試論當前物流產業園區投資開發與商業模式

文/王佑林

試論當前物流產業園區投資開發與商業模式

文/王佑林

本文主要從當前的物流產業園區的相關概念開始論述，通過分析現有的投資開發模式與現有的商業模式，希望能夠對物流產業園區的發展有一個很好的促進作用；并且為物流業投資者和管理者提供更加詳細的物流產業園區資料，以便他們能夠更加深入的了解當前的物流產業園區。

物流產業園區；投資開發；商業模式

近年來，物流產業園區的發展越來越迅速；特別是在金融危機之后，更是在互聯網的幫助下獲得了許多外在性的支持幫助；目前，我國的物流產業園區得到了很多外資大型物流商以及投資人的認可，是一個非常有潛力的行業；當然，只有對物流產業園區有了足夠的了解，投資人才能夠做到理性科學的投資。

一、對物流產業園區的簡單概述

物流產業園區是指在物流作業集中的地區，在幾種運輸方式銜接地，將多種物流設施和不同類型的物流企業在空間上集中布局的場所，也是一個有一定規模的和具有多種服務功能的物流企業的集結點。從表面上來看，物流產業園區是地產行業的一種，但是相對于其他國內地產公司政策受制，物流產業園區反而是國家重點支持的對象。

二、物流產業園區的投資開發

（一）產業投資分析

物流產業園區在現有的經濟市場中有了規模經濟優勢，并且在網絡信息技術的運用上也有十分大的優勢；但在對其投資時需要注意以下幾個方面：

1.市場。在投資物流產業園區時，前期的主要工作就是對市場經濟條件進行一個客觀的分析；開發商對于物流產業園區提前進行市場分析主要是為了控制投資風險；一般來說，物流產業園區的投資金額巨大，市場調查不能及時的進行，為了避免盲目的投資帶來不必要的損失，在投資前，投資人都會對物流產業園區進行市場分析，以求為自己帶來更多的效益而不是風險。

2.財務。在物流產業園區投資前的前期工作中，財務分析也是一項必要的工作；通過調查項目的耗費情況、估計預算、靜動態收益指標等信息對其有一個更加深刻地了解；另外，財務分析也可以作為決策依據，為企業的有效決策做堅定地基礎。

3.區位。我們可以分析項目的所在區域幫助投資者了解當地的物流用地指標及剩余情況；通過對該區域的土地轉讓價格和資金對比，讓投資人對投資收益有一個大概的預期評估；根據微觀區位條件分析就可以判斷該區域是否適合作為物流產業園區；物流地產區位需要根據相關的投資分析，對當地信息更加準確的了解。

4.決策。在對市場、財務、區位有一個詳細的調查分析后，投資人對項目中的不確定因素進行評估，最終才能作出決策；這樣可以盡可能的避免風險，增強投資決策的有效性。租金水平、融資成本、可租賃面積等這些都是不確定因素；另外，由于項目的開發周期較長，投資人需要慎重看待這些不確定因素，如果大部分的不確定因素都沒有相應的解決方案的話，這就不具備決策的條件。

（二）金融投資分析

物流產業園區金融投資主要是投資者對于其權益性、證券性的一種行為；一般來說金融投資主要可以從以下幾個方面來概述：

1.股權投資。投資者對于物流產業園區的股權投資一般都是為了土地使用權、擴大資產規模等；投資者對股權投資包括對調查和估值兩個步驟；調查主要是對于公司結構、財務、法律、人力資源等方面進行調查；估值是在完成了準確的信息調查了解之后對于項目價值的評估。在這兩步驟之后，再選擇是否在市場對其進行收購。

2.基金投資。相比于股權投資，基金投資更適合小投資者；物流產業園區基金投資看重的是二級市場；和一級市場股權投資需要巨大資金相比，物理園區基金投資可以為小投資者提供合理可行的物流行業投資途徑，投資風險較低，全國物流網絡的發展也使得基金投資變得越來越流行。

三、物流產業園區的商業模式

通過產業投資和金融投資這些手段之后，投資者需要對物流產業園區的商業模式有一個了解；目前，有以下幾種商業模式：

（一）標準開發模式

這是一種最基礎的商業模式；一般是先進行市場調查，然后獲取土地，再進行規劃設計，再建造設施，最后是倉庫管理這幾個步驟。大多數的小型物流產業園區都采用這種模式。

（二）客戶定制模式

客戶相比于標準開發模式，更加的詳細一些。這是在客戶的要求之下的商業模式。主要先是客戶需求調查分析，然后進行咨詢，然后選址獲取土地，然后是規劃建設設計，最后是擁有并管理物業。

（三）收購回租模式

指回收現有的物流產業園區代替新建物流產業園區，及時的將地產回租給用戶的商業模式；由于其可以在短時間內建立物流服務的優勢，再加上有較強的資本運作能力，使得這種商業模式受到了許多投資者及投資機構的青睞；目前，我國平安不動產、萬通工業地產都是采用這種模式。

（四）服務增值模式

這是物流產業園區依靠不動產收取租金的另一種模式；即通過自身專業經驗對園內企業提供物流服務，解決過程中出現的問題；這是一種十分有潛力的商業模式，對于物流產業園區的發展的作用是巨大的。

四、結語

本文從投資開發和商業模式兩個角度簡單的對當前的物流產業園區進行了分析討論；通過了解這些信息可以讓投資者更加清晰了解物流產業園區，并且在其投資時提供有效依據；當前是一個信息的時代，物流產業園區與網絡的緊密聯系，使得其有巨大的發展空間，物流產業園區的快速發展指日可待。

［1］葉琳.新流通經濟時代物流產業園區投資開發與商業模式研究［J］.商業經濟研究，2016，06：82-83.

［2］黎鈺婷.基于產業集群的物流園區商業模式研究［D］.廣東外語外貿大學，2014.

（作者單位：遠成集團遂寧西部物流有限公司）