房地產開發企業稅務風險管理探究

文/蔣進

房地產開發企業稅務風險管理探究

文/蔣進

近年來，房地產市場發展較快，進入了活躍期，各地區房價均有一定幅度提升，這使得房地產企業所受關注度愈來愈高，政府方面也加大了房地產相關監管力度。在這種形勢下，房地產開發企業涉稅風險愈來愈大，若不采取一定手段對稅務風險進行控制，必然會影響到企業正常發展。基于此，本文對房地產開發企業稅務風險進行了綜合性分析，并提出了相關風險管控策略，以供參考。

房地產； 企業稅務； 風險管理

一、房地產開發企業稅務風險表現

房地產開發企業稅務風險是綜合因素所致，屬于企業稅務風險范疇，所以與其他行業的稅務風險相比，具有一定共性［1］：（1）房地產開發企業稅務風險是客觀存在的。（2）房地產開發企業稅務風險是可控的，企業通過相關措施可將風險程度控制在一定范圍內，使得風險影響最小。（3）稅務風險一旦爆發，將會給房地產開發企業帶來嚴重損失。（4）稅務風險具有不確定性及動態性特征，所帶來的風險損失也是不確定的。

二、房地產開發企業各階段稅務風險分析

房地產開發企業在項目的不同階段，所產生的稅務風險是存在一定差異的［2］：（1）土地取得階段。該階段所涉及的稅種包括契稅、印花稅、占用稅等，在確認契稅計稅依據、劃撥用地轉讓、改變土地用途過程中，由于契稅不明朗，所以存在一定程度的稅務風險。某些情況下，房地產開發企業會變相租賃農村集體土地進行開發，但由于無法辦理土地使用權流轉手續而不繳納城鎮土地使用稅的行為十分常見，這種行為與相關規定是不符的，必然會帶來一定程度的稅務風險。（2）施工階段。房產項目施工過程中直接涉及的稅金較少，但施工成本與企業所得稅及土地增值稅存在一定關聯，并且會對項目竣工后稅務清算產生影響。在此階段，稅務風險主要隱藏在成本核算當中。若成本核算操作不當，無法將真實、客觀的成本情況反映出來，則會加大產生稅務風險的可能性。（3）銷售階段。部分開發商會采取包銷方式進行房產產品銷售，但未按包銷合同約定的收款時間、金額確定收入，則會導致風險產生。另外，隨著“營改增”的全面實施，也給房地產開發企業帶來了新的風險?！盃I改增”時代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收政策變化、具體業務處理和稅務核算轉化等難題，企業的稅負水平很大程度上由企業的進項稅額決定，增值稅專用發票在增值稅抵扣過程中發揮了重要的作用，房地產開發企業必然要對這一環節給予充分重視。

三、房地產開發企業加強稅務風險管理的有效舉措

（一）關注法律政策變化動態

在我國企業稅務與法律及相關政策密切相關，稅務風險源于稅法（《個人所得稅法》、《稅收征管法》、《企業所得稅法》等）及企業會計制度［3］。房地產開發企業若要對自身稅務風險進行有效管理，就必須關注相關法律及政策，要對法律法規、政策信息進行收集、整合，并將其納入內部數據庫，實現同步更新，清晰地反映出法律政策變化。根據這些變化挖掘出最容易出現風險的環節，采取針對性措施予以控制，將這部分風險降到最低。在當前“營改增”背景下，房地產企業要做到采購環節盡可能取得進項發票后，再支付款項，避免由于市場或產品原因發生糾紛；在采購貨物以及向服務方付款過程中，應通過開戶銀行等正規途徑進行款額支付；加強成本管理，特別要重視各項成本發生憑據的管理；按時進行納稅申報，并依法提交、留存各項財務、稅務材料，按規范流程進行稅務籌劃，以降低稅務風險。

（二）構建風險管理動態框架

通過稅務風險管理動態框架對企業稅務風險進行動態監控，以提升整體風險管控能力，其流程具體如下：建立稅務風險目標、風險監控體系→評估稅務風險→建立風險管理策略→實施風險管理→風險管控效果反饋。在實際風險管理過程中，要根據現狀，妥善應用風險管理方法如規避法、保留法、轉移法等。除此之外，房地產開發企業還要對內部組織結構進行優化，并嚴格按照制度執行相關事項，明確各部門責任，為風險管控創造一個良好的內部環境。

（三）加強外部合作交流

在稅務管理過程中，房地產企業要加強外部合作交流，特別是要與稅務部門多溝通、聯系，進一步掌握稅務動態情況。通常情況下，稅收政策的執行者主要為各地區的稅務局、稅務所，部分情況下房地產開發企業相關財管人員在進行政策解讀時，可能會存在一定偏差，與政策制定者的初衷相違背。通過與之溝通，可加深政策解讀，了解出臺政策的本意，以便對稅務風險進行更有效的控制。近年來，稅務機關對納稅評估管理的力度有所加大，在這種情況下，房地產企業也應該與之同步，定期進行納稅評估，加強稅務風險識別。另外，房地產企業要加強與不同類型企業之間的溝通、交流，可適當將部分業務外包給合適的外部建筑及銷售公司，在政策允許的范圍內，進一步控制風險。

四、結語

房地產開發企業的稅務風險是客觀存在的，也是無法完全避免的。因此，在房地產開發項目運營過程中，要重視稅務風險防范，密切關注市場、政策、法律動態，通過合理的手段來規避風險，保證企業穩定創造效益。

［1］陳宗平.房地產企業稅務風險及其管理措施探討［J］.行政事業資產與財務，2014，15:47-48.

［2］孫雪華.對房地產企業稅務風險管理及控制的探討［J］.會計師，2014，19: 73-74.

［3］康玥祺.關于房地產企業稅務風險管理及控制模式分析［J］.中小企業管理與科技（中旬刊），2016，02:76-77.

（作者單位：武漢統建城市開發有限責任公司）