房地產行業的特殊性質，營改增對房地產企業而言有利也有弊。筆者以房地產企業為著眼點，主要分析營改增前后，房地產企業稅務籌劃的變化，以及具體的應對措施施，以期為營改增試點范圍內的房地產企業提供實踐性的參考。

營改增；房地產企業；稅收措施

自2016年5月1日起，房地產業正式踏入了營業稅改征增值稅的征程。以這一天作為分界線，房地產企業開發的工程項目分為了老項目和新項目兩部分。對于老項目在5月1日之后發生納稅義務時，可以采用增值稅簡易計稅方法，即按照5％征收率計算應納稅額。對于5月1日之后的新項目，則必須按照11％的適用稅率按一般計稅方法計算銷項稅額。

加大對房地產企業營改增前后稅務籌劃措施的研究對產業發展具有積極的意義。

一、營改增前房地產行業的稅收籌劃

營改增前的籌劃主要針對2016年5月1日前開工建設，完工銷售發生在2016年5月1日后的房地產開發的老項目。根據房地產業營改增相關政策規定，對于一般納稅人的房地產企業銷售自行開發老項目時，以房地產銷售收入全額為基礎，按照5％的征收率，用簡易計稅方法計算應納增值稅額，也可以以扣除土地成本后的銷售收入差額為基礎，按照11％的適用稅率，用一般計稅方法計算應納銷項稅額，同時計算進項稅額，從而得出增值稅應納稅額。對于老項目，房地產企業要綜合衡量簡易計稅和一般計稅兩種方法，選擇稅負較低的方法計算企業應納增值稅額。

二、營改增對房地產企業稅務的利弊影響及對策

(一)強化增值稅專用發票控制管理

營改增之前，房地產企業一般疏于發票管理，因為與不動產銷售的發票要么很難取得，要么取得后也不能進行抵扣。但營改增后，發票管理好壞對于房地產業來說至關重要，因為發票直接關系到了企業取得進項稅額能否抵扣的問題。房地產企業因此要重視并加強內部票據管理制度，提升票據管理的水平，因為增值稅的進項稅額能否抵扣是看企業能否取得合法有效憑證。房地產業一定不要疏于對票據的管理，督促建筑業向供應商購買原材料時一定取得增值稅專用發票，從而避免建筑業轉嫁成本到房地產業。發票的管理也是圍繞進項稅額能否及時足額得到抵扣來進行的，所以房地產業無論外購貨物或勞務服務以及跟施工企業進行工程竣工結算價款時，要及時取得增值稅專用發票。此外企業要嚴禁任何人開具虛假發票，促進企業價值最大化目標的實現。

(二)擴大精裝房的比例

營改增之前，房地產企業銷售精裝房時，比毛坯房多發生的精裝修費用所對應的進項稅額部分不能抵扣，這部分進項稅額會全部計入精裝修房屋的成本。營改增之后，這部分進項稅額在取得相應的增值稅專用發票或完稅憑證后則可以據實抵扣精裝修費用的銷項稅額。所以企業應在承受能力范圍內盡可能提升精裝修房的比例，以此增加可抵扣進項稅額，從而減少企業應繳納的增值稅。

(三)建筑業務獨立

營改增后，房地產業進項稅來源主要是建筑施工業。對于同時設有房地產公司和建筑公司的集團企業來說，可以將建筑公司適當剝離出去，這樣做可以擴大房地產企業進項稅額可抵扣額度。如果是由施工企業從事建筑活動，而房地產公司以購入方式取得不動產或不動產在建工程，則按購買價格作價抵扣進項稅額。顯然，取得價格中不僅包括了外購材料、服務等成本的進項稅額，還包括了直接費用中建筑人工成本、間接費用中的管理費用、財務費用等一系列支出的進項稅額。通過這種方式，就減少了增值稅的納稅額度。

(四)充分利用促銷策略

房地產企業在批量銷售房屋時，有時候會給與買方一定的優惠政策，比如買房贈送家用電器等禮品或者直接在價格上給與一定折扣。由于贈送禮品要按視同銷售來計算繳納增值稅，這樣做會加大企業增值稅納稅負擔，所以企業不如直接采用折扣銷售方式，減少銷項稅額的計稅依據。

(五)關注最新政策

房地產業營改增政策實行后，稅負增減的實際情況還尚未定數，盡管按國家在所有行業全面推行營改增的初衷是，營改增后所有企業的稅負只增不減，但這并非會對所有的行業都取得立竿見影的效果，有可能在營改增政策實行之初會加大部分行業的稅負，尤其對進項稅額抵扣比較困難的企業，如房地產和建筑業。如果房地產企業稅負提高的幅度比較大，超過了企業所能承受能力，國家可能對其出臺部分優惠政策或者給與其適當財政補貼或者允許企業分期納稅，所以企業一定要密切關注與之相關的最新法律法規政策等。

(六)合理選擇收款方式

按照房地產業營改增過渡政策規定，房地產企業采用預收款方式銷售房屋，在收到預收款時納稅義務就發生了，要按照3％的預征率預繳增值稅，此外考慮到城建稅、教育費附加、地方教育費附加和殘疾人保障基金等附加費，預收款的比例可能超過了企業貸款比例。所以對于貸款信譽比較好的房地產企業，企業可以采用先建后售、貸款建設房屋的方法，這樣做既可以緩解企業資金壓力又可以延遲企業納稅時間。

三、結語

營改增是國家實施結構性減稅的一項重要舉措，對于房地產企業來說，營改增稅收措施能夠減輕企業在納稅方面的負擔，同時又有一些不利的影響，深入了解“營改增”利弊，有針對性采取相應的措施，才能不斷提升企業的發展規模，創造更多的經濟利益。

[1]張印.“營改增”對房地產企業的影響及對策分析[J].財經界(學術版)，2016，02：278+280.

[2]田芳.中國房地產稅問題研究[D].東北財經大學，2015.

(作者單位：山東高速城市建設投資有限公司)