基于營改增背景下緩解房地產業增稅效應的對策研究

文/張運來

基于營改增背景下緩解房地產業增稅效應的對策研究

文/張運來

本文對建筑業實行營改增可能會產生的稅負影響進行了研究，先從理論方面對房地產業營改增涉及到的增值稅、城建稅和教育費附加以及企業所得稅稅負作了測算分析，然后分析了營改增對房地產企業的稅負影響，最后給出了相應的對策建議。

營改增；房地產；增稅效應；建筑業

營改增對房地產行業的影響是顯著的，房地產行業有一個復雜的稅收環境和行業特點，造成稅收負擔的增加，其因素也有不同的可持續性和可控性的。為了緩解房地產行業稅收增加的影響，確保以增值稅（增值稅）替代營業稅的順利實施，房地產行業的相關政策取代營業稅，增值稅（增值稅）當行業的特點，預計將結合房地產行業將出現靈活的政策。政府，在制定替代營業稅與增值稅（增值稅）政策應充分考慮建筑業的特殊情況和承受能力，根據稅收改革的原則，以消除雙重征稅和整體稅收負擔不增加或略有下降，明確的國家房地產行業，適當放寬稅收政策，稅收改革，以確定合理的房地產。企業、施工企業要積極采取措施應對營改的影響，增加企業的生產經營。

一、對房地產業適當放寬征稅政策

（一）建立專用設備進項稅額備抵制度

房地產行業特別是建筑企業為了保證正常的生產和經營活動，購買或建設大型專用設備，專用設備在企業總資產中占有很大比例，并攤銷時間，購買專用設備時，投入稅額相對較大，所以在試點期間增加了營改增。建設企業購買專用機械設備，允許建立投入稅額相關補貼。要扣除固定資產的投入稅，允許新增，為原來的固定資產，或允許企業在開始時的機械設備和其他固定資產的投入增值稅可以分期扣減，或作出有關規定，根據固定資產的凈值，如原來的價值超過50%的份額凈值扣除3年的凈價值。超過20%的原始價值占了2年，然后允許可抵扣的規定。

（二）考慮暫按小規模納稅人征收

房地產業是一個勞動密集型、低利潤和競爭激烈的行業，有助于解決社會的就業問題做出一定的貢獻，根據房地產行業的特點和產品的生產，整個行業在中國統一更換營業稅與增值稅（增值稅）的政策，更有利于提高增值稅抵扣鏈。可抵扣和房地產行業的主要是由于其自身的特點造成的房地產行業，勞動力資源，巨大的分散經營，許多建筑工地的偏遠地區，而不是從標準的企業購買材料，這些功能大大限制了企業全額抵扣，所以當不可抵扣，以減少企業的稅收負擔時，可以使用按照小規模納稅人的標準，雖然不可抵扣的投入，但利率已大大降低。這種方法可以在一審3實現，所以它不能減少國家的稅收，而且在實施增值稅改革不會增加企業負擔。

（三）采用即征即退或財政扶持的補貼辦法

營業稅改征增值稅（增值稅）會使大部分的稅收增加的建筑施工企業，勞動成本不斷上升，如果增加企業的稅收負擔已經很大，不僅讓企業面臨危機，減少對勞動力的企業的吸收能力，不利于經濟的快速的發展，所以如果你一定要按照試點方案的執行可以即征即退以租賃業房地產行業補貼，即根據試點方案規定，對增值稅實際支付超過一定比例或超出營業稅部分，做到即時退款，或給予財政補貼增加的部分稅收負擔。在目前的營業稅改征增值稅（VAT），滿足了金融租賃業的條件，如果超過3%的超過部分給予即征即退的優惠政策，實際稅負，證明一些例子，在金融租賃企業稅負即征即退優惠政策的實施，減少了明顯的，可以幫助試點企業順利渡過困難時期。雖然這只是一個過渡性的政策，長期不能實施，但在營改增期間可以幫助企業降低一定的經濟壓力。

二、房地產企業應做好營改增應對措施

（一）及時應對國家相關政策變化

企業的經營狀況與國家政策的實施密切相關。一方面，國家政策調整是衡量國家宏觀調控的相應對策，另一方面，根據國民經濟和社會發展所做出的各種因素，如企業投資，如時間、方向都將在相關國家的政策調整和實施效果。反過來，當國家實施相關政策時，企業也要提高政策的敏感性，具體分析了相關政策對企業經營活動的影響。為實施政策是以增值稅取代營業稅（增值稅），施工企業應始終注意相關國家政策，以取代營業稅增值稅（增值稅）的調整和變化，要熟悉和掌握新政策的有關規定，以及企業的有關規定，通過企業網站、報紙等有關人員在增值稅專業知識和業務變化的相關政策解釋和業務培訓。通過加強企業員工學習增值稅的專業知識和業務政策來改變熟悉的掌握，使在及時處理各種情況，以避免一些風險的問題。

（二）逐步改變傳統的發展模式

中國目前的房地產行業大多是勞動密集型的，不是一個技術的領導者，隨著經濟和社會的不斷發展，老齡化社會的趨勢越來越明顯，一方面，新一代年輕人的就業觀念正在發生變化，未來勞動力成本上升的趨勢是不可避免的，不僅在投入上，不可扣除的勞動力成本大，也會使企業的利潤空間越來越小。為了繼續保持在行業中的競爭地位，企業的發展模式必須隨著經濟和社會特征的發展而變化。營改增政策對房地產行業的技術改造和結構調整成本大大降低，為企業調整產業結構提供了良好的機會。因此，施工企業應充分利用替代營業稅與增值稅（增值稅）政策創新，加快設備和技術的更新，以創造一個技術密集型和資本密集型企業為目標，逐步改變傳統的企業發展模式，從而提高國內外企業的競爭力。

（三）抓住時機，提高籌劃意識

由于房地產業在營改增前征收營業稅，導致內部人員在日常聯系中少增加增值稅。用增值稅取代營業稅（增值稅）給企業稅收帶來挑戰，如果稅務人員沒有掌握相應的會計制度不能完成正常的納稅申報，并增加企業的稅收成本，給企業帶來稅收風險。面對以增值稅取代營業稅（增值稅）的問題，建筑企業應抓住機遇，提高稅務人員和財務人員的會計核算水平，提高會計信息水平，加強培訓，自覺提高納稅籌劃意識。例如，根據增值稅在購買原材料的條件下，分析了不同供應商的優缺點，以確定最佳的采購計劃；仍可以爭取購買的主要材料，并盡量不提供供應商發票購買，從可以最大限度地獲得特殊的增值稅發票，并通過增加投入稅額抵扣額，實現企業達到降低稅收負擔的目的。

［1］萬榮.構建中國房地產業的新型融資方式——房地產投資信托基金探析［J］.經濟問題，2010（3）.

（作者單位：福建聯美建設集團有限公司）