“營改增”后房地產企業增值稅納稅籌劃工作研究

文/劉斯蓮

“營改增”后房地產企業增值稅納稅籌劃工作研究

文/劉斯蓮

自2016年5月1日起，國家在房地產、建筑等行業全面推行營改增。這一調整使房地產業的納稅發生了巨大改變，若營改增之前的項目沒有全部實施完畢，沒有及時找出應對營改增的措施，納稅就會深受影響。本文就“營改增”實行后的房地產企業增值稅的納稅籌劃工作進行分析研究，并提出合理有效的應對策略，以減輕房企的稅收負擔，提升競爭力。

營改增；房地產；納稅籌劃

企業稅負的高低與企業效益利益密切相關，房地產行業作為國民經濟的支柱性行業，經歷了近10年的黃金時期后，逐步進入白銀時代，房地產行業為國民經濟做出巨大貢獻的同時，房地產企業的納稅情況也成為社會關注的焦點。隨著國家對房地產行業宏觀調控政策的不斷調整，通過納稅籌劃，有效控制企業稅負水平，降低企業成本，提高利潤率水平，打造企業的競爭優勢，提高企業競爭力成為房地產企業生存的關鍵。本文借房地產行業“營改增”之機，結合實際工作經驗，對營改增后房地產企業增值稅納稅籌劃工作思路進行探討。

一、房地產企業增值稅納稅籌劃可行性

房地產行業營改增之前，企業所承擔的流轉稅為營業稅，由于營業稅以企業營業額為計稅基礎且稅率單一固定，大大減少了企業對該稅種進行納稅籌劃的可能性?！盃I改增”之后，房地產企業開始繳納增值稅，相對于營業稅而言，增值稅在計稅基礎、稅率及計算繳納方式方面的可選擇性，給房地產企業提供了進行納稅籌劃的空間。

二、房地產企業增值稅納稅籌劃內容分析

由于增值稅計算方式為：應納稅額=銷項稅額-進項稅額，故納稅籌劃思路應從銷項稅額及進項稅額兩方面入手，結合實際工作中遇到的情況，簡單分析如下。

（一）銷項稅額

銷項稅額由銷售收入及稅率計算取得，故銷項稅額的籌劃方案可通過銷售收入的確認及稅率的選擇來實現。

1.銷售收入。根據房地產行業“營改增”的具體規定，房地產企業在計算銷項稅額時，土地成本可在銷售收入中扣除，對于在同一個地塊同時包含新老項目的房地產企業可利用這一項政策，通過合理的土地成本分攤方式，將土地成本在新老項目之間進行劃分，如按占地面積分攤方式及按建筑面積分攤方式的選擇，土地成本二次分攤方式的選擇等等方法，如果處理得當，不僅僅能夠降低增值稅稅負，同樣能夠降低企業土地增值稅及所得稅稅負。

2.稅率選擇。增值稅納稅人可分為一般納稅人和小規模納稅人，該項政策在稅率方面給房地產企業進行納稅籌劃提供了一定的空間。房地產企業在決定是否采用一般納稅人繳稅方式之前，應當對項目進行詳細的測算，對于項目所在地稅收政策相對靈活而且合作單位實力較弱的房地產開發企業，可著重考慮采用按照小規模納稅人繳納增值稅的方式。

（二）進項稅額

“營改增”后，增值稅一般納稅人在繳納增值稅時可抵扣進項稅額，由于房地產行業所涉及的產品及服務種類繁多，而不同的產品及服務的可抵扣增值稅稅率差別很大，如一般產品的17%、農產品的13%及服務業的多種增值稅稅率。對于房地產企業而言，“營改增”之前由于甲供材在稅收方面存在一定的風險，故房地產企業大都進行回避，更有房地產企業直接不允許進行甲供材?！盃I改增”后，房地產企業應轉變思路，增加甲供材的比重，以獲取更多的進項稅額進行抵扣，進而減輕企業增值稅稅負。

此外，按照“營改增”的有關規定，部分服務產生的增值稅進項稅額不能抵扣，房地產企業在采購此類服務時，應充分考慮這一項政策，盡量規避不能抵扣進項稅的服務種類，進而減輕企業增值稅稅負。

三、房地產企業增值稅籌劃工作建議

稅務籌劃工作本身并不僅僅是企業稅務部門或者財務部門的工作，需要公司全體人員共同配合完成，這一點在增值稅籌劃工作中體現的更為明顯，對于增值稅籌劃工作建議如下。

首先，重視有關政策學習?！盃I改增”實施之后，房地產企業要加強對有關人員的培訓并各有側重。財務人員應當主動學習有關政策，調整營業稅制度下的核算方式，研究增值稅的核算方法，并嚴格把控稅票認證時點，杜絕稅票作廢的情況發生；業務人員要重視增值稅專用發票的索要及審核；成本部人員在簽訂合同過程中關注供應商的納稅人資格，通過稅收籌劃比選供應商，并注重合同中合同額及稅額的約定。

其次，調整產品線，增加精裝房比例。數據顯示，目前一二線城市精裝房銷售比例以超過新房總成交量的30%，更多的精裝房意味著房地產企業可取得更多的固定資產和物料的增值稅發票用于抵扣。對于有實力的大型房地產企業而言，可通過調整產品線，改變交房標準等措施完成納稅籌劃。此外，通過擴展上游產業鏈，可更好的形成集團規模納稅籌劃效應。

最后，梳理項目情況，根據項目情況采用不同的核算方式。例如，企業目前部分商業采用先租后賣的方式，但是商業部分仍然在開發產品里面核算，企業可以考慮將該部分商業轉為固定資產，計提折舊，后期再予以銷售，按照稅法規定，納稅人銷售自己使用過的固定資產，減按2%征收增值稅，這樣會降低企業一定的稅負。

四、結語

營改增在房地產業推行之前，也已經在很多企業實施，并取得很大的成效。房企業只要積極面對這一變化，克服眼前的困難，把收益的眼光放長遠，不局限于眼前的小得失，同時積極學習相關的政策法規，著重改善企業內部的管理水平，探究方法降低運營成本，提高自身的競爭力，向正規化前進，必將在變革中勝出。

［1］安尼.淺談營改增后房地產企業的納稅籌劃［J］.中國鄉鎮企業會計，2016，05.

［2］王麗艷.房地產企業納稅籌劃［J］.會計之友，2012，08.

（作者單位：北京金隅嘉業房地產開發有限公司）